Ejerforeningens dokumenter ved salg

Sælger du en ejerlejlighed, køber køberen to ting: din lejlighed og en andel af en forening. Den første kan han se. Den anden findes kun på papir.

Og det er papirbunken, handler strander på. Ikke fordi foreningen er dårlig, men fordi papirerne kommer sent, kommer i stumper, eller kommer uden at nogen har læst dem. Køberens rådgiver læser dem så på tre dage og finder et punkt fra en generalforsamling, som sælgeren aldrig har hørt om.

Her er listen, hvem der skaffer hvad, hvor lang tid det tager, og hvad rådgiveren rent faktisk leder efter i hvert enkelt dokument.

Hvem skaffer papirerne, og hvor lang tid tager det

Foreningen har dem. Har foreningen en administrator, er det administrator, du skriver til. Styrer bestyrelsen den selv, er det kassereren eller formanden, og så kan det tage længere, fordi det er nogen, der har et arbejde ved siden af.

Mægleren indhenter dem normalt for dig, men du skal give samtykke, og du skal kende indholdet. Det er dig, der har oplysningspligten om det, du ved, ikke administrator.

Tre ting om tidsplanen:

Bed skriftligt. En mail med en liste, så der ikke er noget at diskutere om, hvad du bad om.

Bed tidligt. Nogle administratorer leverer på to dage. Andre på tre uger, især hen over sommeren og omkring generalforsamlingssæsonen. Bed om pakken, inden fotografen kommer, ikke når der ligger et bud.

Bed om det hele på én gang. Otte mails med hver sit dokument tager fire gange så lang tid som én mail med hele listen.

De fleste foreninger tager et gebyr for en salgspakke. Størrelsen svinger, og den hører sammen med de øvrige poster i en lejlighedshandel, som er gennemgået i hvad koster det at sælge lejlighed.

Dokumentlisten, og hvad køberens rådgiver læser efter

Vedtægter, gældende version. Ikke den fra 1987, hvis der er vedtaget ændringer siden. Rådgiveren læser efter: om der må udlejes, og hvor længe. Regler om husdyr, altaner, erhverv og fremleje. Hvordan vedligeholdelsespligten er delt mellem forening og ejer, altså hvem der betaler for vinduer, faldstammer og altaner. Og om der er noget, der begrænser videresalg.

Husorden, hvis der er en særskilt. Rådgiveren læser efter: de praktiske forbud, der kan overraske. Vaskerum, gæstelejlighed, cykelkælder, støjtider, grill på altanen.

De to seneste årsregnskaber. Rådgiveren læser efter: egenkapital og opsparing, altså om der er en buffer. Hvad der er brugt på vedligehold de seneste år, for nul kroner tre år i træk på en gammel ejendom betyder ikke, at behovet ikke er der, men at det er udskudt. Gælden og afdragsprofilen. Og tab på debitorer, for har foreningen måttet afskrive restancer fra andre ejere, siger det noget om risikoen.

Budget for indeværende år. Rådgiveren læser efter: om fællesudgiften er sat op, og hvor meget. Om der henlægges til fremtidigt vedligehold, eller om det hele går til drift. Og om der står noget om kommende projekter.

Referater fra generalforsamlinger, tre til fem år tilbage. Både ordinære og ekstraordinære. Rådgiveren læser efter: alt. Se næste afsnit.

Ejerforeningsattest eller administrators oplysningsskema. Rådgiveren læser efter: at tallene i skemaet stemmer med regnskabet og budgettet. Skemaet er en genvej, men det er ikke facit.

Fordelingstal for din lejlighed. Rådgiveren læser efter: hvad andelen af fælles udgifter og fælles gæld er. Fordelingstallet er den nøgle, alle foreningens tal skal ganges med, før de betyder noget for netop denne lejlighed.

Fællesudgifter pr. måned, og hvad de dækker. Rådgiveren læser efter: om varme, vand, antenne og internet er med eller udenfor. To lejligheder med samme fællesudgift kan have vidt forskellige samlede boligudgifter.

Oplysning om restancer. Dine egne, og om foreningen har tab på andre. Rådgiveren læser efter: om der følger en ubetalt regning med lejligheden, og om foreningen har et generelt inddrivelsesproblem.

Foreningens gæld, herunder fælleslån. Rådgiveren læser efter: hvor længe lånet løber, hvad ydelsen er, og hvad denne lejligheds andel er. En fællesgæld er ikke et problem i sig selv, men den skal kendes, og køberens bank regner den med.

Vedligeholdelsesplan, hvis der er en. Rådgiveren læser efter: hvad der er planlagt hvornår, og om der er penge til det. En forening med en plan er lettere at sælge ind end en uden, også selv om planen indeholder store poster.

Foreningens forsikringsforhold og policenummer. Rådgiveren læser efter: om der er en bygningsforsikring, om svamp og insekt er med, og hvad den enkelte ejer selv skal forsikre.

Energimærket for ejendommen. Rådgiveren læser efter: mærket og forslagene til forbedringer, som tit er de projekter, der dukker op på næste generalforsamling. Foreningen skal levere det uden beregning. Reglerne står i energimærket ved boligsalg.

Besluttede eller planlagte arbejder, og hvordan de finansieres. Rådgiveren læser efter: om der er vedtaget noget, der endnu ikke er betalt. Det er det farligste tal i hele bunken.

Verserende tvister eller retssager, og om foreningen har administrator eller styres af bestyrelsen selv. Rådgiveren læser efter: risiko, der ikke står i regnskabet endnu. En sag mod en entreprenør kan ende begge veje.

Referaterne, og hvorfor du selv skal have læst dem først

Referaterne afgør flest handler, og det er samtidig det dokument, sælgere har læst mindst af. Det er en dårlig kombination.

Det, der ligger gemt i dem:

Besluttede arbejder, der ikke er betalt endnu. En generalforsamling, der har vedtaget en tagrenovering, som skal udføres næste år. Køberen overtager andelen af den regning. Det skal frem, og det skal frem tidligt. Det er præcis den slags, der får en handel til at bryde sammen dagen før underskrift.

Diskussioner, der går igen. Læs tre års referater i træk, og mønstrene træder frem: den samme fugt i kælderen, den samme diskussion om altanerne, de samme utætte vinduer. Det er en vedligeholdelsesplan i forklædning, og en rådgiver læser den sådan.

Tvister. Med en entreprenør, med en ejer, med naboejendommen.

Vedtægtsændringer og deres konsekvenser. Blev udlejningsreglerne strammet i 2019? Kom der et altanprojekt med tilvalg?

Rådgiverrapporter, der er fremlagt. Tilstandsvurderinger af ejendommen, fugtundersøgelser, ingeniørrapporter. De er tit nævnt i referatet uden at være vedlagt. Bed om selve rapporten.

Grunden til, at det skal ske før boligen kommer til salg, er enkel. Finder du selv en vedtaget renovering, kan du regne den med i udbudsprisen og fortælle om den fra dag ét. Så er den et vilkår. Finder køberens rådgiver den i uge tre, er den et nedslag, og et nedslag bliver næsten altid større end det tal, du selv ville have lagt ind.

Du skal også kunne svare, når rådgiveren ringer og spørger til punkt 7 fra generalforsamlingen i marts. Kan du ikke det, går der tre dage, og tre dages tavshed midt i en handel gør en køber nervøs.

De fem linjer, du selv skriver oven på pakken

Papirbunken svarer ikke på det spørgsmål, køberen faktisk stiller. Så gør det for ham. Fem linjer, som rådgiveren kan verificere i papirerne i stedet for at lede efter:

1. Fællesudgift pr. måned, og hvad den dækker.
2. Fordelingstallet for lejligheden.
3. Foreningens formue eller opsparing.
4. Foreningens gæld, og hvad denne lejligheds andel er.
5. Besluttede større arbejder, hvad de koster, og hvordan de finansieres.

Det tager en halv time, og det flytter dig fra "her er en mappe" til "her er, hvad der står i den". Det hører sammen med resten af forberedelsen, som er samlet i dokumenter ved salg af bolig og i klargøring af lejlighed til salg.

Og bemærk, at det samme materiale også flytter selve vurderingen. En besluttet renovering, der ikke er betalt, ændrer, hvad lejligheden er værd. Mekanikken står i vurdering af lejlighed.

Det overrasker ofte sælgere

• At en stigning i fællesudgiften ikke er et dårligt tegn. En forening, der sætter op for at spare op til et tag, den ved skal skiftes, er bedre drevet end en, der holder udgiften kunstigt lav. Det skal bare kunne forklares, for det står ikke i tallene.
• At nul kroner brugt på vedligehold ser dårligt ud. Det læses som udskudt behov, ikke som god økonomi.
• At det er vedtægterne, ikke lejligheden, der afgør, om køberen må leje ud. For en køber, der regner med at kunne udleje i en periode, er det hele beslutningen.
• At administrator kan bruge tre uger. Derfor bestiller du tidligt.
• At købers bank læser fællesgælden med. Den indgår i hans finansiering, uanset hvor lille den ser ud.