Tre mæglersamtaler i samme uge flyder sammen. Hvem var det, der sagde noget om at vente med at gå ud? Var det ham med det høje tal eller ham med den korte aftale? Det er ikke, fordi du er glemsom. Det er, fordi tre samtaler om det samme emne lyder ens i erindringen, og fordi den sidste altid ligger klarest.
Løsningen er kedelig og virker: du beslutter kriterierne, inden den første kommer, du vægter dem, og du giver point samme dag. Herunder får du metoden, et tomt scorekort du kan skrive i, en vejledning i vægtning og et gennemregnet eksempel.
Kort fortalt
- Beslut kriterierne, inden du taler med den første. Ellers laver mægler nummer et dem for dig.
- Seks kriterier er nok. Flere gør det til et projekt, færre gør det til en mavefornemmelse.
- Vægt kriterierne, før du giver point. Ikke bagefter, hvor du kan se, hvem der vinder.
- Giv point samme dag som samtalen. Helst inden for en time.
- Point er ikke facit. De er en måde at opdage på, at du er ved at vælge på noget andet, end du troede.
Metoden i fire trin
Trin 1: Skriv kriterierne ned, inden du taler med nogen. Det tager ti minutter, og det er det vigtigste trin. Gør du det bagefter, kommer kriterierne til at ligne den mægler, du bedst kan lide, og så har du målt noget, du allerede havde besluttet.
Trin 2: Vægt dem. Giv hvert kriterium en vægt på 1, 2 eller 3 efter, hvor meget det betyder for lige netop dit salg. Vægt før point. Rækkefølgen er hele pointen.
Trin 3: Stil de samme spørgsmål til alle. Samme spørgsmål, samme rækkefølge. Hvilke fem spørgsmål der giver mest, og hvordan du hører forskel på et godt og et dårligt svar, står i vælg ejendomsmægler.
Trin 4: Giv point samme dag. 1 til 5 pr. kriterium og en kort note ved siden af. Noten er vigtigere end tallet om en uge: "havde tre adresser med" eller "kunne ikke sige, hvad det samlede beløb bliver". Hvor mange du overhovedet skal tale med, er behandlet i hvor mange ejendomsmæglere skal vurdere huset.
Scorekortet
Print det, eller tegn det af. Vægt i anden kolonne, point fra 1 til 5 i de tre sidste.
| Kriterium | Vægt (1-3) | Mægler A | Mægler B | Mægler C |
|---|---|---|---|---|
| Begrundelsen bag prisen: hvor mange faktiske handler ligger bag, og ligner de din bolig | ||||
| Realisme i tallet: hvor tæt ligger det på dit eget spænd, og hvordan forklares afvigelsen | ||||
| Samlet pris for at sælge, alt inklusive, og hvad du betaler, hvis boligen ikke bliver solgt | ||||
| Plan for markedsføring og fremvisninger: hvad sker der konkret de første ti dage | ||||
| Plan B: hvad gør vi, hvis der ikke sker noget de første tre uger | ||||
| Kemi og tilgængelighed: har du lyst til at ringe til denne person en fredag eftermiddag | ||||
| Vægtet total |
Vil du udvide, så gør det med ét kriterium, ikke fem. Kandidaterne er bindingsperioden, se formidlingsaftale ejendomsmægler, og hvem der faktisk holder fremvisningerne.
Sådan vægter du
Vægten er der, fordi kriterierne ikke betyder det samme for alle sælgere. Et par tommelfingerregler.
Vægt 3 til det, der afgør, om dit salg lykkes. Skal du flytte til en bestemt dato, ryger plan B og realismen i tallet op på 3. Er økonomien stram, ryger den samlede pris op. Er boligen atypisk, ryger begrundelsen bag prisen op, for det er der, usikkerheden ligger.
Vægt 2 til det, der betyder noget, men ikke afgør sagen.
Vægt 1 til det, du gerne vil have med, men kan leve uden.
To advarsler. Giv ikke alt vægt 3. Så har du ikke vægtet, du har bare skrevet 3 seks gange. Og hold fingrene fra vægtene, når pointene er givet. Fristelsen til at skrue op for det kriterium, hvor din favorit klarer sig bedst, er reel og svær at se, mens man gør det.
Prisen skal med, og den skal ikke fylde det hele. Forskellen mellem to salærer er som regel mindre end forskellen mellem to slutpriser på den samme bolig, og en måned ekstra liggetid koster også noget. Hvordan du sammenligner tilbud, så tallene dækker det samme, står i ejendomsmægler tilbud.
Regneeksempel: tre mæglere på det samme scorekort
Tallene herunder er opdigtede. De er valgt, fordi de viser mekanismen i scorekortet, ikke fordi de er et prisniveau eller et udtryk for, hvad nogen konkret mægler leverer.
Sælgeren i eksemplet skal flytte til en fast dato om et halvt år og har en stram økonomi i mellemtiden. Derfor vægtes plan B og den samlede pris højt, mens markedsføringsplanen får mindre.
| Kriterium | Vægt | A | B | C |
|---|---|---|---|---|
| Begrundelsen bag prisen | 3 | 5 | 2 | 4 |
| Realisme i tallet | 3 | 4 | 2 | 4 |
| Samlet pris, alt inklusive | 3 | 3 | 5 | 4 |
| Markedsføring og fremvisninger | 1 | 3 | 4 | 4 |
| Plan B efter tre uger | 3 | 4 | 2 | 5 |
| Kemi og tilgængelighed | 2 | 3 | 5 | 3 |
Gang point med vægt, og læg sammen.
| Mægler | Udregning | Vægtet total |
|---|---|---|
| A | 15 + 12 + 9 + 3 + 12 + 6 | 57 |
| B | 6 + 6 + 15 + 4 + 6 + 10 | 47 |
| C | 12 + 12 + 12 + 4 + 15 + 6 | 61 |
Læg mærke til, hvad der sker. Mægler B er den, sælgeren bedst kunne lide, og han er billigst. Han topper på både kemi og pris og ender alligevel sidst, fordi de to kriterier tilsammen vejer 5 ud af 15 vægtpoint, mens de tre, der handler om, hvorvidt boligen bliver solgt til tiden, vejer 9.
Og læg mærke til, hvor tæt A og C er: fire point. Det er ikke en afgørelse, det er et uafgjort. Når to ligger så tæt, siger skemaet ikke, hvem du skal vælge. Det siger, at du kan vælge frit mellem dem, og så må kemien eller et enkelt uafklaret spørgsmål afgøre det.
Det er sådan, scorekortet skal bruges. Ikke som en dommer, men som en måde at opdage på, at man var på vej til at vælge på den ene ting, der føltes stærkest i lokalet.
Sådan gør du de fire tal sammenlignelige
Fire steder går sammenligninger typisk skævt.
Prisen på ydelsen. Bed alle om det samlede beløb, alt inklusive, og bed om det på skrift. Er den ene et fast beløb og den anden en procentsats, kan de ikke lægges ved siden af hinanden, før du har regnet procentsatsen om til kroner på den pris, der faktisk er tale om. Det gennemgås i hvad koster en ejendomsmægler.
Hvad der sker, hvis boligen ikke bliver solgt. To tilbud kan se ens ud og fordele risikoen helt forskelligt. Spørg alle om det samme: hvad hænger jeg på, hvis der ikke kommer en handel? Forskellen på modellerne står i solgt eller gratis ejendomsmægler.
Vurderingstallet. Tre tal kan ikke sammenlignes uden begrundelserne. Har du selv lavet et spænd i forvejen, kan du se, hvem der ligger uden for det, og bede om forklaringen. Sådan bygger du spændet: hvad din bolig er værd.
Liggetiden. Et gennemsnit for alle mæglerens boliger siger ikke noget. Bed om det for boliger, der ligner din i type og prisklasse.
Typiske fejl
- At lave kriterierne efter samtalerne i stedet for før.
- At vægte, efter man har set pointene.
- At give alle kriterier vægt 3 og kalde det en vægtning.
- At udfylde skemaet om aftenen for alle tre på én gang. Detaljerne er væk.
- At sammenligne en fast pris med en procentsats uden at regne procentsatsen om.
- At behandle 61 mod 57 som en afgørelse. Det er uafgjort.
- At lade den sidste samtale vinde, fordi den ligger friskest.
Vi vil hellere ligge i et skema end i en mavefornemmelse. Ikke af høflighed, men fordi et skema er den eneste måde at give den mægler, du talte med om mandagen, en fair chance mod den, du talte med om torsdagen.
To af rækkerne er nemme at udfylde hos os. Den samlede pris er et fast beløb, du kender på forhånd, så der er ikke en procentsats, der skal regnes om. Og du betaler kun, hvis boligen bliver solgt, hvilket gør rækken om det usolgte scenarie kort. Hvordan den model fungerer i praksis, står i fast pris ejendomsmægler.
Resten skal vi fortjene på samme vilkår som alle andre. Vi skal se boligen indefra, før vi siger et tal, og du vælger formen: et besøg, et videomøde hvor du går rundt med telefonen, eller en video og nogle billeder, du sender ind. Fremvisningerne holdes af lokale partnere, administrationen klares centralt, og begge dele siger vi til første møde, så du kan skrive det i skemaet ved siden af de andres svar.
Skriv de seks kriterier ned, inden den første mægler kommer. Det betyder mere for dit valg end en fjerde samtale.
Og hvis du er landet her, fordi du søgte efter den bedste mægler, så er der en pointe mere værd at tage med: bedste ejendomsmægler handler om, at "bedst" ikke findes som en almen egenskab. Det findes kun i forhold til en bestemt bolig og en bestemt sælger.