Der findes ikke én måde at komme ud af sit realkreditlån på. Der findes fire, de virker forskelligt, og forskellen mellem dem er ikke et gebyr. Den ligger i kursen på de obligationer, der står bag lånet. Derfor handler artiklen her om mekanikken frem for om kroner. Selve beløbet kan kun dit institut regne ud, og det gør det i et indfrielsestilbud.
Kort fortalt
- Fire veje ud: straksindfrielse, indfrielse til termin, opsigelse med varsel, og gældsovertagelse.
- Bag alle fire ligger obligationer med en kurs. Kursen afgør, hvad lånet reelt koster at lukke.
- Stiger renten, falder kursen. Falder renten, stiger kursen. Hele valget hænger på den sammenhæng.
- Kun nogle lån kan indfries til kurs 100. Det er hovedforskellen på et konverterbart og et inkonverterbart lån.
- Ved gældsovertagelse indfries lånet ikke. Sælgeren afgiver til gengæld en eventuel kursgevinst til køberen, og den skal prissættes ind i handlen.
- Restgælden i netbanken er ikke indfrielsesbeløbet. Der mangler kurs, differencerente, renter frem til valør og gebyrer.
De fire veje stillet op mod hinanden
| Vej ud | Sådan virker den | Passer, når | Det, kursen gør |
|---|---|---|---|
| Straksindfrielse | Instituttet køber obligationerne i markedet til den aktuelle kurs og lukker lånet med det samme | Kursen er under 100, eller handlen skal lukkes hurtigt | Alt. Beløbet er restgælden ganget med kursen |
| Indfrielse til termin | Du betaler restgælden af på en af årets fire terminsdatoer | Du har tid, og lånet kan indfries til kurs 100 | Ingenting, hvis lånet er konverterbart og opsagt rettidigt |
| Opsigelse med varsel | Du opsiger lånet i god tid før terminen og indfrier til kurs 100 | Kursen er over 100, og lånet er konverterbart | Sættes ud af spil. Kurs 100 er loftet |
| Gældsovertagelse | Lånet lukkes ikke. Køberen indtræder som debitor | Lånet har en lav rente i forhold til markedet, og køberen kan kreditgodkendes | Flyttes over til køberen. Derfor skal den prissættes i handlen |
De to midterste ligner hinanden, men er ikke det samme. Indfrielse til termin er tidspunktet. Opsigelse er den handling, der skal ske i god tid før, for at du får lov at indfri til kurs 100 den dag. Misser du den, står du tilbage med markedskursen.
Hvorfor kursen overhovedet betyder noget
Et realkreditlån er ikke penge, banken har liggende. Det er obligationer, som handles i et marked. Skal lånet lukkes før tid, skal de købes tilbage til den pris, de koster den dag.
Sammenhængen går den modsatte vej af, hvad de fleste forventer. Stiger renten, falder kursen. En gammel obligation med lav rente er mindre attraktiv, når man kan købe en ny med højere rente. Falder renten, stiger kursen. Nu er din gamle obligation den attraktive.
Det giver to situationer, der kræver hver sin vej ud:
Er renten steget, siden du optog lånet, handler dine obligationer under kurs 100. Instituttet kan købe dem tilbage billigere end den nominelle restgæld, og straksindfrielse bliver billigere end at opsige til kurs 100. Du får en kursgevinst.
Er renten faldet, ligger kursen over 100. Nu er det dyrt at købe obligationerne, og her er konverteringsretten noget værd: et konverterbart fastforrentet lån kan indfries til kurs 100 ved rettidig opsigelse til termin, uanset hvor højt kursen er gået. Det er loftet over, hvad du kan komme til at betale.
Så den korte regel: er renten steget, ser du på straksindfrielse. Er den faldet, opsiger du til termin. Men det gælder kun, hvis dit lån overhovedet kan indfries til kurs 100, og det kan ikke alle.
Regneeksempel: samme restgæld, tre kurser
Tallene herunder er opdigtede og valgt, fordi de er nemme at regne med. De viser mekanismen bag kursen, ikke et prisniveau og ikke et aktuelt kursniveau. Dine egne tal står i dit indfrielsestilbud.
Udgangspunktet er det samme i alle tre linjer: en nominel obligationsrestgæld på 2.000.000 kroner.
| Situation | Kurs | Straksindfrielse | Indfrielse til kurs 100 | Forskel |
|---|---|---|---|---|
| Renten er steget siden låneoptagelsen | 92 | 1.840.000 | 2.000.000 | 160.000 i din favør ved straksindfrielse |
| Renten er nogenlunde uændret | 99 | 1.980.000 | 2.000.000 | 20.000. Bagatel i forhold til besværet |
| Renten er faldet siden låneoptagelsen | 118 | 2.360.000 | 2.000.000 | 360.000 i din favør ved opsigelse til termin |
Den midterste linje er den almindelige. Ligger kursen tæt på 100, er valget mest et spørgsmål om timing. Der er ikke mange penge i det.
Yderpunkterne er ikke symmetriske. Ved kurs 92 vælger du selv den billige vej, og ingen kan forhindre dig i det. Ved kurs 118 er du afhængig af, at lånet er konverterbart, og at du har opsagt til tiden. Kan du ikke det, skal du betale 2.360.000 for at komme ud af en gæld, der står bogført som 2.000.000. Gebyrer og differencerente ligger uden for skemaet og trækker altid i samme retning.
Hvordan tallet arbejder sig ind i det, du får udbetalt, står i provenuberegning ved boligsalg.
Hvilke lån kan indfries til kurs 100?
Fastforrentede konverterbare obligations- og kontantlån. Ja. Det er hele pointen med dem, og derfor koster de en højere rente end alternativerne.
Rentetilpasningslån (F1 til F5). Nej, ikke frit. De er inkonverterbare, og de kan kun indfries til kurs 100 i forbindelse med refinansieringen, altså på rentetilpasningsdatoen, og kun med rettidig opsigelse. Uden for det vindue sker indfrielsen til markedskurs.
Har du et rentetilpasningslån og skal sælge, kan timingen i forhold til refinansieringsdatoen altså betyde noget. Tag den samtale med instituttet tidligt.
Variabelt forrentede lån med renteloft og lignende produkter kan have andre indfrielsesvilkår. Spørg konkret til dit eget lån.
Terminer og opsigelsesfrister
Der er fire terminer om året: 31. marts, 30. juni, 30. september og 31. december. Opsigelsesfristen er typisk mindst to måneder før terminen, hvilket i praksis vil sige omkring den 31. januar, 30. april, 31. juli og 31. oktober. Nogle institutter og produkter opererer med længere varsel. Falder fristen på en weekend eller helligdag, rykker den.
Derfor skal indfrielsen på dagsordenen tidligt. Overtagelsesdatoen og opsigelsesfristen skal passe sammen, og misser du fristen, kan du ikke opsige til den termin, du havde regnet med. Hvad der ellers sker den dag, står i overtagelsesdag ved boligsalg.
Differencerente: posten, alle glemmer
Det er kompensationen for, at instituttet sidder med dine penge i en periode, hvor obligationsejerne endnu ikke kan få dem udbetalt. Indfrier du mellem to terminer, kan instituttet kun placere beløbet til en lavere rente end obligationens kuponrente, og forskellen betaler du.
Hvornår betaler du den?
- Ved straksopsigelse eller "pari-straks", hvor du betaler kurs 100 med det samme for at kunne lukke handlen uden at vente på terminen
- Ved for sen opsigelse
Hvornår undgår du den? Ved at opsige med fuldt varsel til en termin. Den er en af grundene til, at restgælden i netbanken ikke er det tal, du skal regne med.
Gældsovertagelse: hvem får kursgevinsten?
Køberen overtager dit lån i stedet for, at det indfries. Det kræver fire ting:
- At køberen kan kreditgodkendes af instituttet efter den normale kreditvurdering
- At instituttet accepterer. Det er ikke en ret, du har. De kan sige nej.
- At det står i købsaftalen
- At der tinglyses et debitorskifte som påtegning på pantebrevet
Hvornår er det en fordel? Når dit lån har en lav rente i forhold til markedet. Så er obligationerne billige, gælden er reelt mindre værd end den nominelle restgæld, og køberen overtager den fordel.
Men bemærk afvejningen, for den er hele pointen: i netop det scenarie kunne du selv have straksindfriet billigt og hentet kursgevinsten. Vælger du gældsovertagelse, giver du den fordel videre. Med tallene fra skemaet ovenfor: ved kurs 92 afgiver du de 160.000, som en straksindfrielse ville have givet dig. Så den skal prissættes i handlen, ellers forærer du den bare væk.
Det ændrer ikke ved, at gældsovertagelse kan være det rigtige. Den kan være det, der får en køber over stregen. Men den skal indgå i prisforhandlingen som det, den er: en værdi, der flytter fra den ene side af bordet til den anden. Se forhandle pris ved boligsalg.
Og det vigtigste forbehold: du bliver ikke automatisk frigjort for hæftelsen. Det kræver en udtrykkelig frigørelse fra instituttet i forbindelse med debitorskiftet. Aftaler I bare mellem jer, at køberen overtager lånet, hæfter du fortsat over for instituttet.
Så sørg for, at frigørelsen udtrykkeligt fremgår af dokumentet. Det er ikke en formalitet. Det er forskellen på at være ude af lånet og at hæfte for en andens gæld i tyve år.
Kontantlån eller obligationslån
Skattemæssigt er der en forskel.
Obligationslån: restgælden er nominel obligationsgæld, og en kursgevinst eller et kurstab ved indfrielse er hverken skattepligtigt eller fradragsberettiget for private med gæld i kroner.
Kontantlån: en gevinst ved ekstraordinær indfrielse er normalt skattepligtig kapitalindkomst, men den er skattefri, når indfrielsen sker som led i et ejerskifte. I praksis dækker det et almindeligt boligsalg, hvis indfrielsen ligger i vinduet omkring salget. Et kurstab på et kontantlån er ikke fradragsberettiget.
For langt de fleste, der sælger og indfrier i forbindelse med handlen, er der altså ingen skat på kursgevinsten. Indfrier du ekstraordinært af andre grunde, er det et spørgsmål til en revisor. Resten af skattebilledet står i skat ved salg af bolig.
Indfrielsestilbuddet er det tal, du skal regne med
Det er instituttets beregning af, hvad det koster at indfri lånet på en bestemt valørdato: obligationsrestgæld, indfrielseskurs, differencerente, renter frem til valør, og gebyrer. Det bestilles typisk af mægler, bank eller advokat, men du kan også selv gøre det. Regn med et par dages behandlingstid.
Vigtigst: det er knyttet til en dato. Et kursafhængigt tilbud er reelt kun aktuelt i kort tid, mens et opsigelsestilbud gælder frem til terminen. Beløbet er ikke et fast tal. Det er et tal med en udløbsdato, og uden det regner du på et gæt i den største post.
Og så er der kursrisikoen frem til overtagelsen. Vælger du en kursafhængig vej, kan beløbet nå at flytte sig, inden handlen lukkes. Det er dét, kurssikring ved boligsalg handler om, og det skal besluttes, når købsaftalen er på plads. Rækker provenuet ikke til indfrielsen, er det en anden situation, og den ligger i sælge bolig med gæld.
Typiske fejl
- At regne med restgælden fra netbanken i stedet for et indfrielsestilbud.
- At glemme differencerente og gebyrer.
- At misse opsigelsesfristen og dermed muligheden for at indfri til kurs 100.
- At antage, at et rentetilpasningslån kan indfries til kurs 100 når som helst.
- At vælge metode uden at have set på, hvad renten har gjort siden låneoptagelsen.
- At aftale gældsovertagelse uden en udtrykkelig frigørelse fra instituttet.
- At give en gældsovertagelse væk uden at prissætte den kursgevinst, du selv kunne have hentet.
- Ikke at tage stilling til kurssikring.
Indfrielsen er den største enkeltpost i et boligsalg, og den er også den, sælgere ved mindst om. De fleste opdager først, at der var et valg at træffe, når beløbet allerede er trukket.
Ring til dit institut som det første, du gør, før mæglerne og før klargøringen. Bed om et indfrielsestilbud, og stil tre spørgsmål: er lånet konverterbart, hvornår er opsigelsesfristen, og hvad koster kurssikring? Så bygger hele resten af dit regnestykke på et rigtigt tal i stedet for på restgælden fra netbanken.