Det her er regnestykket. Hvad provenuet er, og hvorfor det er det tal, du skal planlægge efter, står i provenu ved salg af bolig. Her regner vi det ud.
Modellen er den samme uanset boligtype, uanset prisleje og uanset, hvem der sælger. Fem blokke, i rækkefølge, og du kan ikke springe nogen af dem over uden at få et forkert svar.
Kort fortalt
- Regnestykket har fem blokke: salgspris, gæld i ejendommen, salgsomkostninger, provenu og de poster der ligger efter provenuet.
- Udfyld skabelonen nedenfor med blyant, før nogen præsenterer dig for et tal.
- Det eneste tal, du skal hente hos en anden, er indfrielsesbeløbet. Resten kan du skønne.
- Er gælden lille i forhold til værdien, betyder en prisændring lidt for dig. Er den stor, betyder den alt.
- Mægleren skal lave beregningen efter loven. Din opgave er at kontrollere den.
- De to sidste linjer i skabelonen står ikke i nogen provenuberegning. De er dine.
Beregningsmodellen: den tomme skabelon
Skriv dine egne tal ind. Alle linjer skal have et tal, også hvis det er et nul, for et tomt felt er den nemmeste måde at glemme en post på.
| Blok | Linje | Dit tal |
|---|---|---|
| A. Salgspris | Forventet eller aftalt salgspris | |
| B. Gæld i ejendommen | Indfrielse af realkreditlån, fra indfrielsestilbud | |
| Gebyrer og differencerente ved indfrielsen | ||
| Indfrielse af banklån med pant | ||
| Gamle ejerpantebreve, der stadig er tinglyst | ||
| Indefrysningslån og boligskattelån | ||
| Restancer til kommunen | ||
| Gæld i alt | ||
| C. Salgsomkostninger | Formidling, samlet beløb inkl. moms og udlæg | |
| Rapporter og energimærke, hvis de ikke er inkluderet | ||
| Din halvdel af ejerskifteforsikringens præmie | ||
| Markedsføring og foto, hvis ikke inkluderet | ||
| Klargøring og styling | ||
| Aflysning af pantehæftelser | ||
| Kurssikring | ||
| Egen advokat | ||
| Omkostninger i alt | ||
| D. Provenu | A minus B minus C | |
| E. Efter provenuet | Skat af avance, hvis salget er skattepligtigt | |
| Flytning, opbevaring, midlertidig bolig | ||
| Omkostninger ved dit næste køb | ||
| Reserve | ||
| Det, der reelt er tilbage |
Hvad hver enkelt post i blok C dækker over, og hvem der betaler hvad, står i boligsalg omkostninger. Den artikel har hele kataloget, så du kan tjekke, om du mangler en linje.
Sådan udfylder du hver linje
1. Salgsprisen. Brug det tal, du reelt tror på. Ikke det, du håber på. Har du kun en onlinevurdering, så brug den nedre ende af spændet i dit første overslag. Så bliver overraskelserne de rare.
2. Indfrielsen. Det er den eneste linje, du ikke må skønne. Ring til dit realkreditinstitut og bed om et indfrielsestilbud. Notér, hvilken valørdato det er beregnet til. Restgælden i netbanken er ikke det samme tal, og forskellen kan være stor nok til at vælte hele planen. Hvorfor det er sådan, står i sådan indfries realkreditlånet.
3. De øvrige hæftelser. Slå tingbogen op, og skriv alt af, hvad der står. Der ligger tit et gammelt ejerpantebrev, ingen har tænkt på i femten år. Indefrysningslån og boligskattelån finder du i ejendomsdatarapporten.
4. Formidlingen. Bed om ét samlet beløb, inklusive moms og inklusive alle udlæg. Ikke en procentsats, ikke en liste med "fra". Kan du ikke få ét tal, kan du heller ikke sammenligne to tilbud.
5. Rapporterne. Tjek, om de ligger i pakken eller ved siden af. Det er dét spørgsmål, der afgør, om to tilbud, der lignede hinanden, faktisk gør det.
6. Klargøring. Skøn det, og skøn det højere end din første indskydelse. Det er den post, folk går mest galt i byen med, fordi den vokser, mens man er i gang.
7. Provenuet. Træk sammen. Nu har du tallet.
8. Blok E. Her hører skatten hjemme, hvis salget er skattepligtigt. Om det er det, står i skat ved salg af udlejet bolig, hvis boligen har været lejet ud. Flytning og købsomkostninger skønner du. Reserven sætter du selv.
Eksempel 1: lille gæld i forhold til værdien
Tallene er opdigtede og valgt, fordi de er nemme at regne med. De viser mekanismen i modellen, ikke et prisniveau og ikke, hvad noget koster.
Et par har boet i huset i mange år og har afdraget det meste af lånet.
| Linje | Beløb |
|---|---|
| Salgspris | 3.500.000 |
| Indfrielse af realkreditlån | -900.000 |
| Gebyrer ved indfrielsen | -10.000 |
| Andre hæftelser | 0 |
| Salgsomkostninger i alt | -120.000 |
| Provenu | 2.470.000 |
| Skat af avance | 0 |
| Flytning og midlertidig bolig | -60.000 |
| Omkostninger ved næste køb | -90.000 |
| Reserve | -50.000 |
| Reelt tilbage | 2.270.000 |
Provenuet udgør 71 % af salgsprisen. Der er luft i regnestykket, og de fleste beslutninger kan træffes uden at kigge på kommaerne.
Eksempel 2: stor gæld i forhold til værdien
Samme hus, samme pris, samme omkostninger. Tallene er stadig opdigtede. Forskellen er alene, hvor meget der hviler på ejendommen.
Her er huset købt for få år siden, og der er et banklån og et indefrysningslån oveni.
| Linje | Beløb |
|---|---|
| Salgspris | 3.500.000 |
| Indfrielse af realkreditlån | -2.750.000 |
| Gebyrer og differencerente | -25.000 |
| Banklån med pant | -120.000 |
| Indefrysningslån | -35.000 |
| Salgsomkostninger i alt | -120.000 |
| Provenu | 450.000 |
| Skat af avance | 0 |
| Flytning og midlertidig bolig | -60.000 |
| Omkostninger ved næste køb | -90.000 |
| Reserve | -50.000 |
| Reelt tilbage | 250.000 |
Provenuet udgør her 13 % af salgsprisen. Det er den samme bolig og den samme handel som i eksempel 1. Det, der er anderledes, er alene gælden.
Hvad de to eksempler viser om prisfølsomhed
Nu kommer den del, der er værd at bruge fem minutter på. Sæt salgsprisen ned med 200.000 i begge eksempler, og se, hvad der sker.
| Eksempel 1 | Eksempel 2 | |
|---|---|---|
| Provenu ved 3.500.000 | 2.470.000 | 450.000 |
| Provenu ved 3.300.000 | 2.270.000 | 250.000 |
| Fald i kroner | -200.000 | -200.000 |
| Fald i procent af provenuet | -8 % | -44 % |
| Reelt tilbage bagefter | 2.070.000 | 50.000 |
Faldet i kroner er det samme. Det er det altid, for hver krone på salgsprisen går videre i provenuet, når salæret er en fast pris.
Men konsekvensen er en helt anden. I eksempel 1 er 200.000 en ærgerlig forhandling. I eksempel 2 er det forskellen mellem at have en udbetaling til den næste bolig og ikke at have en.
Det er derfor, to sælgere med det samme hus kan reagere så forskelligt på et bud. Den ene har luft. Det har den anden ikke. Og det er derfor, det første, du skal regne ud, ikke er, hvad boligen kan sælges for, men hvor følsomt dit eget regnestykke er over for, at den ikke kan.
Prøv det med dine egne tal. Udfyld skabelonen to gange: én gang med den pris, du håber på, og én gang med en pris, der ligger 5 % lavere. Forskellen mellem de to nederste linjer er det tal, der fortæller dig, hvor hårdt du skal forhandle, og hvor stor en risiko der er ved at sætte prisen for højt fra start. Se også realistisk udbudspris.
Mæglerens beregning og din egen
Du skal ikke lave den officielle beregning. Mægleren skal, og det står i lov om formidling af fast ejendom. Efter LOFE § 38 skal mægleren umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse foretage en særskilt beregning af salgsprovenu i form af et salgsbudget beregnet ud fra udbudsprisen, et nyt ved prisændring og en provenuberegning ved handlens indgåelse baseret på den faktiske købsaftale.
Det giver tre dokumenter, og de er ikke det samme:
Salgsbudgettet bygger på udbudsprisen. Et skøn på en pris, ingen har budt endnu.
Det nye salgsbudget ved prisændring skal laves, hvis I sætter prisen ned. Det sker ikke altid af sig selv. Bed om det.
Provenuberegningen bygger på den faktiske købsaftale. Det er den, du kan planlægge efter.
Skønnede beløb skal desuden markeres som skøn. Det er en lille detalje, men den fortæller dig præcis, hvor du skal kigge.
Din egen udfyldte skabelon er ikke et konkurrerende dokument. Den er kontrolgrundlaget. Læg de to ved siden af hinanden, linje for linje, og find ud af, hvor de er uenige. Er de uenige om indfrielsen, er det en fejl et af stederne. Er de uenige om klargøringen, har du bare skønnet anderledes.
De to spørgsmål, der afslører mest, er de samme hver gang: hvor kommer indfrielsesbeløbet fra, og hvad er ikke med?
Hvor regnestykket går galt
- Restgælden i stedet for indfrielsesbeløbet. Den hyppigste og den dyreste. To forskellige tal, og kun det ene er rigtigt.
- Et indfrielsestilbud uden dato. Beløbet er beregnet til en valørdato og bevæger sig, hvis du ikke kurssikrer. Se kurssikring ved boligsalg.
- Differencerenten glemt. Den følger med indfrielsen mellem to terminer og står ikke i netbanken.
- Salæret som procentsats. En procent kan ikke lægges sammen med kroner, og den skjuler udlæggene.
- Poster talt to gange. Ejerskifteforsikringens præmie kan optræde både som salgsomkostning og i refusionsopgørelsen. Den skal kun stå ét sted. Se refusionsopgørelse sælger.
- Ejerudgifterne regnet med i både budgettet og refusionen. Samme fejl, anden post.
- Salgsbudgettet brugt som facit. Det bygger på udbudsprisen. Provenuberegningen bygger på handlen.
- Skatten inde i provenuet. Den hører i blok E, ikke i blok C. Blander du dem, kan du ikke sammenligne dit tal med mæglerens.
- Ingen reserve. Der dukker næsten altid noget op: en udbedring efter tilstandsrapporten, en ekstra måneds ejerudgifter fordi overtagelsen rykkede, et gebyr ingen nævnte, eller et beløb køberen tilbageholder, til refusionsopgørelsen er godkendt. Sæt et beløb af i stedet for at håbe.
- Kun ét scenarie. Regn det igennem to gange, med to forskellige salgspriser. Det tager fem minutter og ændrer, hvordan du forhandler.
Modellen er ikke svær. Det, der gør den svær, er, at folk begynder i den forkerte ende: de starter med salæret, fordi det er det, man kan forhandle om, og slutter med indfrielsen, fordi den kræver et opkald.
Vend det om. Start med indfrielsestilbuddet. Det er den største post, det er den, der svinger mest, og det er den eneste, du ikke kan gætte. Så bygger alt andet på et rigtigt tal.
Vi arbejder til fast pris, og du betaler kun, hvis boligen bliver solgt. Det gør blok C nemmere at udfylde, fordi det tal ligger fast fra dag ét og ikke bevæger sig med prisen. Men det er stadig blok B, der afgør, om dit regnestykke hænger sammen.
Og udfyld skabelonen to gange. Den øvelse, med den håbefulde pris og den nøgterne, er det bedste kvarter du kan bruge, før boligen kommer til salg.