Sælge andelsbolig: hvad må du tage for den?

Ikke, hvad nogen vil betale. Der er en maksimalpris, den følger af andelsboligforeningslovens § 5, og den er ikke til forhandling.

Det er den ene store forskel fra en ejerlejlighed. De to andre er, at køberen skal godkendes af foreningen, og at du ikke sælger fast ejendom, men en andel.

Denne artikel handler mest om prisen, fordi det er der, pengene og fejlene ligger. Det, der koster folk dyrt, er sjældent, at de regner forkert på delene. Det er, at de lægger en post til, som ikke findes.

Maksimalprisens bestanddele

Tre dele. Det er hele listen.

Andelsværdien fastsættes af foreningen ud fra ejendommens værdi, og her kan foreningen vælge mellem fire principper:

• Anskaffelsesprisen
• Kontant handelsværdi som udlejningsejendom, altså en valuarvurdering
• Den offentlige ejendomsvurdering
• Den offentlige vurdering reguleret med nettoprisindeks

Valget er foreningens, ikke dit. Det står i regnskabet, og to ens lejligheder i to naboforeninger kan have vidt forskellige andelsværdier alene på grund af det valg.

Om valuarvurderinger: de er stadig tilladt. To ting er ændret undervejs: foreninger med en valuarvurdering fra før den 1. juli 2020 kan "fryse" den og blive ved med at bruge den, og en ikke-fastfrosset valuarvurdering er i dag gyldig i 42 måneder mod tidligere 18. En fastfrysning bortfalder uigenkaldeligt, hvis foreningen tager en ny vurdering eller skifter princip.

Vedligeholdelsesstanden er den tredje del, og den bliver tit glemt. Den kan gå begge veje: er boligen usædvanligt godt vedligeholdt, kan der lægges til, og er den misligholdt, kan der trækkes fra. Kravet er, at standen afviger væsentligt fra det sædvanlige. Almindeligt slid er ikke et fradrag.

Hvad der ikke er en selvstændig post

Her er den fejl, der gentager sig oftest, og som kan blive dyr.

Fast installeret inventar er ikke en post, du lægger oven i maksimalprisen. Køkkenelementer, det indbyggede skab, badeværelsesindretningen. Det er tilpasset lejligheden og sidder fast i den, og derfor indgår det i forbedringerne og bliver værdiansat efter de samme regler som alt andet: anskaffelsespris med fradrag for alder og slitage.

Det er ikke en teknikalitet. En post oven i prisen ville tælle med sin fulde værdi, mens en forbedring bliver nedskrevet. Et køkken fra 2012 tæller ikke med det, det kostede. Det tæller med det, der er tilbage af værdien.

Lægger du alligevel den ekstra post til, er resultatet overpris, uanset hvad I kalder posten i papiret. Alt, hvad du har lavet eller installeret fast i boligen, hører hjemme under forbedringerne. Der findes ikke en fjerde linje.

Sådan værdiansættes og nedskrives forbedringer

Reglen er, at forbedringer værdiansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder og slitage.

Det betyder tre ting i praksis.

Du skal kunne dokumentere anskaffelsesprisen. Fakturaer, kvitteringer, kontoudtog, tilbud med betalingsbekræftelse. Uden bilag er det svært at få noget med.

Du skal kunne dokumentere hvornår. Alderen bestemmer nedskrivningen, og en forbedring uden en dato bliver ikke vurderet i din favør.

Forskellige ting nedskrives forskelligt hurtigt. Et nyt gulv og en ny bordplade har ikke samme levetid.

Løsøre må sælges ved siden af, men kun frivilligt

Løsøre er det, der ikke sidder fast: møbler, gardiner, en fritstående vaskemaskine. Det må du sælge ved siden af overdragelsen, men på to betingelser.

Det skal være frivilligt for køberen. Du må ikke betinge overdragelsen af, at han køber dine møbler, dine hvidevarer eller andre ydelser. Sker det, er det overpris, uanset hvad aftalen kaldes.

Prisen skal svare til den reelle værdi. En sofa til tre gange, hvad den er værd, er ikke en sofahandel. Det er en skjult overpris, og den bliver læst sådan. Tommelfingerreglen: ville du ikke kunne sælge tingen til den pris til en tilfældig person fra en genbrugsside, hører den ikke til i handlen til den pris.

Hvad sker der ved overpris?

To ting, og den anden er alvorligere, end folk tror.

Køberen kan kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt. Tvisten afgøres af boligretten, og der er en forældelsesfrist på tre år. Det er lang tid at have en handel hængende, og det er køberen, der har initiativet.

Og overtrædelse af prisreglerne straffes med bøde eller fængsel indtil fire måneder. Det rammer både sælger og den, der medvirker, herunder bestyrelsesmedlemmer og mægler.

Det er ikke et område at være kreativ på. Og læg mærke til, hvem der ellers rammes. Det er en af grundene til, at bestyrelser er grundige.

Vurderingsmandens rolle

I de fleste foreninger bliver forbedringer, løsøre og vedligeholdelsesstand opgjort af en vurderingsmand, typisk en byggesagkyndig, som laver en vurderingsrapport, inden boligen sættes til salg.

Bland ham ikke sammen med valuaren:

• Valuaren vurderer hele ejendommen for foreningen og er med til at bestemme andelsværdien.
• Vurderingsmanden vurderer din bolig og opgør dine forbedringer, dit løsøre og standen.

Hav bilagene sorteret i datoorden, inden han kommer, og skriv en kort liste over, hvad der er lavet, hvornår, og hvad det kostede. En vurderingsmand, der skal gætte på alderen af et køkken, gætter ikke i din favør.

Er du uenig i rapporten, så spørg, hvad den enkelte post bygger på, og fremlæg dokumentationen for det, du mener mangler.

Foreningen, bestyrelsen og ventelisten

Din valgfrihed som sælger kan være stærkt indskrænket, og i nogle foreninger er den helt væk.

Ventelisten står i vedtægterne. Typisk har foreningens egne medlemmer fortrinsret, dernæst familie, dernæst en ekstern liste. Er der en venteliste, skal den respekteres, og den kan ikke sættes til side, fordi du selv har fundet en køber. Hvor frit en sælger ellers står, står i må sælger vælge køber.

Bestyrelsens godkendelse kan kun nægtes med en rimelig og saglig grund, og afslaget skal begrundes skriftligt. Saglige grunde kan for eksempel være et åbenbart misforhold mellem husstandens størrelse og boligen, eller en pris i strid med maksimalprisreglerne. Usaglige grunde er de samme som alle andre steder: race, hudfarve, oprindelse, tro eller seksuel orientering.

Det praktiske råd er kedeligt og vigtigt: læs vedtægterne, før du sætter boligen til salg. Det tager en aften, og det fortæller dig, hvor meget af processen der overhovedet er din.

Dokumenterne, du skal udlevere

Det er lovpligtigt, og listen er konkret. Inden aftalen indgås, skal køberen have:

• Foreningens vedtægter
• Seneste årsregnskab og budget
• Referat af seneste generalforsamling
• Nøgleoplysningsskema for foreningen
• Nøgleoplysningsskema for andelsboligen
• Skriftlig orientering om indholdet af lovens regler om pris, godkendelse og overpris

Nøgleoplysningsskemaerne er standardiserede, og indholdet er fastsat i en bekendtgørelse. De gør foreninger sammenlignelige for en køber. Mangler et af dokumenterne, kan det give køberen misligholdelsesbeføjelser og gøre både dig og bestyrelsen ansvarlige.

Ud over listen: referater flere år tilbage, besluttede arbejder, foreningens gæld og din andel af den. Det er de samme spørgsmål, en køber stiller i en ejerforening, og de er gennemgået i ejerforeningens dokumenter ved salg.

Det overrasker ofte

At huseftersynsordningen ikke gælder. Du sælger ikke fast ejendom, så tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring er ikke en del af billedet på samme måde. Din loyale oplysningspligt om det, du ved, gælder stadig.

At der ikke tinglyses et skøde. Overdragelsen registreres i foreningen.

At skattereglerne er anderledes i formen, men ikke i resultatet. En andelsbolig er ikke fast ejendom, men avancen er alligevel fritaget efter en særskilt bestemmelse i samme paragraf som parcelhusreglen, hvis boligen har tjent til bolig for dig eller din husstand.

At meget af det praktiske er helt som ved en ejerlejlighed. Boligen skal gøres klar, fotograferes og fremvises. En bundet pris betyder ikke, at boligen sælger sig selv, og den betyder heller ikke, at du får maksimalprisen. Den er et loft, ikke en garanti. Mere om prisen på en lejlighed i hvad kan jeg sælge min lejlighed for, og om omkostningerne i hvad koster det at sælge lejlighed.