Fortrydelsesret ved boligsalg: hvad betyder de seks hverdage for dig som sælger?

Ja, køberen har fortrydelsesret. Seks hverdage, jf. LOFE §§ 6-11, og den kan I ikke aftale jer ud af.

Til gengæld er den ikke gratis for ham. Fortryder han, skal han betale dig en godtgørelse på 1 % af købesummen, og den skal være betalt inden fristens udløb.

Du har ingen tilsvarende ret. Da du skrev under, var du bundet. Det er den asymmetri, der overrasker de fleste sælgere: I har underskrevet det samme papir, men kun den ene af jer kan gå fra det.

Her er det, de seks hverdage gør ved din planlægning.

Sådan tæller du de seks hverdage

Det her er den del, folk regner forkert, og fejlen er altid den samme: man tæller i kalenderdage.

En hverdag er ikke bare en dag, der ikke er søndag. Disse dage tæller ikke med:

• Lørdage
• Søndage
• Helligdage
• Grundlovsdag, den 5. juni
• Den 24. december
• Den 31. december

Underskriver I en fredag, er mandagen den første hverdag. Ligger der en helligdag i ugen, skubber den hele rækken, og omkring påsken eller julen kan seks hverdage strække sig over to uger og lidt til.

Derfor: tæl efter i en kalender i stedet for at gå ud fra, at det er en uge. Skriv udløbsdatoen ned, og del den med din bank og din mægler. Det er den dato, hele din planlægning hænger på.

Og læg mærke til, at det er fremkomsten, der tæller. Køberen skal have sørget for, at meddelelsen er kommet frem til dig inden fristens udløb. Han skal altså ikke bare have sendt den på sjettedagen, den skal være hos dig eller din mægler.

Tidslinjen fra underskrift til sikker handel

Her er, hvad der reelt sker, og hvornår du kan begynde at stole på handlen.

Dag 0: Begge parter har skrevet under. Fristen begynder at løbe herfra. Ikke fra overtagelsesdagen, og ikke fra den dag, skødet bliver tinglyst.

Hverdag 1 til 3: Køberens rådgiver arbejder. Er der et advokatforbehold i aftalen, er det som regel her, det bliver håndteret. De to perioder løber parallelt, og forbeholdet forlænger ikke fortrydelsesretten.

Hverdag 4 til 6: Finansieringen falder på plads eller gør det ikke. Det er tit her, det viser sig, om køberens bank er med. Sker der noget, sker det som regel sent i perioden.

Sjette hverdag ved dagens udløb: Fristen udløber. Er der ikke kommet en skriftlig tilbagetræden frem til dig, er fortrydelsesretten væk.

Efter fristen: tjek forbeholdene. Er der aftalt et forbehold med en længere frist, er du stadig ikke i mål. Fortrydelsesretten er kun det ene af to vinduer, og først når begge er lukkede, er handlen reelt sikker. Hvad der ellers står i papiret, gennemgår vi i købsaftale ved boligsalg.

Hvad godtgørelsen dækker, og hvad den ikke dækker

1 % af købesummen er et reelt beløb. Men det er en fast sats, ikke en erstatning, og de to ting bliver blandet sammen.

Godtgørelsen dækker: at køberen har lov til at gå, uden at I skal diskutere hvorfor. Han betaler satsen, og så er sagen ude af verden.

Godtgørelsen dækker ikke: at din tidsplan er skredet. Den regner ikke på, hvad det koster dig, at boligen skal på markedet igen, eller at du står med to boliger i tre måneder, fordi du havde disponeret efter, at handlen holdt.

Hvad du selv skal gøre i de dage

Kort svar: næsten ingenting formelt, og fem ting praktisk.

Formelt skal du ikke foretage dig noget. Fristen løber af sig selv, og du skal hverken oplyse køberen om den eller bekræfte den. Praktisk er der til gengæld en liste.

1. Skriv udløbsdatoen ned. Tæl hverdagene, og noter datoen. Del den med alle, der har brug for at kende den.
2. Disponér ikke over provenuet. Ikke over noget af det. Handlen kan stadig falde, og et provenu, du har brugt i hovedet, er svært at tage tilbage.
3. Skriv ikke under på din næste bolig. Det lyder indlysende, og det sker alligevel, tit fordi drømmeboligen dukkede op i præcis den uge. Rækkefølgen er behandlet i køb før man sælger.
4. Meld ikke ud, at boligen er solgt endeligt. Ikke til de øvrige interesserede, ikke på sociale medier, ikke til naboen. Falder handlen, skal du bruge dem alle sammen igen.
5. Hold kontakten til den næsthøjeste budgiver varm. Ikke ved at love ham noget, for det må du ikke, men ved at lade være med at lukke døren. Hvordan du håndterer flere bud pænt, står i vurdering af bud fra købere.

Og en sjette, som er blød, men rigtig: hold boligen præsentabel. Falder handlen på sjette hverdag, skal der kunne fremvises i næste uge.

De situationer, hvor fortrydelsesretten faktisk bliver brugt

Den bliver næsten aldrig brugt, fordi køberen har fået kolde fødder. Til det er den for dyr. Den bliver brugt, når der er sket noget konkret.

Finansieringen holdt ikke. Køberen havde et lånetilbud eller en mundtlig tilkendegivelse, og banken landede et andet sted, da papirerne var gennemgået. Det er den hyppigste af de reelle grunde.

Der kom en oplysning frem sent. En servitut, en byggesag, et areal, der ikke stemte. Kommer det frem inden for de seks hverdage, er fortrydelsesretten den enkleste udgang, fordi den ikke skal begrundes.

Køberen skulle selv sælge, og det gik i stykker. Er der ikke taget forbehold for hans eget salg, er fortrydelsesretten det, han har.

Der er ingen anden vej ud. Er advokatforbeholdet skarpt eller helt fravalgt, står 1 %-godtgørelsen tilbage som køberens eneste udgang.

Grunden er værd at kende, ikke for at diskutere med ham, men fordi den ene slags kommer igen. Kom der en oplysning frem, som overraskede ham, overrasker den også den næste køber. Hvad du har pligt til at fortælle, står i sælgers oplysningspligt ved boligsalg.

Fortrydelsesret og advokatforbehold er to forskellige ting

De bliver konstant blandet sammen, og forskellen betyder noget for, hvor du skal være bekymret.

De to løber parallelt, og advokatforbeholdet forlænger ikke fortrydelsesretten.

Den praktiske konsekvens er enkel. Er du bekymret for, om handlen holder, er det ikke de seks hverdage, du skal kigge på. Det er forbeholdene, og især hvordan de er formuleret.

Hvis han fortryder

Så er boligen til salg igen, og du har en godtgørelse. Rækkefølgen er:

Få meddelelsen skriftligt, og noter, hvornår den kom frem. Det er fremkomsten inden fristens udløb, der afgør, om tilbagetrædelsen er rettidig.

Tjek, at godtgørelsen er betalt inden fristens udløb. Ikke bagefter. Betalingen skal ligge inden for fristen.

Ring til den næsthøjeste budgiver samme dag. Det er den ene handling, der kan gøre en faldet handel til en uges forsinkelse i stedet for en ny salgsproces fra bunden.

Slap af med annoncen. En handel, der falder inden for fristen, efterlader ikke et mærke på boligen. Den kommer bare tilbage på markedet. Først når den har ligget længe og været igennem flere prisnedsættelser, begynder markedet at læse noget ind i det, og det står i liggetid for bolig til salg.

Typiske fejl

• At tælle fristen i kalenderdage. Lørdage, søn- og helligdage, grundlovsdag samt 24. og 31. december tæller ikke med.
• At tro, at fristen løber fra overtagelsesdagen. Den løber fra aftalens indgåelse.
• At tro, at det er nok, at køberen har afsendt sin meddelelse. Den skal være kommet frem inden fristens udløb.
• At disponere over provenuet, mens fristen løber.
• At lukke døren til den næsthøjeste budgiver for tidligt.
• At forveksle fortrydelsesretten med advokatforbeholdet. Forbeholdet er gratis at bruge og derfor den større risiko.
• At tro, at man som sælger har en tilsvarende fortrydelsesret. Det har man ikke.