Sælgeroplysninger til tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er den sagkyndiges arbejde. Sælgeroplysningsskemaet er dit.

Det er den vigtigste sætning i artiklen, og den forklarer, hvorfor skemaet fortjener en aften og ikke tyve minutter. Den sagkyndige står inde for det, han kan se på én dag. Du står inde for det, du ved fra at have boet i huset. Køberen skal have begge dele.

Og her er, hvad der står på spil: rapporten kan tåle anmærkninger, for det har de fleste boliger. Skemaet kan ikke tåle, at du har undladt noget, du vidste.

Hvorfor spørgsmålene er stillet, som de er

Skemaet ser ud som en formular. Det er det ikke. Hvert spørgsmål er formuleret for at dække et hul, som en visuel gennemgang efterlader.

Den sagkyndige kommer én dag, og han river ikke noget ned. Han kan se, at kældervæggen er tør i dag, men ikke at der stod ti centimeter vand dernede efter et skybrud for fem år siden. Han kan se, at rørene er nye, men ikke hvem der lagde dem.

Det er præcis dét, du bliver spurgt om. Skemaet spørger ikke, hvordan boligen er lige nu. Det spørger, hvad du ved om, hvordan den har haft det.

Derfor er næsten alle spørgsmål stillet i to led: har der været noget, og hvad blev der gjort ved det? Andet led er lige så vigtigt som første. En vandskade, der blev udbedret af en fagmand med faktura, er en helt anden oplysning end den samme skade tørret op med en affugter og glemt.

Spørgsmålskategorierne, og hvad de betyder i praksis

Rækkefølgen og formuleringerne varierer, men kategorierne er de samme. Her er, hvad hver enkelt reelt vil vide.

Tag og loft. Utætheder, fugt, skimmel, reparationer, om der har været vand på loftet. Det her betyder spørgsmålet i praksis: har taget nogensinde lækket, også bare en enkelt gang under en storm? En plet på et spær er tit stadig synlig, og bliver den fundet uden din oplysning, ser det ud, som om du holdt den tilbage.

Vinduer, døre og facade. Rådskader, revner, udskiftninger. I praksis: er der skiftet vinduer, og af hvem? Halve udskiftninger, hvor tre af otte vinduer er nye, er lette at glemme, fordi de føles som noget positivt.

Fundament, sokkel og kælder. Sætningsskader, revner, fugt, vand efter kraftig regn. I praksis: har der stået vand i kælderen? Én gang tæller. Det er den enkeltoplysning, der oftest bliver sprunget over, fordi vandet forsvandt af sig selv, og fordi det er år siden.

Vådrum og installationer. Utætheder, opfugtning, nye rør, ændringer i badeværelset. I praksis: er der lavet noget i baderummet uden ny membran? Den dyre kategori, og køberens rådgiver læser den grundigt.

Kloak og afløb. Tilstopninger, tilbageløb, rotter, tv-inspektion, renovering. I praksis: har du haft slamsugeren ude mere end én gang? Gentagne tilstopninger er et symptom, ikke et uheld.

Varme, vand og el. Skader, udskiftninger, problemer undervejs. I praksis: er der noget, du har lært at leve med? En radiator, der aldrig bliver varm, eller en gruppe, der falder ud, når vaskemaskinen og ovnen kører samtidig. Det er en oplysning, ikke en vane.

Skader og forsikringssager. Har der været en skade, som forsikringen har dækket - eller afvist? I praksis: den afviste skade er den, folk glemmer. Men en afvisning fjerner ikke skaden, og den fjerner slet ikke din viden om, at den var der.

Arbejder udført på boligen, og af hvem. Herunder arbejde lavet af dig selv eller af en, der ikke var autoriseret. I praksis: det farligste felt i skemaet. Uautoriseret arbejde på el og vand kan koste dig penge senere, og køberens forsikring kigger på det.

Skadedyr. Borebiller, husbukke, rotter, mus. I praksis: har du sat gift ud eller haft en bekæmper ude, så har du haft skadedyr. Også selv om problemet er væk.

Ombygninger og tilbygninger. Hvad er lavet, hvornår, og med hvilke tilladelser? I praksis: her rammer skemaet noget, rapporten slet ikke dækker. Ulovlige bygningsindretninger falder uden for huseftersynsordningen og skal ryddes af vejen inden salget. Se ret BBR før salg.

Ja, nej og ved ikke: brug alle tre

De fleste udfylder skemaet med to muligheder i hovedet. Der er tre, og den tredje er den, der redder dig.

Ja bruger du, når du ved, at der er eller har været noget. Skriv hvad, hvornår, og hvad der blev gjort. Tre linjer er nok. Et "ja" uden forklaring skaber mere uro, end det løser.

Nej bruger du kun, når du reelt ved, at der ikke har været noget. Ikke som standardindstilling. Det er en oplysning på lige fod med "ja", og du kommer til at stå på mål for den.

Ved ikke bruger du, når du ikke ved det. Et helt lovligt og helt korrekt svar. Købte du boligen for tre år siden og aner intet om taget før din tid, er "ved ikke" det sande svar.

En ting, der overrasker sælgere: du må gerne fortælle mere, end der bliver spurgt om. Er der noget, du synes, en køber skal vide, og som ikke passer i et felt, så skriv det i bemærkningerne. Det koster ingenting og lukker en risiko.

Og en advarsel den anden vej: "ved ikke" er ikke et smuthul på ting, du faktisk ved. Det tæller også imod dig, og det er lettere at gennemskue, end folk tror.

Hvad sker der, hvis du svarer forkert eller lader et felt stå tomt?

Så mister du beskyttelsen for det forhold, og måske for mere end det.

Ansvarsfritagelsen falder. Fritagelsen efter huseftersynsordningen gælder ikke, hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. At undlade at oplyse noget, du kendte, hører til der. Køberen kan komme til dig alligevel, selv om alle fire dokumenter er på plads. Se er tilstandsrapport lovpligtig.

Kravet opgøres typisk som afslag i prisen eller erstatning for det, det koster at udbedre. Læs om ansvaret i ti år efter salget.

Ejerskifteforsikringen hjælper dig ikke. Den er købers forsikring, ikke din, og dækker som regel ikke kendte, uoplyste forhold. Se ejerskifteforsikring for sælger.

Bevisbyrden bliver ubehagelig. Diskussionen bliver, hvad du vidste, og der er tit spor: en faktura, en forsikringssag, en mail til en håndværker, en nabo, der husker episoden.

Et tomt felt er i øvrigt ikke neutralt. Det bliver læst som sjusk eller undvigelse, så sæt et svar i hvert felt.

De fem steder, sælgere svarer for hurtigt

Det er ikke tilfældigt, hvor det går galt. Det er de samme fem hver gang.

1. Vandet i kælderen, der tørrede af sig selv. Seks år siden, ingen skade, intet siden. Det er stadig en oplysning. Skriv, hvad der skete, og hvad du gjorde.

2. Reparationen, der blev lavet af en, du kender. Ingen faktura, ingen dokumentation, en god ven med værktøj. Et "nej" i feltet om arbejder er direkte forkert.

3. Den afviste forsikringsskade. Fordi den ikke blev dækket, føles den som en ikke-hændelse. Den er det modsatte: en dokumenteret episode i et selskabs arkiv, som du kendte.

4. Arbejde på el og vand, du selv har lavet. En stikkontakt flyttet, et afløb lagt om. Det er ikke småting i det her skema, uanset hvor pænt det er lavet.

5. Årstallene. "Taget blev lagt om for cirka ti år siden" er tit forkert med tre år, og et forkert årstal er også en forkert oplysning. Find fakturaen, før du skriver.

Sådan tjekker du svarene bagefter: gå boligen igennem med skemaet i hånden, rum for rum og med kælder, loft og skunk med. Find papirerne frem, før du skriver årstal. Spørg din partner og de voksne børn, for de husker andre ting end dig. Og læs det hele igennem dagen efter, hvor du ved hvert "nej" spørger dig selv, om du ved det, eller om du går ud fra det. Hvert "går ud fra" skal laves om til et "ved ikke".

Er du i tvivl om en formulering, så ring til den bygningssagkyndige. Han udfylder ikke skemaet for dig, men han kan sige, hvordan sådan noget normalt beskrives.

Sådan hænger skemaet sammen med din oplysningspligt

Skemaet er ikke hele din oplysningspligt. Det er den skriftlige, systematiske del af den.

Som sælger har du en pligt til at oplyse om forhold, du kender, og som har betydning for køberens beslutning. Den gælder også for ting, skemaet ikke spørger om: en nabostrid, en planlagt vejudvidelse, en beslutning i ejerforeningen om en større renovering. Hele billedet står i sælgers oplysningspligt ved boligsalg.

Skemaet er altså der, hvor du opfylder pligten på de tekniske forhold. Det, der ikke passer i et felt, siger du til mægleren, så det kommer skriftligt frem inden handlen.

En særlig situation er dødsboet. Arvingerne har sjældent boet i huset, og der er "ved ikke" det eneste sande svar de fleste steder. Sig det tydeligt til køberen, for det ændrer, hvad han kan regne med. Se salg af bolig i dødsbo.

Typiske fejl

• At sætte "nej" som standard, fordi det ser pænest ud.
• At bruge "ved ikke" på ting, du faktisk ved, for at slippe.
• At skrive årstal på hukommelsen i stedet for at finde fakturaen.
• At tro, at rapporten dækker det, skemaet ikke nævner. Læs tilstandsrapport igennem.