En ejendomsdatarapport er ikke en undersøgelse af din bolig. Den er en opsamling. En maskine spørger en række offentlige registre, hvad de har liggende på netop din adresse, og samler svarene i ét dokument, du kan læse på en halv time.
Det er den vigtigste sondring i hele artiklen, og den er også kilden til den mest almindelige forveksling. Ingen har været ude ved din bolig for at lave rapporten. Ingen har set på taget. Rapporten fortæller, hvad myndighederne har registreret, ikke hvordan huset har det.
Kort fortalt
- Rapporten samler omkring 50 oplysninger fra en snes offentlige registre i ét dokument.
- Den bestilles på boligejer.dk med MitID og dannes på få minutter.
- Den er ikke en tilstandsrapport. Ingen har besigtiget boligen.
- Ejerforhold, pant og servitutter står ikke i den. Dem henter du i tingbogen.
- Den har ingen lovbestemt gyldighed, men kan fornyes gratis to gange inden for et halvt år fra bestillingen.
- Jordforurening, kloakforhold, byggesager, fredninger og varmeforsyning er de fem forhold, der oftest overrasker sælgeren selv.
Hvilke registre henter rapporten fra
Rapporten er en samlerapport, og de enkelte oplysninger kommer fra hver deres myndighed. Det er værd at vide, fordi det forklarer, hvorfor en oplysning kan være forkert, og hvem der så skal rette den.
| Område i rapporten | Kommer typisk fra | Eksempler på oplysninger |
|---|---|---|
| Bygninger og arealer | BBR | Boligareal, opførelsesår, antal værelser, bad og toilet, varmeinstallation |
| Byggesager | Kommunens byggesagssystem | Verserende og afsluttede sager, tilladelser |
| Økonomi og skat | Vurderingsmyndigheden og kommunen | Offentlig vurdering, grundskyld, restancer, indefrosne beløb |
| Planer | Kommunens planregister | Zonestatus, lokalplan, kommuneplanramme, planer på vej |
| Vand og afløb | Kommunen og forsyningen | Vandforsyning, spildevandsforhold, separatkloakering på vej |
| Jordforurening | Regionen | Kortlægning på vidensniveau 1 eller 2, områdeklassificering |
| Natur, skov og landbrug | Miljø- og landbrugsregistre | Fredskovspligt, landbrugspligt, beskyttet natur |
| Bygge- og beskyttelseslinjer | Miljøregistre og kommunen | Å-, sø-, skov-, kirke- og strandbeskyttelse, vejbyggelinjer |
| Vej | Kommunen | Offentlig vej eller privat fællesvej, vejstatus |
| Rapporter og mærkning | Centrale registre | Om der findes gyldigt energimærke, tilstandsrapport og elinstallationsrapport |
Læg mærke til den sidste linje. Rapporten fortæller, om der findes en tilstandsrapport, og om den er gyldig. Selve tilstandsrapporten er ikke med.
Hvad rapporten ikke indeholder
Den her liste er lige så nyttig som indholdsfortegnelsen:
- Ejerforhold, pant og servitutter. Det er tingbogen, og den skal hentes særskilt på tinglysning.dk. Og udskriften viser kun, at en servitut findes, ikke hvad der står i den. Teksten skal bestilles for sig. Uddybet i servitutter ved boligsalg.
- Boligens fysiske tilstand. Ikke tag, ikke fugt, ikke fundament, ikke vinduer.
- Ejerforeningens økonomi. Vedtægter, regnskab, referater og besluttede arbejder ligger hos administrator. Se ejerforening: dokumenter ved salg.
- Et energimærke. Rapporten viser status. Selve mærket skal laves af en konsulent.
- En vurdering af, hvad boligen kan sælges for. Den offentlige vurdering står der, men det er en skatteberegning, ikke en markedspris.
- Det, ingen har registreret. Er en tilbygning aldrig anmeldt, findes den heller ikke i rapporten. Fravær af en oplysning er ikke det samme som fravær af et problem.
Ejendomsdatarapport og tilstandsrapport er to forskellige ting
Det her er den forveksling, jeg oftest støder på, og den er nem at forstå. Begge hedder rapport, begge handler om huset, og begge bliver bestilt op til et salg.
| Ejendomsdatarapport | Tilstandsrapport | |
|---|---|---|
| Hvad den viser | Registrerede oplysninger om ejendommen | Bygningens synlige fysiske tilstand |
| Hvem laver den | Et system, automatisk | En beskikket bygningssagkyndig |
| Har nogen set boligen | Nej | Ja, en fysisk gennemgang |
| Leveringstid | Minutter | Dage til uger, gennemgang skal aftales |
| Gyldighed | Øjebliksbillede, ingen lovbestemt frist | Seks måneder |
| Juridisk virkning | Ingen ansvarsfritagelse | Del af huseftersynsordningen, sammen med elinstallationsrapport og forsikringstilbud |
| Lovkrav | Nej, men nødvendig i praksis | Nej, men en betingelse for at slippe for det tiårige ansvar |
Kort sagt: den ene beskriver papiret, den anden beskriver bygningen. Du skal have begge dele, og den ene kan ikke erstatte den anden. Hvad der faktisk står i en tilstandsrapport, står i tilstandsrapport.
Hvem bestiller den, og hvornår
Har du en mægler, bliver rapporten bestilt som en del af arbejdet, og oplysningerne går videre i salgsopstillingen. Sælger du selv, står du med den, og så er det dig, der skal logge ind på boligejer.dk med MitID. Du skal være ejer eller have en fuldmagt. Rapporten dannes på få minutter.
Prisen er en fastsat sats, ikke en markedspris. Den har været 105 kr., men satsen reguleres, så slå den aktuelle pris op på boligejer.dk, inden du bestiller.
Tidspunktet er derimod værd at tænke over. Den bestilles rutinemæssigt lige før annoncering, og det er for sent, hvis den viser noget, du skal handle på. En manglende byggetilladelse tager måneder at rette. En BBR-fejl tager uger.
Så gør det modsatte af de fleste: hent en rapport, allerede når du overvejer at sælge. Læs den. Ret det, der skal rettes. Og hent så en frisk, når salgsmaterialet skal skrives, for rapporten er et øjebliksbillede uden lovbestemt gyldighedsperiode. Den kan fornyes gratis to gange inden for et halvt år fra bestillingsdatoen, hvilket er praktisk, hvis salget trækker ud.
Sådan læser du den
Rapporten er lang, og de fleste skimmer den. Læs den i stedet i fire runder, det tager en halv time:
- Arealrunden. Boligareal, bebygget areal, grundareal, antal værelser, antal bad og toilet. Sammenlign med det, du faktisk bor i. Arealfejl er den dyreste type, fordi de ikke er dækket af huseftersynsordningen. Se BBR-meddelelse ved boligsalg.
- Historikrunden. Alt, hvad du har bygget eller ændret, mens du har ejet boligen. Findes der en sag på det? Er den afsluttet med ibrugtagning? En verserende sag på en bygning, du troede var færdigbehandlet i 2011, er et rødt flag.
- Bindingsrunden. Lokalplan, zonestatus, beskyttelseslinjer, fredskov, landbrugspligt, vejstatus. Alt det, der begrænser, hvad en køber må gøre ved ejendommen.
- Regningsrunden. Restancer, indefrosne ejendomsskatter, tilslutningsforhold. Alt, der udløser en betaling ved handlen.
Ved hver oplysning stiller du det samme spørgsmål: kan jeg forklare det her til en køber uden at slå noget op? Er svaret nej, så er det et punkt, du skal have undersøgt, mens der er tid.
De forhold, der oftest overrasker sælgere
Her er de fem, jeg ser folk sætte kaffen fra sig over.
Jordforurening. Ejendommen står kortlagt på vidensniveau 1 eller 2, eller ligger i et områdeklassificeret område. Det lyder alarmerende, og det er tit noget helt uskyldigt fra en gammel anvendelse i nærheden, en villaolietank eller en tidligere erhvervsgrund. Men markeringen står der, og køberen ser den. Ring til regionen, og få at vide, hvad kortlægningen bygger på. En forklaring er noget værd. En markering uden forklaring koster i forhandlingen.
Kloakforhold. Særligt to ting. Om ejendommen er separatkloakeret, eller om der er varslet separatkloakering, hvilket kan blive et påbud med en udgift til køberen. Og om der er nedsivning eller septiktank i stedet for offentlig kloak. Mange sælgere ved det faktisk ikke, fordi det aldrig har voldt problemer.
Byggesager. En verserende sag på noget, du troede var afsluttet for femten år siden. Eller ingen sag overhovedet på en udestue, der har stået der, siden du købte. Det sidste er ikke automatisk dit problem juridisk, men det bliver dit problem praktisk, fordi køberens rådgiver spørger. Uddybet i rette BBR før salg.
Fredninger og beskyttelseslinjer. Skovbyggelinje, kirkebyggelinje, strandbeskyttelse, fredskovspligt eller beskyttet natur på en del af grunden. De betyder sjældent noget for den, der bare vil bo der. De betyder alt for køberen, der har tegnet en tilbygning i hovedet.
Varmeforsyning. To ting kan overraske. At BBR har en forkert varmekilde, typisk fordi et oliefyr eller et gasfyr blev skiftet uden opdatering. Og at ejendommen står med tilslutningspligt eller ligger i et område med planer om fjernvarme. Køberen regner på varmeregningen, og en forkert varmekilde i BBR sender regnestykket skævt.
Typiske misforståelser
- At rapporten siger noget om boligens stand. Det gør den ikke.
- At servitutter og pant står i den. De står i tingbogen.
- At et tomt felt betyder, at der ikke er noget. Det kan også betyde, at intet er registreret.
- At den skal bestilles til sidst sammen med resten af papirerne.
- At den offentlige vurdering i rapporten siger noget om salgsprisen.
- At rapporten er en godkendelse. Den er en råvare, du selv skal læse.
Ejendomsdatarapporten er den billigste time i hele salgsforberedelsen. Ikke fordi satsen er lav, men fordi det er den ene gang, hvor du får lov at se din ejendom, som køberens rådgiver kommer til at se den, mens der stadig er tid til at gøre noget ved det, du finder.
Så hent den tidligt, læs den i fire runder, og skriv de tre ting ned, du ikke kan forklare. De tre ting er din opgaveliste. Resten af papirarbejdet er bestilling og ventetid, og rækkefølgen for det hele står i dokumenter ved salg af bolig.