Rette BBR før salg: sådan finder og retter du fejlene

De fleste rettelser laver du selv på bbr.dk med MitID, og det tager tyve minutter. Kommunen skal godkende dem, og det er der, tiden går.

Men der er en gruppe rettelser, du ikke kan lave selv, fordi de forudsætter en byggetilladelse, du måske aldrig har fået. De tager måneder i stedet for uger, og det er derfor, det her er den opgave, du skal tage først, ikke sidst.

Så: find ud af, hvilken af de to slags din fejl er. Skal du først forstå, hvad der står i dokumentet, så tag BBR-meddelelsen ved boligsalg og kom tilbage hertil.

De mest almindelige BBR-fejl, og hvor alvorlige de er

Her er de fejl, der går igen. Kolonnen til højre er den, du planlægger efter.

Læg mærke til mønsteret. Alt, hvad der handler om materialer, installationer og optælling, er let. Alt, hvad der handler om areal og anvendelse, er tungt. Det er den skillelinje, hele din tidsplan skal bygges op om.

Sådan retter du BBR trin for trin

1. Gå ind på bbr.dk og vælg "Ret BBR".
2. Log ind med MitID. Du skal stå som ejer af ejendommen. Ejer du sammen med en anden, kan begge rette.
3. Vælg ejendommen, og find den bygning eller enhed, rettelsen gælder.
4. Ret feltet. Systemet fører dig gennem de oplysninger, der kan ændres.
5. Skriv en bemærkning med årstal, og hvad der er lavet. Det er den vigtigste ting, folk springer over - en rettelse med en forklaring bliver behandlet hurtigere end en uden.
6. Vedhæft dokumentation, hvis du har den. Faktura, tilladelse, tegning.
7. Send den ind.
8. Notér datoen, og følg op, hvis der ikke er sket noget efter et par uger.

Og så det, folk misforstår: din rettelse er et forslag, ikke en ændring. Den går til kommunens godkendelse, fordi kommunen er registermyndighed. Først når de godkender, står der noget nyt i BBR. Du får svar, når det er behandlet.

Det kan du typisk rette selv:

• Antal værelser, toiletter og badeværelser
• Køkkenforhold
• Varmekilde og suppleringsvarme
• Tag- og ydervægsmateriale
• Bygningens placering på grunden
• Arealer, hvor der ikke er tvivl om lovligheden
• Mindre bygninger som skure, garager, carporte og udhuse
• Tekniske installationer, for eksempel solceller

Det dækker de fleste fejl i praksis.

Hvornår skal du i stedet kontakte kommunen?

Når rettelsen forudsætter en tilladelse. Tommelfingerreglen: kræver ændringen i virkeligheden en byggetilladelse eller en anmeldelse, kan BBR ikke rettes, før byggesagen er på plads.

De situationer, der kommer igen:

• Boligarealet er blevet større. Inddraget loftrum, inddraget kælder, en udestue der skal tælle med, en tilbygning.
• Ny eller ændret varmekilde, hvor der er krav om anmeldelse. Brændeovn er et klassisk eksempel.
• Tilbygning eller nedrivning.
• Et ekstra toilet eller badeværelse, hvor der er ændret i afløbsforhold.
• Udvendig efterisolering, eller andet der ændrer facaden eller bygningens ydre mål.
• Ændret anvendelse. Et erhvervslokale gjort til bolig, en garage gjort til værelse.

Mangler papirerne helt, eller har bygningen stået der i årtier, uden at nogen ved, med hvilken tilladelse, så skriv til kommunens byggesagsafdeling, læg det frem, som det er, og spørg, hvad de har brug for. Det er en helt almindelig henvendelse.

Og vær åben om det. En ejer, der selv henvender sig, får en anden og hurtigere behandling end en sag, der starter med en klage fra en nabo eller en køber.

Registreringsfejl eller manglende byggetilladelse?

Det er den skelnen, alt andet hænger på, så her er den, enkelt og klart.

En ren registreringsfejl betyder, at virkeligheden er lovlig, og at papiret er forkert. Carporten blev bygget med tilladelse, men aldrig indberettet. Varmepumpen sidder på væggen, men der står oliefyr. Du retter papiret, kommunen godkender. Dage til uger.

Et forhold, der kræver lovliggørelse, betyder, at virkeligheden ikke er lovlig, og at papiret bare afspejler det. Loftrummet er indrettet til beboelse, uden at der har været en byggesag. Udestuen står der uden tilladelse. Her kan du ikke rette BBR, før forholdet er bragt i orden, og der er to veje: retlig lovliggørelse, hvor kommunen efterfølgende kan godkende det, som det er, hvis det opfylder reglerne, og fysisk lovliggørelse, hvor der skal laves noget om, før det kan godkendes. Det tager måneder, og den sidste vej koster penge.

Ved du ikke, hvilken af de to du står i? Det er faktisk den mest almindelige situation, og den skal afklares først. Kommunens byggesagsafdeling kan svare på resten.

Den vej koster også noget, og posterne er en byggesag med kommunalt gebyr, eventuelt en landinspektør, hvis arealet skal fastslås præcist, en rådgiver, hvis der skal tegnes, og selve ombygningen, hvis der fysisk skal laves noget om. Selve BBR-rettelsen er gratis.

Hvor lang tid tager det?

Det afhænger af typen, og der er ingen central frist - hver kommune har sin egen sagsbehandlingstid. Realistiske spænd, du kan planlægge efter:

De to nederste rækker er grunden til, at det her skal ligge først i tidsplanen. Opdager du en uregistreret udestue tre uger før overtagelsen, er der ingen god udgang. Opdager du den tre måneder før annonceringen, er det en administrativ opgave. Læg den derfor forrest, sammen med resten af papirarbejdet i dokumenter ved salg af bolig.

Konsekvenserne, hvis du sælger med forkerte oplysninger

En fejl i areal eller brug er en arealmangel. Den type fejl beskytter huseftersynsordningen dig ikke mod. Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten kan fritage dig for ansvaret for skjulte fysiske fejl ved bygningen. En arealmangel er ikke en fysisk fejl - den er en oplysningsfejl, og den ligger helt uden for ordningen.

Retsfølgen er typisk et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Køberen har betalt for et areal, han ikke fik, og han kan kræve prisen sat ned. Der skal være tale om en væsentlig afvigelse, og der er ingen fast procentgrænse - det vurderes konkret.

Standardforbeholdet i købsaftalen hjælper dig sjældent. Der står tit, at oplysningerne fra BBR ikke garanteres, og at mægleren ikke er ansvarlig for dem. Det forbehold fritager ikke dig som ejer, fordi pligten til at sikre, at BBR er korrekt, ligger hos dig efter BBR-loven.

Og et forhold, der kræver lovliggørelse, følger med ejendommen. Køberen kan stå med et påbud fra kommunen, og så er der både en sag om penge og en sag om byggeri. Derfor hører forholdet også til i sælgers oplysningspligt ved boligsalg. Ved du det, skal du sige det.

BBR-loven har også et bødeforlæg på op til 5.000 kr. for forsætligt eller groft uagtsomt at afgive urigtige oplysninger. Men bøden er ikke den økonomiske risiko. Det er afslaget i prisen.

Et areal kan ikke rettes op for at hæve prisen

Spørgsmålet kommer, så det skal siges direkte. Nogle sælgere kigger på BBR og tænker: får jeg de tyve kvadratmeter i kælderen ind i boligarealet, kan jeg sætte prisen op. Sådan virker det ikke. En BBR-rettelse er ikke en prisknap. Registreringen skal passe med virkeligheden, hverken mere eller mindre.

Er kælderen ikke lovlig beboelse, kan den ikke rettes ind som boligareal, uanset hvor godt den er indrettet. Skriver du den ind alligevel, har du ikke skabt værdi. Du har skabt en arealmangel med dit eget navn på.

Den anden vej gælder det samme: står der for meget, skal det ned, selvom det gør ondt på prisen. Hvad et for højt sat tal koster i praksis, står i overprisning af bolig: konsekvenser.

Hvis du ikke kan nå det inden salget

Det sker, og der er en måde at håndtere det på, som ikke gør ondt værre.

Fortæl det. Skriv til mægleren, hvad afvigelsen er, og hvad du har gjort for at få den afklaret, og få det med i salgsmaterialet. En køber, der køber med åbne øjne, kan ikke komme bagefter med et krav om afslag for noget, han var oplyst om.

Få det priset ind. Er der to kvadratmeter forskel, betyder det ingenting. Er der tyve, skal det afspejles i prisen.

Sæt sagen i gang alligevel. En igangværende sag med dokumentation er en helt anden situation end ingenting.

Det, du ikke skal gøre, er at lade tallet stå og håbe, at ingen måler op. Køberens rådgiver måler tit op, og gør han det ikke, gør køberen det selv, når han skal købe gardiner.

Et regnestykke, der viser mekanismen

Typiske fejl

• At tro, at en rettelse på bbr.dk er gennemført med det samme. Den skal godkendes.
• At rette arealet op uden at have afklaret, om arealet lovligt må tælle med.
• At starte på BBR til sidst i forberedelsen, hvor der ikke er tid.
• At lade en kendt afvigelse stå uden at oplyse den.