Boligvurdering online: hvor meget rammer den ved siden af?

Det, ingen fortæller dig

Når en onlinevurdering giver dig et tal, får du sjældent at vide, hvor sikkert det er.

Og her er den ubehagelige del: for de kommercielle danske onlinevurderinger findes der ikke en uafhængig opgørelse af træfsikkerheden. Der findes tal, men de er opgjort af udbyderne selv, og de er ikke lavet efter en fælles metode, som gør dem sammenlignelige.

Det betyder ikke, at tallene er dårlige. Det betyder, at du ikke kan vide det, og at du derfor skal bruge dem som det, de er: et niveau, ikke et facit.

Til sammenligning offentliggør Vurderingsstyrelsen træfsikkerheden på de offentlige ejendomsvurderinger, netop fordi de bruges til beskatning og skal kunne efterprøves. Det er et andet formål og en anden model, men det illustrerer forskellen: dér kan man se, hvor godt det går. Her kan man ikke.

Hvad modellen faktisk kan se

En automatisk vurdering bygger på registrerede data om din bolig og på registrerede handler i nærheden. Konkret:

• Boligareal, grundareal, byggeår
• Antal værelser, anvendelse, boligtype
• Beliggenhed, ned til adresse
• Om- eller tilbygningsår, hvis det er registreret
• Faktiske salgspriser på boliger i nærheden

Det er et fornuftigt fundament. Det er også grunden til, at tallet oftere er nogenlunde rigtigt end helt forkert. To identiske rækkehuse på samme vej, bygget samme år, solgt inden for et halvt år, er en opgave, en model løser fint.

Hvad den ikke kan se

Alt det, der sker inde i boligen:

• Om køkkenet er tre år gammelt eller fra 1985
• Om taget er skiftet
• Om planløsningen fungerer, eller om det tredje værelse reelt er et pulterkammer
• Om der er eftermiddagssol i stuen
• Om kælderen lugter
• Om naboens nye udbygning tager udsigten
• Om ejerforeningen har besluttet en facaderenovering, du ikke har betalt endnu

Det er præcis de ting, en køber betaler ekstra for eller trækker fra. Derfor kan to boliger med samme areal, samme byggeår og samme vej ligge langt fra hinanden i pris, mens modellen giver dem nogenlunde det samme tal.

Hvor den rammer værst

Det her kan du bruge. Modeller af den type rammer systematisk dårligere på nogle boliger end på andre, og mønstrene er velkendte:

Den atypiske bolig. Jo mere din bolig ligner de andre i nærheden, jo bedre. Er den usædvanlig i størrelse, alder, anvendelse eller udformning, har modellen få sammenligninger at arbejde med.

Meget små og meget store boliger. I begge ender bliver sammenligningsgrundlaget tyndt, og kvadratmeterprisen opfører sig anderledes end i midten. Hvorfor små boliger koster mere per kvadratmeter, står i kvadratmeterpris på min bolig.

Ældre boliger. Jo ældre boligmassen er, jo større er spredningen i stand mellem to boliger, der ser ens ud på papiret. Modellen ser byggeåret. Den ser ikke, hvad der er sket siden.

Tynde markeder. Der, hvor der handles få boliger, har modellen simpelthen for lidt at gå efter. Det gælder både geografisk tynde markeder og sjældne boligtyper.

Boliger, ejeren har renoveret. Det her er den vigtigste, og den er systematisk. Har du brugt et større beløb på køkken, bad, tag og vinduer, kan modellen ikke se en krone af det. Den ser stadig et hus fra 1974. Så hvis tallet skuffer dig, og du har renoveret, er det ikke boligen, der er problemet.

Lejligheder i foreninger med særlig økonomi. Fællesudgifter, gæld i foreningen og besluttede projekter kan flytte prisen mærkbart, og de indgår ikke i modellen. Se vurdering af lejlighed.

Til gengæld rammer den bedst på: standardiserede boligtyper i ensartede bebyggelser, i områder hvor der handles meget, med en bolig der hverken er renoveret særligt eller forsømt særligt.

Sådan bruger du den alligevel

Lav den tre steder. Ikke ét. Tre.

Se på spredningen, ikke kun på tallene. Det er det bedste enkelttrick i hele artiklen.

Procentgrænserne er tommelfingerregler, ikke målte tærskler. Men mekanismen bag dem er reel: modeller er uenige der, hvor data er tyndt.

Læg din egen justering oveni. Skriv to lister: hvad har din bolig, som en gennemsnitlig bolig af samme type og alder ikke har, og omvendt. Det er den justering, modellen ikke kan lave.

Brug det som niveau, ikke som beslutningsgrundlag. En onlinevurdering er nok til at afgøre, om det overhovedet er værd at undersøge nærmere. Den er ikke nok til at sige ja til en bolig, du har set.

Et regneeksempel

Skal jeg så bare springe den over?

Nej. Den gør tre ting, ingen anden metode gør lige så billigt:

1. Den giver dig niveauet på to minutter, uden at du skal tale med nogen.
2. Den fortæller dig via spredningen, hvor atypisk din bolig er.
3. Den afslører tidligt, hvis dine forventninger ligger langt fra virkeligheden, mens det stadig er billigt at opdage.

Vi har selv en, og vi anbefaler folk at starte der. Vi anbefaler bare ikke, at man stopper der.

Næste skridt

Trin to er de faktiske handler i nærheden, og det kan du selv. Se find salgspris på bolig.

Trin tre er, at en mægler ser boligen indefra. Det behøver ikke være et fysisk besøg. Et videomøde, hvor du går rundt med telefonen, eller en video og nogle billeder, du sender ind, giver det samme grundlag. Det afgørende er ikke, om nogen står i din entré, men at nogen har set, hvad der faktisk er.