Tjekliste til boligsalg: hele forløbet i syv faser

Det, der forsinker et boligsalg, er næsten aldrig, at noget er svært. Det er, at tingene bliver gjort i den forkerte rækkefølge. At en fejl i BBR bliver opdaget, samtidig med at der ligger et bud. At tilstandsrapporten er ved at udløbe, fordi den blev bestilt for tidligt. At energimærket mangler, den dag annoncen skulle ud.

Så det her er en rækkefølge lige så meget som en liste.

Syv faser, fra de papirer du tjekker først, til det du skal huske, når nøglerne er afleveret. Hvert punkt er kort med vilje. Skal du dybere ned i et af dem, ligger der en artikel bag linket, som ejer netop det spørgsmål. Print listen, og kryds af.

Faserne i overblik

De to første faser afgør mest, og de er også de to, folk har mest lyst til at springe let hen over, fordi der ikke sker noget synligt i dem.

Fase 1: Papirerne, otte til ti uger før

Denne fase ligger først, fordi den er den eneste, hvor du kan finde noget, der tager måneder at rette. Brug en aften på den, før du gør noget som helst andet.

• Hent BBR-meddelelsen, og gå den igennem linje for linje med boligen omkring dig. Se BBR-meddelelse ved boligsalg.
• Ret fejl i BBR. Kommunen skal godkende, og det tager tid. Se ret BBR før salg.
• Køb ejendomsdatarapporten, og læs den som et tjek af jordforurening, lokalplan, byggesager og restancer. Se ejendomsdatarapport.
• Tjek, at alt, hvad der er bygget, er bygget med tilladelse. Byggesagerne står i rapporten.
• Hent servitutterne, og åbn de tinglyste dokumenter. Listen viser ikke, hvad der står i dem. Se servitutter ved boligsalg.
• Tjek tingbogen for hæftelser: gamle ejerpantebreve, banklån, indefrysningslån.
• Saml dokumentationen for alt, hvad der er lavet, i én mappe. Se dokumenter ved salg af bolig.
• Bestil et indfrielsestilbud hos dit realkreditinstitut, og spørg samtidig til opsigelsesfristen. Se indfrielse af realkreditlån ved salg.

Fase 2: Pris, provenu og mægler, seks til otte uger før

• Få en onlinevurdering som første pejlemærke. Den giver dig niveauet på to minutter. Se online boligvurdering.
• Få en mægler til at se boligen indefra. Enten ved et besøg, ved et videomøde hvor du går rundt med telefonen, eller ved en video og nogle billeder, du sender ind. Se sådan finder du boligens værdi.
• Bed om begrundelsen for vurderingen, ikke bare tallet. Hvilke konkrete handler bygger den på, hvornår er de fra, og hvor sammenlignelige er de?
• Lav dit eget provenuoverslag: forventet salgspris minus indfrielse minus omkostninger. Se provenuberegning ved boligsalg.
• Sammenlign mæglertilbud på det samlede beløb, inklusive moms og alle udlæg. Se skemaet til mæglersammenligningen.
• Læs aftaleperioden og opsigelsesvilkårene, før du skriver under. Se formidlingsaftale med ejendomsmægler.
• Beslut rækkefølgen: køber du før eller efter, du har solgt? Se købe før man sælger og sælge før man køber.
• Skal du købe først, så få de tre alternativer til mellemfinansiering stillet op, inden du vælger. Se mellemfinansiering ved boligkøb og salg.
• Fastlæg udbudsprisen som en beslutning med en begrundelse. Se realistisk udbudspris.
• Sæt din smertegrænse. Det tal, hvor du hellere vil beholde boligen. Skriv det ned.
• Ved ejerlejlighed: bed administrator om hele pakken med vedtægter, regnskaber, budget, referater, ejerforeningsattest og restanceoplysning. Se ejerforeningens dokumenter ved salg.
• Ved andelsbolig: find vedtægter, nøgleoplysningsskemaer og bilagene på dine forbedringer frem. Se sælge lejlighed med andelsbolig.

Fase 3: Rapporter og klargøring, to til fire uger før

Rækkefølgen inde i denne fase er den, flest gør forkert. Energimærket skal bestilles tidligt, fordi det skal være færdigt før annonceringen, og fordi ventetiden kan være lang. Tilstandsrapporten skal bestilles sent, fordi den har en gyldighedsperiode, der begynder at løbe med det samme. Og alt det, du selv vil have lavet om, skal være lavet, før nogen af dem bliver udarbejdet.

• Bestil energimærket tidligt. Det er et lovkrav, og det skal være færdigt, før boligen annonceres. Se energimærke ved salg.
• Udbedr det, du vil have lovliggjort, inden rapporterne bliver lavet. Et lovliggjort forhold er ikke en anmærkning.
• Bestil tilstandsrapport og elinstallationsrapport sent i forberedelsen. Se tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
• Sørg for adgang til loft, kælder, krybekælder, målerskab og gruppetavler ved gennemgangen.
• Udfyld sælgeroplysningsskemaet ærligt, og brug "ved ikke", hvor du ikke ved det. Se tilstandsrapportens sælgeroplysninger.
• Skaf tilbuddet på ejerskifteforsikring og dit eget skriftlige tilsagn om mindst halvdelen af præmien. Se ejerskifteforsikring for sælger.
• Ryd ud, gør grundigt rent, og fiks de små ting, der hænger eller drypper. Se gør boligen klar til salg.
• Bliv helt færdig, inden fotografen kommer. Der er kun én runde. Se boligfotografering: tips.

Fase 4: Fra annoncering til underskrift

Fra her og frem er det tallene, der styrer dine beslutninger. Bed om dem hver uge fra dag ét, så du reagerer på information i stedet for på kalenderen.

• Godkend salgsopstillingen, og tjek hvert eneste tal mod BBR.
• Tjek, at ejerudgiften er regnet på det, køberen kommer til at betale.
• Læg en plan for fremvisningerne, og vær ikke selv hjemme under dem. Se fremvisning af bolig: tips.
• Læg værdier, papirer og medicin væk. Kæledyr ud af boligen.
• Bed om tre tal hver uge: visninger af annoncen, bookede fremvisninger, og grundene til at der ikke kom bud. Se liggetid på bolig til salg.
• Kommer der ingen bud, så justér som en beslutning, én gang, og lav noget om samtidig. Se overprisning af bolig: konsekvenser.
• Meld din budproces ud på forhånd, og hold dig til den.
• Regn hvert bud på fire linjer: beløb, forbehold, finansiering, overtagelsesdato. Se sådan læser du et bud.
• Bed om dokumentation for køberens finansiering.
• Forhandl prisen og overtagelsesdatoen samlet. Datoen er tit penge værd. Se forhandle pris ved boligsalg.
• Kontrollér, at du har oplyst alt, du ved. Se sælgers oplysningspligt.
• Læs købsaftalen i en time, og få din egen rådgiver til at se den. Se købsaftale ved boligsalg.

Fase 5: Fra underskrift til nøgler

En underskrevet købsaftale er ikke en endelig handel. Der er frister, der skal løbe ud først, og der er en indfrielse, der skal besluttes. Begge dele kan koste penge, hvis de bliver overset.

• Disponér ikke over noget, før fristerne er udløbet. Se fortrydelsesret ved boligsalg.
• Hold øje med advokatforbeholdets frist og formulering. Se advokatforbehold ved boligsalg.
• Hold kontakten til den næsthøjeste budgiver varm, indtil fristerne er ude.
• Send dokumenter til købers rådgiver samme dag, de bliver bedt om.
• Beslut indfrielsesmetode, og tag stilling til, om du skal kurssikre. Se kurssikring ved boligsalg.
• Skriv under på skødet med MitID, og bliv ikke nervøs over en retsanmærkning. Se skøde ved boligsalg.

Fase 6: Overtagelsesdagen

Hele dagens formål er dokumentation. Det, I skriver ned og fotograferer sammen, er det, ingen kan blive uenige om bagefter.

• Ryd alt, også kælder, loft, skur, garage og have.
• Aflæs målerne sammen med køberen. Noter, underskriv begge, og tag billeder.
• Mål olie- eller gasbeholdningen op.
• Aflever alle nøgler, også dem hos naboen og håndværkeren.
• Overdrag koder og digitale adgange skriftligt, og fjern dine egne konti.
• Meld flytning til elselskab, vand, varme, foreninger, kommune og Folkeregistret.
• Opsig forsikringen, men først efter dagen. Hvad der ellers knytter sig til datoen, står i overtagelsesdag ved boligsalg.

Fase 7: Efter overtagelsen

Den fase, folk glemmer, og hvor der stadig er penge på spil.

• Ret din forskudsopgørelse i TastSelv. Det er den ene opgave, der oftest bliver sprunget over, og den koster dig penge hver måned. Se boligsalg og selvbetjening på skat.dk.
• Bed køberen om at rette sin.
• Kontrollér refusionsopgørelsen, når den kommer. Tjek skæringsdagen, måleraflæsningerne, og om der mangler poster. Se refusionsopgørelse for sælger.
• Sammenlign den endelige provenuberegning med dit eget overslag fra fase 2, linje for linje. Afvigelser skal kunne forklares.
• Gem alle papirer: rapporterne, sælgeroplysningsskemaet, salgsmaterialet, fakturaer på forbedringer og korrespondancen. Se sælgeransvar efter boligsalg.
• Er salget skattepligtigt, så book en revisor i god tid inden årsopgørelsen. Se skat ved salg af bolig.

Hvis du kun skal gøre én ting

Så tag fase 1.

Det er den eneste fase, hvor du kan finde noget, der tager måneder at rette, og det er de forhold, hverken en tilstandsrapport eller en ejerskifteforsikring dækker dig for. En fejl i BBR, en bygning uden tilladelse, en servitut, ingen har læst. Alle tre kan stoppe en handel, og alle tre er kendte fra dag ét, hvis nogen kigger.

Skal du gøre to ting, så læg den anden i fase 2: sæt prisen som en beslutning med en begrundelse bag. De første to til tre uger på markedet kommer kun én gang, og de bliver brugt eller spildt på et tal, du valgte, før boligen overhovedet var annonceret.

Og skal du gøre tre, så tag fase 7 med. Den koster ingenting og tager en aften, men den er den eneste fase, hvor du kan tabe penge på ren og skær forglemmelse.