Hvad er en elinstallationsrapport, og hvad skal sælger vide?

Hvad undersøger den konkret?

En visuel gennemgang, foretaget stikprøvevis med de tekniske hjælpemidler, der hører til. Ikke en fuld gennemmåling af hver eneste ledning.

Det, der ses på:

• Tavler og gruppetavler. Opbygning, mærkning, tilstand.
• HPFI- eller HFI-afbryderen bliver testet.
• Materiel bag afbrydere og stikkontakter, kontrolleret stikprøvevis.
• Dimensionering. Om ledninger og sikringer passer til det, de forsyner.
• Beskyttelse mod berøring, både direkte og indirekte.
• Lavvoltinstallationer, hvis der er nogen.

Og lige så vigtigt, det der ikke er med:

• Bagatelagtige forhold og normalt slid.
• Utilgængelige dele af installationen. Der bliver ikke brudt op i vægge.
• Installationer uden for bygningen, eller som ikke er tilknyttet den. Udendørslys i haven, en installation i et fritliggende skur uden tilslutning.
• Hvidevarer og løse brugsgenstande. Indbygget materiel er derimod med.
• En vurdering mod nugældende regler. Installationen bliver vurderet efter de regler, der gjaldt, da den blev udført. Et gammelt anlæg er ikke ulovligt, fordi reglerne er blevet skærpet siden.

Det sidste punkt er værd at holde fast i, hvis du bor i et ældre hus. En installation fra 1972 skal ikke leve op til 2026-regler. Den skal have været lovlig, da den blev lavet, og den skal være sikker nu.

Fund markeres med ikoner, som blev indført 1. oktober 2020 sammen med moderniseringen af hele ordningen. Det er ikke den samme farveskala som i tilstandsrapporten - de to rapporter bruger hver deres system, og det er en almindelig kilde til forvirring. Leder du efter farverne rød, gul og grå, skal du i tilstandsrapporten.

De fire ikoner, og hvad der typisk udløser dem

To ting er værd at bemærke ved tabellen.

For det første kan ét og samme forhold udløse mere end ét ikon. En gammel samling uden dåse i et fugtigt rum kan både være en brandrisiko, en stødrisiko og et ulovligt forhold på samme tid.

For det andet er "bør undersøges nærmere" ikke en mild kategori. Den betyder, at ingen ved det. Og det, ingen ved, prissætter en køber hårdere end det, alle kan se.

Hvad bør udbedres før salget, og hvad kan stå

Regnestykket er ikke, hvad udbedringen koster. Det er, hvad forholdet gør ved handlen.

Udbedr før rapporten laves, hvis det kan nås:

• Alt med risiko for stød eller brand. Det er sikkerhed, ikke forhandling, og det er også de fund, der skræmmer købere mest.
• Ulovlige forhold. Et lovliggjort forhold er ikke en anmærkning. Et anmærket forhold er som regel undtaget fra ejerskifteforsikringens dækning, og så bærer køberen det selv - og forhandler derefter.
• En manglende eller defekt HPFI. Det er den enkeltpost, der oftest står i rapporter, og den er blandt de enkleste at få bragt i orden.

Det kan som regel stå:

• Normalt slid og bagatelagtige forhold. De kommer alligevel ikke med.
• En ældre installation, som var lovlig, da den blev udført, og som er sikker nu. Den skal ikke bringes op til nutidens regler for at kunne sælges.
• Kosmetiske ting: en misfarvet kontakt, en gammel afbryder der virker.

Det, du ikke skal gøre: ordne noget selv, som du ikke må ordne selv. Det bliver fundet, det bliver til et ulovligt forhold i rapporten, og det skal alligevel med i sælgeroplysningsskemaet. Se sælgers oplysningspligt.

Hvad en udbedring koster, kan ingen artikel svare på, for det afhænger af, hvor meget der skal åbnes op, og hvor omfattende forholdet er. Det, du kan gøre, er at bede om et tilbud, hvor arbejdet er beskrevet post for post, og at bede om at få at vide, om der er risiko for, at der findes mere, når der først er åbnet.

Hvordan bestiller du den?

Hos en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Der findes ikke et beskikkelsessystem for personer som på bygningssiden, så det er virksomhedens autorisation, du skal tjekke, og den skal være tilmeldt ordningen.

I praksis bestiller de fleste den sammen med tilstandsrapporten, fordi huseftersynsfirmaerne tilbyder begge dele i én pakke - og fordi det næsten altid er billigere og lettere at koordinere. Men det er stadig to selvstændige rapporter fra to forskellige leverandører.

Praktisk om besøget:

• Sørg for adgang til målerskab og alle gruppetavler. Står der et skab foran, bliver det ikke set.
• Frilæg stikkontakter og afbrydere, hvis der står møbler tæt op ad dem. Gennemgangen er stikprøvevis, og de stikprøver skal kunne tages.
• Læg dokumentation frem for elarbejde, der er lavet. Hvem lavede det, og hvornår.
• Fortæl om det, du selv har lavet. Også hvis det var en ven, der kunne det. Det skal alligevel med i sælgeroplysningsskemaet, og en elinstallatør finder det som regel.

Gennemgangen tager typisk et par timer på et almindeligt hus.

Hvilken rolle spiller rapporten for ejerskifteforsikringen?

Det er her, den bliver interessant, og det er den del, sælgere sjældent kender.

Ulovlige elinstallationer er omfattet af ejerskifteforsikringens minimumsdækning. Lovliggørelse af ulovlige elforhold er noget, forsikringen skal dække - forudsat, at forholdet var ulovligt, både da det blev udført, og da skaden blev anmeldt. Det er en af hovedgrundene til, at elinstallationsrapporten er et selvstændigt krav i ordningen: uden en gennemgang ville selskabet ikke kunne vurdere, hvad det påtager sig.

Men så kommer den vigtige mekanik: forhold, der er nævnt i rapporten, er som regel undtaget fra dækningen. Logikken er, at køberen er blevet oplyst om dem og har kunnet prissætte dem. Undtagelsen fra undtagelsen er, hvis beskrivelsen i rapporten er klart forkert eller misvisende.

Konsekvensen for dig som sælger:

• Et fund i rapporten flytter risikoen til køberen, ikke til forsikringsselskabet. Derfor forhandler købere på elanmærkninger.
• Et alvorligt fund er derfor værd at udbedre, inden rapporten laves eller inden boligen kommer ud. En lovliggjort installation er ikke en anmærkning.
• Men fritagelsen for dit tiårige ansvar gælder fortsat, når hele pakken er på plads. Du bliver ikke ansvarlig, fordi der står noget i rapporten.

Og det, der virkelig kan gå galt: glemmer du rapporten helt, falder hele ordningen. Alle fire elementer skal være udleveret til køberen, inden købsaftalen indgås - tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring, og dit skriftlige tilbud om at betale mindst halvdelen af præmien.

Gyldighed og fornyelse

Rapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end et år, før køberen modtager den.

Tolv måneder er rummeligt sammenlignet med tilstandsrapportens seks, så den bliver sjældnere et problem. Men den skal koordineres: er tilstandsrapporten fornyet, og elinstallationsrapporten samtidig ved at løbe ud, skal begge være gyldige på underskriftsdagen.

Rapporten kan fornyes. Elinstallatørvirksomheden fastlægger selv omfanget af den fornyede gennemgang og et nedsat honorar, og den fornyede rapport erstatter den oprindelige. Du behøver altså ikke starte forfra.

Typiske fejl

• At glemme den, fordi tilstandsrapporten fylder al opmærksomheden. Så virker fritagelsen ikke.
• At tro, at den bygningssagkyndige også laver el. Det er to fag.
• At forvente tilstandsrapportens farveskala og blive forvirret over ikonerne.
• At blokere adgangen til målerskab eller gruppetavler.
• At undlade at nævne elarbejde, man selv eller en bekendt har lavet.
• At lade et alvorligt fund stå og forhandle på det, i stedet for at lovliggøre det først.
• At koordinere de to rapporters gyldighed forkert, så den ene er udløbet på underskriftsdagen.