Det her er oversigtsartiklen. Ikke fordi papirarbejdet er det svære ved at sælge en bolig, men fordi de fleste sælgere aldrig får listen at se samlet. De får den stykvis, i den forkerte rækkefølge, og opdager først til sidst, at et af dokumenterne skulle have været bestilt otte uger tidligere.
Så her er alle dokumenterne i tre tabeller, med hvem der skaffer dem, hvornår de skal foreligge, og hvad konsekvensen er, hvis de mangler. Hvert dokument har sin egen artikel, og der linker jeg videre. Detaljerne står der. Værdien her er overblikket og rækkefølgen.
Kort fortalt
- Der er tre bunker: det lovpligtige, det praktisk nødvendige, og det, kun nogle boliger skal bruge.
- Energimærket er det eneste, der har en hård frist før annoncering, og det er også det, der tager længst tid.
- Tilstandsrapport og elinstallationsrapport er ikke lovkrav. De er en betingelse for at slippe for det tiårige ansvar.
- Den længste liste hører til lejligheder og andele. Den kan ingen bestille for dig på en eftermiddag.
- Rækkefølgen betyder mere end tempoet. Ret BBR først, bestil energimærke tidligt, og hent de billige rapporter til sidst.
- Et manglende bilag koster sjældent handlen. Det koster forhandlingsposition, fordi køberen prissætter usikkerheden.
Sådan bruger du oversigten
Kolonnen "hvis det mangler" er den vigtigste. Nogle mangler stopper annonceringen. Andre koster dig et prisafslag et halvt år efter overtagelsen. Og et par stykker gør bare, at køberens rådgiver skriver et forbehold ind i købsaftalen, som du helst havde været foruden.
Sælger du med mægler, bliver en pæn del af listen skaffet for dig. Sælger du selv, står du med det hele. Rækkefølgen er den samme.
Lovpligtige dokumenter
De her skal være der. Ikke som en anbefaling, men fordi loven eller handlens mekanik kræver det.
| Dokument | Hvem skaffer det | Hvornår det skal foreligge | Hvis det mangler |
|---|---|---|---|
| Energimærke | Certificeret energikonsulent, du eller mægleren bestiller | Skal være lavet før annoncering og udleveres til køber, inden aftalen indgås | Boligen må ikke annonceres. Køber kan i visse tilfælde få et mærke lavet på din regning |
| BBR-meddelelse | Gratis på bbr.dk, følger også med ejendomsdatarapporten | Så tidligt som muligt, fordi rettelser tager tid | Fejl i areal eller anvendelse kan give afslag i prisen efter salget, og det er ikke dækket af huseftersynsordningen |
| Ejendomsdatarapport | Dig eller mægleren på boligejer.dk med MitID | Før salgsopstillingen skrives | Salgsopstillingen bygger på løse oplysninger, og køberens rådgiver finder forholdene i stedet for dig |
| Tingbogsoplysninger | Dig eller mægleren på tinglysning.dk | Før salgsopstillingen skrives | Pant, servitutter og ejerforhold står uafklarede, og handlen kan ikke tinglyses rent |
| Salgsopstilling | Mægleren, efter formidlingsaftalen | Ved annoncering | Uden mægler skal du selv sikre, at oplysningerne er fuldstændige og rigtige |
| Købsaftale | Mægleren eller en advokat | Når der er enighed om pris og vilkår | Ingen bindende handel |
De to billigste er også de hurtigste. Ejendomsdatarapporten har været 105 kr. på boligejer.dk, og en officiel tingbogsattest har været 175 kr., mens en uofficiel udskrift er gratis. Begge er fastsatte satser, der reguleres, så tjek den aktuelle pris, inden du bestiller. Hvad der står i rapporten, og hvad den ikke viser, har sin egen artikel: ejendomsdatarapport.
Energimærket har den længste leveringstid, fordi en konsulent skal se boligen. Maksimalprisen på et energimærke er fastsat centralt og reguleres, så slå den aktuelle sats op hos Energistyrelsen, inden du bestiller. Baggrunden står i energimærket ved boligsalg.
BBR er dit ansvar som ejer. Læs BBR-meddelelse ved boligsalg for, hvad felterne betyder, og rette BBR før salg for, hvordan du får en fejl rettet, og hvor lang tid det tager.
Praktisk nødvendige dokumenter
Ikke lovkrav. Men en køber vil have dem, og en køberrådgiver vil bede om dem. Springer du dem over, betaler du for det i forhandlingen i stedet.
| Dokument | Hvem skaffer det | Hvornår det skal foreligge | Hvis det mangler |
|---|---|---|---|
| Tilstandsrapport | Beskikket bygningssagkyndig | Før købsaftalen indgås, hvis du vil bruge huseftersynsordningen | Du beholder ansvaret for skjulte fysiske fejl i ti år, og en del købere trækker fra i prisen |
| Elinstallationsrapport | Autoriseret elinstallatørvirksomhed | Samme tidspunkt som tilstandsrapporten | Ordningen virker ikke. Begge rapporter skal være der |
| Tilbud om ejerskifteforsikring | Mægleren eller forsikringsselskabet | Skal foreligge, og du skal skriftligt tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien, inden aftalen indgås | Ansvarsfritagelsen falder, selv om rapporterne er i orden |
| Sælgeroplysningsskema | Dig, i forbindelse med tilstandsrapporten | Ved den bygningssagkyndiges gennemgang | Rapporten bliver tyndere, og du risikerer at have fortiet noget, du vidste |
| Byggetilladelser og ibrugtagningstilladelser | Dig, eventuelt via kommunens byggesagsarkiv | Så tidligt som muligt, fordi arkivsager tager tid | Ulovligt byggeri er ikke dækket af ansvarsfritagelsen, og lovliggørelse kan tage måneder |
| Fakturaer på større arbejder | Dig, fra dine egne mapper | Inden fremvisningerne | Køberen kan ikke se, hvornår tag, bad eller vinduer er lavet, og regner konservativt |
| Servituttekster i fuld længde | Dig eller mægleren, via tinglysning.dk | Før købsaftalen | Tingbogen viser kun, at servitutten findes. Køberen vil læse indholdet |
| Forsikringspolice og skadeshistorik | Dig, fra dit selskab | Inden købsaftalen | En tidligere skade, der dukker op senere, er en dårlig samtale |
Rapporterne fylder mest i den her bunke. Tilstandsrapport forklarer, hvad der gennemgås, og hvad farverne betyder. Elinstallationsrapport gør det samme for el. Og servitutter ved boligsalg tager den del, som flest undervurderer.
Det, du selv skriver under på, hører også hjemme her. Hvad du har pligt til at oplyse, og hvad der sker, hvis du lader være, står i sælgers oplysningspligt ved boligsalg.
Dokumenter kun for nogle boliger
Den her bunke afhænger af boligtypen. Er du i lejlighed eller andel, er det den længste liste af dem alle, og den er også den, der tager mest kalendertid, fordi du er afhængig af en administrator eller en bestyrelse.
| Dokument | Gælder for | Hvem skaffer det | Hvornår | Hvis det mangler |
|---|---|---|---|---|
| Vedtægter, referater, regnskab og budget | Ejerlejlighed og andel | Administrator eller bestyrelse | Før annoncering | Køberrådgiveren tager forbehold, og handlen trækker ud |
| Ejerforeningsattest | Ejerlejlighed | Administrator | Før købsaftalen | Restancer og besluttede arbejder står uafklarede |
| Oplysning om besluttede og planlagte arbejder | Ejerlejlighed og andel | Bestyrelsen | Før købsaftalen | Køberen kan gøre gældende, at en kendt kommende udgift blev fortiet |
| Nøgleoplysningsskema og beregning af andelsværdi | Andel | Administrator eller bestyrelse | Før købsaftalen | Andelsværdien kan ikke dokumenteres, og prisen kan ikke godkendes |
| Vurderingsrapport for forbedringer | Andel | Vurderingsmand via foreningen | Før prisen fastsættes | Forbedringer kan ikke tages med i prisen |
| Oplysning om vejlaug eller grundejerforening | Hus på privat fællesvej | Dig eller foreningen | Inden købsaftalen | Fast udgift, køberen ikke kendte, giver diskussion om refusion |
| Dokumentation for kloak, dræn og fugtsikring | Ejendom med kendte forhold | Dig, fra dine fakturaer | Inden fremvisningerne | Køberen regner med det værste scenarie |
| Landbrugspligt, fredskov og fredninger | Ejendom med noteringer | Fremgår af ejendomsdatarapporten | Før salgsopstillingen | Køberens brugsplaner kolliderer med virkeligheden efter overtagelsen |
Er du i ejerlejlighed, så start her: ejerforening: dokumenter ved salg. Er det en andel, står den særlige del i salg af andelsbolig.
Rækkefølgen fra beslutning til underskrift
Det er her, oversigten bliver til en plan. Uger før annoncering, i grove træk:
- 8 til 10 uger før: tjek BBR mod virkeligheden. Er der en fejl, så gå i gang nu. Kommunen skal godkende, og det kan tage uger.
- 8 uger før: kontakt kommunens byggesagsarkiv, hvis du mangler tilladelser til noget, der er bygget, mens du har ejet boligen.
- 6 til 8 uger før: bestil energimærket. Det kræver en gennemgang, og det er det, der forsinker annonceringen, når det bestilles sent.
- 6 uger før: bed administrator om foreningens papirer, hvis du sælger lejlighed eller andel. Sæt god tid af.
- 4 til 6 uger før: find dine egne mapper frem. Fakturaer, police, tegninger, skadeshistorik.
- 3 til 4 uger før: tilstandsrapport og elinstallationsrapport, hvis du bruger ordningen. Tilstandsrapporten holder seks måneder, så den skal ikke laves for tidligt.
- 1 uge før: ejendomsdatarapport og tingbogsudskrift. De er hurtige, og de skal være aktuelle.
Læg mærke til, at de billigste og hurtigste dokumenter ligger til sidst, og de langsomme ligger først. Det er hele pointen med rækkefølgen. Hvor lang tid det samlede forløb tager, står i tidsforløbet i et boligsalg.
Hvem skaffer hvad
Tre kategorier, og det er værd at holde dem adskilt, når du planlægger:
Det, andre skaffer på bestilling. Energimærke, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tingbogsattest, ejendomsdatarapport, foreningens papirer. Du bestiller, og så venter du. Din opgave er at bestille tidligt nok.
Det, kun du har. Fakturaer, tegninger, police, skadeshistorik, viden om hvad der er lavet hvornår. Ingen kan hjælpe dig her, og det er den bunke, der oftest bliver halv.
Det, mægleren laver. Salgsopstilling, købsaftale, koordineringen af rapporterne og kontrollen af, at tallene passer sammen på tværs.
Har du ikke papir på noget, du ved er lavet, så skriv det ned med årstal og en note om, at der ikke er dokumentation. Det er meget bedre end et tomt felt, og køberens rådgiver behandler det anderledes.
Hvis du kun skal gøre én ting
Tjek BBR i dag. Gratis, ti minutter, og det er det ene dokument, hvor en fejl både er dit ansvar, kan koste dig penge efter salget og tager længst tid at rette. Alt andet på listen kan bestilles. BBR skal først opdages.
Typiske fejl
- At bestille energimærket til sidst og så vente på at kunne annoncere.
- At bestille tilstandsrapporten for tidligt, så gyldigheden løber ud midt i salget.
- At tro, at tingbogsudskriften også viser, hvad der står i servitutterne.
- At samle foreningens papirer halvt. En køberrådgiver vil have dem alle.
- At antage, at BBR passer, fordi tallene har stået der i tyve år.
- At undlade at nævne et arbejde, fordi fakturaen er væk.
Ingen sælger taber penge på at mangle et dokument. Man taber penge på at mangle det på det forkerte tidspunkt, altså når der ligger et bud på bordet, og køberen skal have et svar inden i morgen.
Derfor er den her artikel bygget som en liste med en rækkefølge og ikke som en guide til hvert enkelt papir. Tag oversigten, sæt datoerne ind i din egen kalender, og klik videre til de artikler, der handler om de dokumenter, der er relevante for lige din bolig. Vil du have listen som noget, du kan hakke af undervejs, ligger den i tjeklisten til boligsalg for sælgere.
Selve salgsopstillingen, altså det dokument køberen læser først, er gennemgået afsnit for afsnit i salgsopstilling.