Formidlingsaftalen afsnit for afsnit

Formidlingsaftalen er den eneste kontrakt, du skriver under på med mægleren. Alt det andet i forløbet, prisen, strategien, hvornår der holdes fremvisning, er beslutninger, I tager sammen undervejs og kan tage om igen. Det her er det bindende.

De fleste bruger fem minutter på den. Den kommer til sidst i et møde, der har handlet om noget sjovere. Men den er kort, og den er bygget op i en fast rækkefølge, som er nogenlunde den samme, uanset hvem der har skrevet den.

Så lad os gå den igennem oppefra og ned. Til hvert afsnit står der, hvad det er, og hvad du skal kigge efter i lige det afsnit.

Aftalen afsnit for afsnit

1. Parterne og ejendommen

Øverst står, hvem der indgår aftalen, og hvilken bolig den handler om. Kedeligt, men ikke ligegyldigt.

Det skal du kigge efter: At alle ejere står på og skriver under. Tjek også adressen, matrikelnummeret og boligarealet. Står der et forkert areal her, følger det tit med videre ud i salgsopstillingen.

2. Aftaletype og eneformidling

Her står, hvilken type aftale det er, og næsten altid at det er en eneformidlingsaftale. Det betyder, at du bruger denne ene mægler i perioden.

Det skal du kigge efter: Om der står noget om, at du ikke må bruge andre mæglere samtidig. Det gør der som regel, og det er der en fornuftig grund til. Mægleren investerer tid, foto og annoncering i din bolig, fordi han ved, han har opgaven. Deler du den, får du typisk mindre engagement fra alle, og køberne ser den samme bolig annonceret to steder. Én mægler med en kort periode er næsten altid bedre end to på én gang.

3. Aftaleperioden

Hvor længe aftalen løber, og hvad der sker, når den udløber.

Ved resultatafhængigt vederlag, altså modeller som "solgt eller ingen salær", hvor der samtidig er aftalt betaling ved opsigelse, følger grænsen af lov om formidling af fast ejendom § 31: aftaleperioden kan højst være 6 måneder, men den kan forlænges med op til 3 måneder ad gangen, hvis begge parter er enige.

Reglen beskytter mod, at du bindes i ét langt forløb uden at skulle tage stilling undervejs. Med grænsen skal I aktivt forlænge, og det giver dig et naturligt tidspunkt at genoverveje samarbejdet.

Det skal du kigge efter: Længden, og om forlængelsen sker automatisk eller kræver en ny underskrift. Begge dele bør stå sort på hvidt. Vil du helst ikke bindes længe, så læs ejendomsmægler uden binding, inden du forhandler.

4. Udbudsprisen

Den pris, boligen kommer til salg til, og som regel også et salgsbudget, der viser, hvad du sidder tilbage med ved den pris.

Det skal du kigge efter: At tallet er det, I faktisk talte om. Og hvordan prisen ændres senere: skal I skrive under igen, eller er en mail nok? Prisen bliver justeret i rigtig mange forløb, så det er værd at vide på forhånd. Hvordan tallet bør sættes fra begyndelsen, står i realistisk udbudspris.

5. Vederlaget

Mæglerens betaling. Enten et fast beløb eller en procentsats, og det er her, de fleste kigger, hvis de kun kigger ét sted.

Det skal du kigge efter: Om moms er med i tallet. Hvornår vederlaget forfalder. Og om det er resultatafhængigt, altså om der overhovedet kommer et vederlag, hvis boligen ikke bliver solgt. Hvad der driver salæret op og ned, står i ejendomsmæglerens salær.

6. Udlæg og omkostninger

De penge, mægleren lægger ud hos andre på din regning: tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, fotograf, annoncering, offentlige dokumenter.

Det skal du kigge efter: En liste over de udlæg, der forventes bestilt, og hvad hver især koster. Og så det vigtigste: om de skal betales, selv om boligen ikke bliver solgt. Svaret er tit ja, også i aftaler, der markedsføres som gratis ved manglende salg. Delingen mellem det, der bortfalder, og det, der ikke gør, er gennemgået i solgt eller gratis ejendomsmægler.

7. Betaling ved opsigelse

Et selvstændigt afsnit i mange aftaler, og det er det, folk oftest springer over, fordi de ikke regner med at skulle bruge det.

Der er to regler, der arbejder i hver sin retning. Du kan opsige. Efter LOFE § 29, stk. 3 kan en formidlingsaftale opsiges uden varsel. Du er altså ikke låst fast i et samarbejde, der ikke fungerer. Men opsigelse er ikke nødvendigvis gratis. Aftalen kan indeholde et selvstændigt vilkår om betaling ved opsigelse, og det er det vilkår, du skal finde her.

Det skal du kigge efter: Om der står et beløb, og om det er det samme beløb i måned to som i måned fem. Spørg direkte: hvad skylder jeg, hvis jeg opsiger om to måneder uden at have solgt? Hele fremgangsmåden ligger i opsige ejendomsmægler.

8. Ydelserne, mægleren leverer

Hvad du får for pengene. Foto, tekst, plantegning, annoncering, skiltning, antal fremvisninger.

Det skal du kigge efter: Om det, I aftalte mundtligt, faktisk står der. Talte I om droneoptagelser, om et bestemt antal fremvisninger, om åbent hus? Så skal det ind i teksten. Og kig efter, hvad der ligger i en tilkøbspakke i stedet for i grundydelsen, så du ikke får en overraskelse tre uger inde. Forskellene mellem pakkerne er gennemgået i ejendomsmægler markedsføringspakke.

9. Handel uden mæglerens medvirken

Selvsalgsklausulen. Den siger, hvad der sker, hvis du selv finder køberen.

Det skal du kigge efter: Om mægleren har krav på fuldt vederlag alligevel, et reduceret vederlag, eller ingenting. Nogle aftaler har det ene, nogle det andet, og begge dele er lovlige. Det bliver pludselig meget vigtigt, hvis der går en nabo eller en svoger og overvejer det.

Her hører også § 32, stk. 2 hjemme. Efter den bestemmelse kan mægleren have krav på vederlag, hvis ejendommen efter aftalens ophør sælges til en køber, som mæglerens indsats har skaffet kontakt til. Meningen er at forhindre, at man opsiger aftalen lige inden en handel for at slippe for salæret.

10. Hvem der udfører arbejdet

Ofte et lille afsnit, eller slet ikke et afsnit. Det er netop pointen.

Det skal du kigge efter: Om der står et navn. Har du talt med en, du er tryg ved, og som kender din bolig, så få vedkommende skrevet ind. Ellers har du købt et firma, ikke en person.

11. Underskrift, dato og bilag

Til sidst underskrifterne og en liste over bilag: salgsbudget, prisoplysninger, standardvilkår.

Det skal du kigge efter: At bilagene rent faktisk er vedlagt. Der står tit henvisninger til dokumenter, du ikke har set, og de er en del af aftalen på lige fod med resten.

Tjekliste før du skriver under

• Alle ejere står på aftalen
• Aftaleperiodens længde er noteret, og du ved, om den forlænges automatisk
• Vederlaget står med moms, og du ved, hvornår det forfalder
• Du har listen over udlæg og ved, om de betales ved manglende salg
• Du har fundet beløbet ved opsigelse, eller bekræftet at der ikke er et
• Selvsalgsklausulen er læst
• Alt, I aftalte mundtligt, står i teksten
• Navnet på den mægler, du har talt med, står i aftalen
• Bilagene er vedlagt og læst
• Du har haft aftalen med hjem mindst én nat

De tre tal, du skal kunne læse op af aftalen uden at lede: hvad koster det ved salg, hvad koster det ved opsigelse, og hvad koster det, hvis boligen ikke bliver solgt.

Hvad gør du, hvis mægleren ikke vil ændre noget?

Det sker, og det er ikke i sig selv et dårligt tegn. Nogle kører standardvilkår, fordi de skal være ens for alle. Prøv de tre trin i denne rækkefølge:

Spørg hvorfor. Nogle vilkår er der af gode grunde, som kan forklares på et halvt minut. Kan de ikke forklares, er det også et svar.

Bed om noget andet i stedet. Kan perioden ikke kortes, kan der måske lægges ydelser til. Det er tit lettere at få ja til.

Spørg, hvad der skal til for at komme ud. Kan intet ændres, så få i det mindste klarhed over udvejen: hvad koster en opsigelse, og hvornår kan den ske?

Er svaret nej på alle tre, er der andre mæglere. Det er ikke en trussel, det er bare rigtigt.

Typiske fejl

• At skrive under samme dag. Du har intet at vinde ved det, og du har en nat at tabe.
• At tro, at mundtlige aftaler tæller. Det, der ikke står i teksten, kan du ikke holde nogen fast på.
• At overse selvsalgsklausulen, når der faktisk er en mulig køber i familien eller nabolaget.
• At undlade at spørge, hvad der sker, når aftaleperioden udløber.