Refusionsopgørelse for sælger: et gennemregnet eksempel

Hvorfor findes refusionsopgørelsen overhovedet?

Fordi udgifterne på en bolig ikke følger overtagelsesdagen.

Renovationen opkræves for et helt kalenderår. Forsikringen for et policeår. Kontingentet til grundejerforeningen for tolv måneder ad gangen. Vandet for et halvår. Og olien i tanken er betalt den dag, tankvognen holdt i indkørslen.

Så når boligen skifter hænder midt i det hele, er der to slags skævheder. Du har betalt for noget, køberen kommer til at bruge. Og der ligger regninger, som køberen kommer til at betale, men som dækker en periode, hvor det var dig, der boede der.

Refusionsopgørelsen retter begge dele op. Den er ikke en ekstraregning og ikke en gave. Den er et regnestykke, der flytter beløb hen, hvor de hører til.

Den kommer typisk nogle uger efter overtagelsen, den fylder en side, og de fleste sælgere godkender den uden at læse den. Det er en fejl. Ikke fordi der ofte snydes, men fordi der ofte regnes forkert, og fordi det er dig, der skal fange det.

Skæringsdagen: hvem betaler hvad hvornår

Skæringsdagen er normalt overtagelsesdagen. Eller dispositionsdagen, hvis køberen har fået rådighed over boligen før.

Fordelingen er:

• Du betaler til og med dagen før skæringsdagen
• Køberen betaler fra og med skæringsdagen

Køberen betaler altså selve overtagelsesdagen. Det er en lille detalje, men den er det første, du tjekker, for hvis skæringsdagen er sat forkert, er hele opgørelsen forkert. Hvad der ellers skal ske på den dag, står i overtagelsesdag ved boligsalg.

Post for post: hvem skylder hvem

Princippet er enkelt. Har du forudbetalt noget, der dækker ind i køberens periode, skal du have penge tilbage. Har du ikke betalt noget, der dækker din egen periode, skylder du.

Læg mærke til den næstsidste linje. De fleste poster går i din retning, fordi de fleste opkræves forud. Men en post, der opkræves bagud, går den anden vej, og det er den, sælgere overser, når de kigger på bundlinjen og synes, at den er for lav.

Om indefrysningslånene: de er knyttet til ejendommen og forfalder ved ejerskifte. Der findes flere ordninger - en kommunal fra perioden før 2024, en statslig fra 2024 og tillægslån fra korrektionen af rabatberegningen. De har pant i ejendommen, de fremgår af ejendomsdatarapporten, og de skal indfries i handlen. Hvad der ellers står i den rapport, kan du se i ejendomsdatarapport.

Grundskyld og ejendomsværdiskat: det, der har ændret sig

Her er den store ændring, og den er vigtig at forstå, fordi ældre artikler og skabeloner stadig behandler det forkert.

Efter boligskattereformen opkræves både grundskyld og ejendomsværdiskat for privatpersoner via forskudsopgørelsen og gøres endeligt op på årsopgørelsen. Kommunen sender ikke længere en separat ejendomsskattebillet på privatejede boliger.

Konsekvensen: Skattestyrelsen beregner selv hver parts skat pr. ejerdag, direkte på jeres egne årsopgørelser. De to poster er derfor normalt ikke længere noget, der skal refunderes mellem jer. De er ikke en fælles udgift længere.

Men det betyder til gengæld, at du selv skal rette din forskudsopgørelse. Gør du det ikke, betaler du videre for en bolig, du ikke ejer, og køberen får en restskat. Det ordner ingen for dig, og det er ikke en del af refusionsopgørelsen.

Gå ind i TastSelv under ejendomme og grunde, og ret det, så snart handlen er på plads. Bed køberen gøre det samme.

Undtagelsen er ejendomme, der ejes af en juridisk person - et selskab, en fond, en forening. Der opkræves grundskylden fortsat særskilt, og den er derfor stadig en klassisk refusionspost. Bemærk, at afgrænsningen går på ejeren, ikke på ejendommens art: en privatperson, der ejer en udlejningsejendom, får fortsat grundskylden ind over sin forskuds- og årsopgørelse.

De kommunale gebyrer, altså renovation og skorstensfejer, opkræves fortsat af kommunen og refunderes som før.

Det gennemregnede eksempel

Hvorfor beløbet kan ændre sig efter overtagelsen

En refusionsopgørelse er ikke altid endelig, første gang du ser den. Der er fire grunde til, at tallet kan flytte sig.

Et skøn bliver til en aflæsning. Er en post regnet på baggrund af et estimat, fordi forsyningsselskabet ikke har afregnet endnu, kommer det rigtige tal senere.

Foreningen regulerer bagud. Fællesudgifter og kontingenter bliver af og til efterreguleret, når regnskabet er lagt. Falder reguleringen i din periode, hører den til hos dig.

En regning dukker op, som ingen kendte til. Et gebyr, et bidrag, en opkrævning, der kommer kvartalsvis og lige nåede at falde uden for det, opgørelsen så på.

En post er glemt. Det er den hyppigste af de fire, og det er også den, der er lettest at rette, hvis du opdager den hurtigt.

Derfor står der tit i aftalen, at opgørelsen kan efterreguleres. Det er rimeligt. Men det er også grunden til, at du skal gemme dine egne bilag et stykke tid, og til at en efterregulering skal begrundes lige så konkret som den oprindelige opgørelse.

Om tilbageholdelse: køberen kan kun tilbageholde en del af den deponerede købesum, hvis det er aftalt i købsaftalen. Det er almindeligt og rimeligt at aftale, at et mindre beløb holdes tilbage, indtil opgørelsen er godkendt og skødet er tinglyst uden anmærkning. Men køberen må ikke ensidigt tilbageholde beløb til eventuelle senere efterreguleringer, medmindre det udtrykkeligt står i aftalen. Kommer der sådan et krav, så tjek aftalen. Hvad der ellers bør stå i den, kan du se i købsaftale ved boligsalg.

Og en ting, der ikke hører hjemme i opgørelsen: erstatningskrav for mangler. Mener køberen, at der er noget galt med boligen, er det en anden sag. Det skal ikke modregnes i refusionsopgørelsen, medmindre I aftaler det.

Tjek det her, før du godkender

Syv trin, og de tager tyve minutter.

1. Skæringsdagen. Er det den aftalte overtagelses- eller dispositionsdag? Og er fordelingen rigtig, altså du til og med dagen før og køberen fra og med dagen?

2. Måleraflæsningerne mod de tal, I noterede og underskrev på overtagelsesdagen. Stemmer de ikke, er det her, du siger fra.

3. Posterne mod din egen liste. Lav den på forhånd: hvad har du betalt forud, og hvad har du ikke betalt endnu? Sammenlign linje for linje, og se efter, hvad der mangler - ikke kun om tallene er rigtige. Olie i tanken og forudbetalte fællesudgifter er dem, der oftest falder ud.

4. Dagene. Er der regnet med det rigtige antal dage i din periode? Tag lommeregneren frem som i eksemplet ovenfor. En skævhed på en uge er let at overse og let at regne efter.

5. Indefrysningslånene mod ejendomsdatarapporten.

6. Grundskyld og ejendomsværdiskat. De skal normalt ikke være med som refusionsposter, hvis du er privatperson. Er de der alligevel, så spørg hvorfor. Det kan være en skabelon, der ikke er opdateret. Ejes ejendommen af et selskab eller en anden juridisk person, hører grundskylden derimod stadig hjemme i opgørelsen.

7. Din forskudsopgørelse. Det er ikke en del af opgørelsen, men det er den handling, der reelt afgør, om du betaler for meget.

Er du i tvivl om noget, så spørg, før du godkender. Godkendelsen er din accept af, at regnestykket er rigtigt. Og husk, at beløbet påvirker din bundlinje, så det hører med i provenu ved salg af bolig.

Hvis I er uenige om en post

Det sker, og det er sjældent ond vilje. Det er som regel en post, der er glemt, eller et antal dage, der er talt forkert.

Skriv præcist, hvad du mener er forkert, og hvorfor. Ikke "jeg synes ikke, det ser rigtigt ud", men "posten for fællesudgifter dækker til og med den 30., men skæringsdagen er den 15." En konkret indsigelse bliver rettet. En vag bliver diskuteret.

Vedlæg dokumentationen. Måleraflæsningen med begge underskrifter, kvitteringen for det forudbetalte, opkrævningen der viser perioden. Ligger papirerne samlet i forvejen, går det hurtigere, og listen over dem står i dokumenter ved salg af bolig.

Godkend resten. Er I uenige om én post, så skriv, at du godkender opgørelsen med undtagelse af netop den. Så bliver resten afregnet, mens I finder ud af den ene.

Og hold mangelkrav ude af det. Mener køberen, at der er noget galt med boligen, er det en selvstændig sag mellem jer, ikke en modregning i refusionsopgørelsen.

Er beløbet af en vis størrelse, og kommer I ikke videre, er det et spørgsmål til en boligadvokat. Men de fleste uenigheder om en refusionsopgørelse er et regnestykke, ikke en tvist.

Typiske fejl

• At godkende opgørelsen uden at læse den.
• At tjekke tallene, men ikke om der mangler en post.
• At glemme olie eller gas i tanken.
• At overse de poster, der opkræves bagud, og som derfor går den anden vej.
• At undlade at rette sin forskudsopgørelse og betale boligskat videre på en bolig, man ikke ejer.
• At acceptere, at køberen tilbageholder et beløb, der ikke er aftalt i købsaftalen.
• At lade et mangelkrav blive modregnet i opgørelsen.
• Ikke at have noteret og underskrevet måleraflæsningerne på dagen.