Overtagelsesdag ved boligsalg: tidslinje og tjekliste til sælger

Tidslinjen: fra tre uger før til en måned efter

Dagen i sig selv er kort. Det, der gør den nem eller besværlig, er blevet besluttet i ugerne før.

De to sidste linjer er ikke din opgave at udføre, men de er din opgave at kontrollere. Regnestykket i opgørelsen er gennemgået post for post i refusionsopgørelse sælger, og gangen i tinglysningen står i skøde ved boligsalg.

Hvilken stand skal boligen afleveres i?

Standardvilkåret i en købsaftale er, at ejendommen afleveres i ryddeliggjort stand klokken 12 på overtagelsesdagen.

Læg mærke til ordet: ryddeliggjort, ikke rengjort. Det er en forskel, der overrasker begge parter.

• Ryddeliggørelse er en kontraktlig pligt. Alt dit skal ud, også fra kælder, loft, skur, garage og have.
• Egentlig rengøring er normalt ikke en pligt. Det er kutyme og god stil, men det kan normalt ikke kræves af dig, medmindre det står i købsaftalen.

Så: vil køberen kunne kræve en rengjort bolig, skal det aftales skriftligt. Og set fra din side: er du i tvivl om, hvad der forventes, så få skrevet ind, hvad der er aftalt. Hvad aftalen ellers bør tage stilling til, står i købsaftale ved boligsalg.

Vi anbefaler dog at gøre rent alligevel. Det er billigt målt i tid, det tager en dag, og det er det sidste indtryk, du efterlader hos en, der kan ringe til dig om et år.

Du skal desuden vedligeholde ejendommen forsvarligt indtil overtagelses- eller dispositionsdagen. Boligen skal altså ikke blot stå tom. Den skal passes, opvarmes og holdes, til den skifter hænder.

Hvad hvis du efterlader noget?

Så misligholder du ryddeliggørelsespligten, og køberen kan kræve de faktiske omkostninger ved at få det fjernet.

Men her er en detalje, der går til din fordel: køberen må ikke bare smide dine ting ud. Efterladt indbo er stadig din ejendom. Bortskaffer han det uberettiget, bliver han erstatningsansvarlig for værdien.

Den korrekte fremgangsmåde er, at han kontakter dig skriftligt, giver en rimelig frist, dokumenterer med fotos og først derefter bortskaffer og modregner.

Det er ikke en opfordring til at lade noget stå. Det er en oplysning om, at et glemt havemøbelsæt ikke er en katastrofe, og at det, der skal ske, er en besked og ikke en container.

Sådan aflæser I målerne rigtigt

Det er det vigtigste på selve dagen, fordi det er grundlaget for refusionsopgørelsen, og fordi det ikke kan rekonstrueres bagefter.

1. Mødes på ejendommen, køber og sælger, ofte med mægleren.
2. Aflæs sammen: el, vand, varme og gas.
3. Mål olie- eller gasbeholdningen op i tanken, hvis der er en. Noter mængden og datoen.
4. Skriv tallene ned på ét ark, og skriv under begge to.
5. Tag et billede af hvert display med tallet synligt og med dato.
6. Behold en kopi selv. Ikke kun et billede af arket i køberens hånd.

En aflæsning uden begge underskrifter er en påstand. Med dem er den et faktum.

Og meld derefter flytningen til:

• Elhandelsselskabet, som typisk videreformidler til det lokale netselskab
• Vandforsyningen og spildevandsselskabet
• Varmeforsyningen, altså fjernvarmeselskabet eller gasdistributøren
• Måleraflæsningsfirmaet, hvis der er fordelingsmålere i en etageejendom. Det sker ikke automatisk og skal bestilles som en flytteaflæsning.
• Ejer- eller grundejerforening, vejlaug, antenne- eller fiberforening
• Kommunen for renovation
• Folkeregistret. Flytning skal meldes senest fem dage efter.

Du skal oplyse køberens navn og din egen nye adresse ved framelding.

Og den, der ikke står på nogen liste: ret din forskudsopgørelse. Grundskyld og ejendomsværdiskat opkræves nu via den, og retter du den ikke, betaler du videre for en bolig, du ikke ejer.

Nøgler, koder og adgange

Alle nøgler skal afleveres. Ikke bare dine egne, men også dem hos naboen, hos svigermor og hos håndværkeren. Brugsanvisninger til fyr, varmeanlæg og hvidevarer følger også med.

Kan en nøgle ikke fremskaffes, skal du oplyse det. Køberen kan så kræve låsene omstillet eller skiftet for din regning. Det er billigere at sige det end at lade være.

Og så den del, standardvilkårene ikke rigtig har fanget op endnu, nemlig det digitale:

• Alarmkoder, og afmelding eller overdragelse af abonnementet hos alarmselskabet
• Koder til nøglebokse og kodelåse
• Adgang til styring af varmepumpe, ventilation, solceller og ladestander
• App-adgange, og fjernelse af dine egne konti
• Fabriksnulstilling af smart home-udstyr, der bliver i boligen

Det er ikke udtrykkeligt reguleret, men det følger af, at tilbehøret er en del af handlen. Skriv koderne ned på et ark, og aflever det sammen med nøglerne, og afmeld dig selv som bruger alle steder. Det tager tyve minutter og forebygger en telefonsamtale, ingen af jer har lyst til.

Forsikringen: den fejl, der koster mest

Den bliver opsagt for tidligt hvert år.

Efter standardvilkåret i købsaftalen overgår risikoen for ejendommen til køberen på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis han har fået rådighed før. Det er altså et aftalt vilkår, så læs det i din egen aftale. Har køberen fået nøglerne to uger før for at male, rykker både risikoen, forsikringspligten og forbrugsudgifterne frem til den dag.

For brand gælder noget andet, og det følger af loven: er bygningerne fuld- og nyværdiforsikret mod brand, overgår brandrisikoen allerede ved købsaftalens underskrift. Du betaler en eventuel selvrisiko.

Så: hold din forsikring i kraft til overtagelses- eller dispositionsdagen, og opsig den først derefter. Dine panthavere kræver i øvrigt, at brandforsikringen er opretholdt.

Der findes en nødbestemmelse i forsikringsaftaleloven om, at en police dækker den nye ejer i fjorten dage efter ejerskiftet, hvis han ikke selv har tegnet noget. Men det er et sikkerhedsnet og ikke en plan, og det hjælper ikke dig. Ejerskifteforsikringen er en anden sag, og den er behandlet i ejerskifteforsikring sælger.

Hvem gør hvad på dagen

Det er tit uklart, og uklarheden koster tid, når I står der.

Bemærk den næstsidste linje. Ingen melder flytningen for dig. Og bemærk den femte: du afleverer ikke nøglerne, før det er bekræftet, at pengene er deponeret. Det er ikke mistillid, det er rækkefølgen.

Dokumentér standen, før du kører

Det her er den del, folk springer over, og den, der redder dem, når der kommer en mail fjorten dage senere.

Gå gennem boligen med telefonen, når den er tom, og tag billeder af hvert rum. Også kælder, loft, skur og have. Tag et billede af hver måler. Tag et billede af nøglebundtet og af arket med koderne. Tag et billede af en eventuel oliestand.

Send billederne til dig selv i en mail samme dag. Så har du et tidsstempel.

Det, du beskytter dig mod, er ikke en køber med onde hensigter. Det er en helt normal uenighed om, hvordan der så ud, da du kørte, og hvad der er sket siden. Uden billeder er det ord mod ord. Med billeder er det afklaret på fem minutter.

Sælgers tjekliste til dagen

• Alt er ryddet, også kælder, loft, skur, garage og have
• Gjort rent, hvis det er aftalt, eller hvis du vælger det
• Målere aflæst sammen, noteret, underskrevet af begge og fotograferet
• Olie- eller gasbeholdning målt op og noteret
• Kopi af aflæsningsarket beholdt selv
• Alle nøgler afleveret, også dem hos andre
• Koder og digitale adgange overdraget skriftligt, og dine egne konti fjernet
• Brugsanvisninger lagt frem
• Billeder taget af hvert rum, hver måler og nøglebundtet
• Bekræftelse på, at købesummen er deponeret
• Flytning meldt til alle forsyningsselskaber og foreninger
• Folkeregistret
• Forskudsopgørelsen rettet
• Forsikringen opsagt, men først med virkning efter dagen
• Din egen liste over forudbetalte poster gemt til refusionsopgørelsen

Papirerne, du i øvrigt skal have styr på gennem hele salget, står samlet i dokumenter ved salg af bolig, og den brede version af listen i tjekliste boligsalg for sælger.

Det, der typisk går galt

• At tro, at boligen skal afleveres rengjort, eller at den ikke skal ryddes helt.
• At aflæse målerne alene, eller uden at begge skriver under.
• At glemme at måle olien i tanken op.
• At beholde et sæt nøgler hos naboen.
• At opsige forsikringen på overtagelsesdagen i stedet for dagen efter.
• At overse, at en dispositionsdag rykker risikoen frem.
• At glemme at rette forskudsopgørelsen.
• Ikke at overdrage alarmkoder og app-adgange.
• At køre uden at have taget billeder af den tomme bolig.
• At bestille flyttefirmaet til klokken 12, så du står med kasser, mens køberen vil aflæse målere.