Tilstandsrapport: hvad er det, og hvad betyder farverne?

Hvad rapporten er, og hvad den ikke er

Tre misforståelser skal ryddes af vejen først, for de koster tid i hver eneste handel.

Den er ikke en garanti. Den sagkyndige har set boligen på én dag uden at rive noget ned. Står der ikke noget om bjælkelaget under gulvet, betyder det ikke, at bjælkelaget er i orden. Det betyder, at ingen har set det.

Den er ikke en vurdering af boligens værdi. Der står ikke et eneste tal om pris i rapporten. En bolig med tre gule anmærkninger kan sagtens sælges dyrere end nabohuset uden. Hvad boligen kan sælges for, hører hjemme i hvad kan jeg sælge mit hus for.

Den måler ikke mod nybyggeri. Den vigtigste af de tre. Boligen vurderes i forhold til tilsvarende huse af samme alder. Et hus fra 1968 bliver holdt op mod, hvordan huse fra 1968 normalt ser ud i dag. Almindeligt slid, der passer til alderen, giver ikke en anmærkning. Derfor kan en køber ikke bruge rapporten som en liste over ting, sælger skal betale for.

Det, rapporten faktisk er: et fælles grundlag, så køber og sælger taler om den samme bolig.

Hvem laver rapporten, og hvad har du selv ansvaret for

Rapporten laves af en beskikket bygningssagkyndig. Beskikkelsen gives af Sikkerhedsstyrelsen, der administrerer ordningen, og rapporterne udarbejdes i styrelsens system, Husweb. Derfor ligner rapporter fra forskellige sagkyndige hinanden: skadesbeskrivelserne er standardiserede. Færdige rapporter kan hentes på boligejer.dk.

Ansvaret er delt i to, og den deling skal du have helt skarpt:

• Den bygningssagkyndige står inde for det faglige indhold. Har han overset noget, han burde have set, er det hans ansvar.
• Du står inde for sælgeroplysningsskemaet, som du udfylder ved siden af. Der bliver spurgt til, hvad du ved om boligen: skader, reparationer, fugt, utætheder, arbejder udført uden autoriseret håndværker.

Og her er den ene sætning, der er vigtigere end alt andet i artiklen: skemaet skal være sandt. Rapporten kan tåle anmærkninger. Skemaet kan ikke tåle udeladelser. Har du undladt at oplyse noget, du vidste, virker ansvarsfritagelsen ikke, uanset hvor pæn rapporten er. Mere i tilstandsrapport og sælgeroplysninger.

Hvad bliver gennemgået, og hvad bliver ikke gennemgået

Gennemgangen er visuel. Den sagkyndige kigger og måler enkelte steder, men han bryder ikke konstruktioner op.

Det, der bliver set på:

Det, der ikke er med:

• Alt bag lukkede konstruktioner. Skjulte rør, hulmuren, bjælkelaget under et gulv, der ikke kan løftes.
• El. Elinstallationerne har deres egen rapport og deres eget fag: elinstallationsrapport.
• Energiforhold. De hører hjemme i energimærket, ikke her.
• Ulovlige bygningsindretninger. En udestue uden byggetilladelse er ikke en fysisk skade, og den ligger uden for ordningen.
• Arealmangler. Et forkert boligareal i BBR er ikke en fysisk mangel. Det skal håndteres separat, og det gør du bedst inden salget: ret BBR før salg.
• Servitutter, jordforurening, løsøre og alt uden for bygningerne.

De to, der overrasker flest sælgere, er ulovlige bygningsindretninger og arealmangler. Rapporten hjælper dig ikke på nogen af dem.

Hvad betyder K0, K1, K2 og K3?

Det korte svar: ingenting længere. Karakterskalaen findes ikke mere.

Frem til efteråret 2020 blev fund markeret med bogstavkarakterer. IB stod for ingen bemærkninger, og derefter gik det K1, K2, K3 for stigende alvor, med K0 som en note om forhold uden betydning. Mange kender stadig skalaen, og især "K3" hænger ved, fordi det var det, alle blev bange for.

Den 1. oktober 2020 blev ordningen moderniseret, og karaktererne blev afskaffet. De blev erstattet af farvesymboler. Baggrunden var, at bogstaverne blev læst som karakterer til hele boligen frem for som beskrivelser af enkelte fund.

Sidder du med en rapport med K-karakterer i, er den fra før oktober 2020. Den er for længst udløbet og kan ikke bruges i en handel. Og taler en køber om K3, mener han sandsynligvis en rød anmærkning. Oversæt hellere end at diskutere forbi hinanden.

Her er, hvad de gamle karakterer nogenlunde svarer til. Det er en oversættelse til hjælp for forståelsen, ikke en officiel omregning:

Og så til det, der faktisk gælder.

Farveskalaen, og hvad der typisk giver hvilken farve

Fire symboler. Det er hele skalaen.

Logikken bag rød og gul er lettere, end den ser ud: er skaden blevet ved sig selv, eller er den begyndt at gå ud over noget andet? En rådden vindueskarm er gul. Den samme karm, hvor vandet nu løber ind i murværket bagved, er rød.

Hvad der typisk giver rød

• En utæt tagdækning, hvor vandet er nået ned i spærene.
• Fugt i en ydervæg, der har bredt sig ind i træværket.
• Et vådrum, hvor vandet er kommet ud i konstruktionen bag fliserne.
• Sætningsrevner, der påvirker bærende dele.

Hvad der typisk giver gul

• Rådne bundstykker i et par vinduer, hvor der ikke er kommet vand videre ind.
• Revnede eller skredne tagsten uden vandindtrængen indenfor.
• Manglende fald mod afløb i et badeværelse.
• Et fladt tag med begyndende blæredannelse i tagpappen.

Hvad der typisk giver grå

• En løs eller sprukken fuge omkring et vindue.
• Afskallet maling på sokkel eller udhæng.
• En enkelt knækket tagsten uden følger.
• Overfladerevner i puds og en dør, der ikke slutter helt tæt.

Hvad der typisk giver et sort spørgsmålstegn

• En skunk eller krybekælder, der ikke kunne åbnes eller kravles ind i.
• En misfarvning i et loft, hvor kilden ikke kan ses uden at bryde op.
• Et loftrum, hvor der var stablet flyttekasser til taget.

Det sorte spørgsmålstegn er tit sælgerens egen skyld. Ikke fordi der er noget galt, men fordi der stod et skab foran lemmen. Og et uafklaret forhold er værre end et afklaret, for køberen sætter selv en pris på det, han ikke ved. Han sætter den højt.

Langt de fleste fund i en helt almindelig bolig er grå. Den slags, der udløser et opklarende spørgsmål ved en fremvisning og ikke andet.

Kan det betale sig at udbedre noget, før boligen kommer til salg?

Nogle gange. Ikke altid. Her er den skillelinje, vi selv bruger.

Det taler for at udbedre:

• Forholdet er billigt at rette og grimt at læse. En utæt fuge, en løs tagsten. Små ting, der fylder uforholdsmæssigt meget i en købers hoved.
• Forholdet kan blive rødt, hvis det får lov at stå. En begyndende utæthed, der endnu kun har taget den ene bygningsdel. Du betaler for én reparation nu i stedet for to senere.
• Forholdet er uafklaret, og du kan afklare det. Ryd loftrummet. Skaf adgang til krybekælderen. Det koster en eftermiddag og fjerner et spørgsmålstegn.

Det taler imod at udbedre:

• Det er en stor post, køberen alligevel vil gøre på sin egen måde. Nyt badeværelse, nyt køkken. Du betaler for et valg, den næste ejer måske ikke havde truffet.
• Skaden er synlig og forventelig for boligens alder. Den giver måske slet ikke en anmærkning, fordi målestokken er tilsvarende huse af samme alder.
• Du kan ikke nå det ordentligt. En hastet reparation, der ser hastet ud, koster mere i tillid, end anmærkningen ville have kostet i pris. Og arbejde uden autorisation eller dokumentation er et problem i sig selv, som skal med i sælgeroplysningsskemaet.

Om en udbedring kan tjene sig hjem, afhænger af tre ting: hvor stort indgrebet er, hvor tilgængeligt stedet er for en håndværker, og om der skal følge dokumentation eller myndighedsgodkendelse med. Bed om skriftlige tilbud fra mere end én håndværker på nøjagtig den samme opgavebeskrivelse. Og hold prisen op mod, hvad forholdet koster dig i forhandlingen, ikke mod, hvad det ville koste at få boligen til at fremstå fejlfri. Mere i renovere før salg af bolig.

Vil du kende anmærkningerne, før den officielle rapport laves, kan et førsyn give dig tiden til at nå det. Det kan ikke fjerne en anmærkning, men det kan flytte den fra "opdaget for sent" til "ordnet": førsyn før tilstandsrapport.

Hvad skal på plads, for at du slipper for det tiårige ansvar?

Fire ting, og alle fire skal på plads, inden købsaftalen indgås:

1. En gyldig tilstandsrapport, udleveret til køberen.
2. En gyldig elinstallationsrapport, udleveret til køberen.
3. Et tilbud om ejerskifteforsikring til køberen.
4. Et skriftligt, bindende tilbud om, at du betaler mindst halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring.

Køberen behøver ikke tegne forsikringen. Fritagelsen gælder, når du har givet tilbuddet. Men mangler bare ét af de fire elementer, står du med hele ansvaret. Det er den fejl, der laves oftest, typisk ved, at et dokument først bliver udleveret efter, at aftalen er skrevet under.

Ordningen dækker heller ikke forhold, du selv har garanteret for, forhold hvor du har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, ulovlige bygningsindretninger, servitutter, jordforurening eller arealmangler. Hele billedet står i er en tilstandsrapport lovpligtig, og forsikringsdelen i ejerskifteforsikring for sælger.

Gyldighed og fornyelse tager vi i hvor længe gælder en tilstandsrapport, og prisen og sammenligning af tilbud i tilstandsrapport pris.

Typiske fejl

• At udlevere rapporten eller forsikringstilbuddet efter købsaftalen er skrevet under. Så virker fritagelsen ikke.
• At glemme et af de fire elementer, typisk tilbuddet om at betale halvdelen af præmien.
• At udfylde sælgeroplysningsskemaet upræcist for at undgå at nævne noget. Det er dér, ordningen falder.
• At blokere adgangen til loft, kælder eller krybekælder, så bygningsdele ikke bliver set og i stedet bliver til et sort spørgsmålstegn.
• At læse rapporten som en karakterbog for boligen i stedet for som en liste over enkelte fund.
• At tro, at rapporten også dækker ulovlige bygninger og arealfejl.
• At udbedre en stor post, køberen alligevel ville have gjort på sin egen måde.