Kort fortalt
- Ejerskifteforsikringen er købers forsikring, ikke din. Du skal tilbyde den, ikke tegne den.
- Du har to skriftlige pligter: et konkret tilbud fra et selskab, og et bindende tilsagn om at betale mindst halvdelen af præmien.
- Begge dele skal være udleveret, inden købsaftalen indgås. Dagen efter er for sent.
- Forhold, der er nævnt i rapporterne, er som regel undtaget fra dækningen. Det er derfor, købere forhandler på anmærkninger.
- Ulovligt byggeri dækkes hverken af forsikringen eller af din ansvarsfritagelse. Det er hullet, sælgeransvarsforsikringen lukker.
At det ikke er din forsikring - men at dit tilbud om den er en af de fire ting, der afgør, om du slipper for ansvaret i ti år.
Ejerskifteforsikringen er køberens forsikring mod skjulte fejl ved boligen. Du skal aldrig tegne den. Du skal tilbyde den, og du skal tilbyde at betale halvdelen af præmien. Det lyder som en formalitet. Det er det ikke - det er et af de mest almindelige steder, hvor hele ansvarsfritagelsen falder.
Hvilke pligter har du som sælger?
To, og de er begge skriftlige.
1. Du skal give køberen et konkret tilbud fra et forsikringsselskab. Ikke en oplysning om, at der findes ejerskifteforsikringer. Ikke en henvisning til, at han selv kan søge. Et rigtigt tilbud, på en forsikring, der i mindst fem år dækker bygningernes fysiske tilstand og elinstallationerne.
2. Du skal skriftligt forpligte dig til at betale mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie. Et bindende tilsagn, ikke en hensigt.
Begge dele skal være udleveret til køberen, inden købsaftalen indgås. Sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er det de fire elementer i huseftersynsordningen, og de skal alle være på plads før underskriften. Dagen efter er for sent.
I praksis skaffer mægleren tilbuddet, og forsikringsselskabet beregner præmien ud fra rapporterne. Men pligten er din, og det er dig, der står med konsekvensen, hvis noget mangler. Bed om at se tilbuddet, og bed om at se dit eget skriftlige tilsagn, inden der bliver skrevet under.
Hvordan hænger forsikringen sammen med rapporterne?
Tæt, og det er værd at forstå mekanikken - den forklarer, hvorfor købere forhandler på anmærkninger.
Forsikringsselskabet bruger tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten som sit grundlag. Det er derfor, de to rapporter er et krav i ordningen: uden dem kan selskabet ikke vurdere, hvad det påtager sig.
Og så kommer den centrale regel: forhold, der er nævnt i rapporterne, er som regel undtaget fra dækningen. Undtagelsen fra undtagelsen er, hvis beskrivelsen i rapporten er klart forkert eller misvisende.
Logikken er rimelig nok. Køberen er blevet oplyst om forholdet og har kunnet prissætte det. Men konsekvensen for dig er konkret:
- En anmærkning flytter risiko til køberen, ikke til forsikringsselskabet.
- Derfor forhandler købere på anmærkninger. De skal selv bære dem.
- Derfor er et alvorligt fund tit billigere at udbedre end at forhandle, hvis du kan nå det inden rapporten laves.
Det gælder særligt på el-siden, hvor lovliggørelse af ulovlige elinstallationer ellers er noget, forsikringens minimumsdækning skal dække. Er forholdet først nævnt i rapporten, er den dækning normalt væk.
Hvad dækker forsikringen ikke?
Minimumsdækningen er fastsat i en bekendtgørelse, så der er en bund, alle selskaber skal over. Men listen over undtagelser er lang, og den er værd at kende, fordi køberen læser den:
- Forhold nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, medmindre beskrivelsen er klart forkert.
- Bygningens funktionsforhold: planløsning, indretning, almindelig brugbarhed.
- Æstetiske og arkitektoniske forhold. At noget er grimt er ikke en skade.
- Forhold om bygningens overensstemmelse med servitutter eller offentligretlige forskrifter. Det er den store: en ulovligt opført tilbygning er ikke dækket, og den er heller ikke omfattet af din ansvarsfritagelse. Du hænger på den begge veje.
- Forhold, køberen kendte, før forsikringsaftalen blev indgået.
- Bagatelforhold under en beløbsgrænse.
- Utilgængelige bygningsdele.
- Sædvanligt slid og manglende vedligeholdelse, og bygningsdele, der har nået enden af deres normale levetid.
- Følgeskader af noget, køberen burde have udbedret.
- Forhold dækket af garanti eller anden forsikring.
Dertil kommer selvrisiko. Der er et lovbestemt loft over, hvor høj selvrisikoen må være - både pr. skade og samlet i forsikringsperioden - og beløbene reguleres efter nettoprisindekset. Selskaberne ligger ofte under loftet.
Dækningsperioden er mindst fem år, og køberen kan vælge at forlænge til ti.
Fire eksempler på, hvor grænsen går
Eksemplerne er opdigtede og valgt for at vise, hvordan reglerne griber ind i hinanden. De er ikke sager, vi har haft.
1. Rådskade i en bjælke, ingen kunne se. Køberen finder den to år efter overtagelsen. Bjælken sidder i en lukket konstruktion, den er ikke nævnt i tilstandsrapporten, og der er tale om en fysisk skade på bygningen. Det er kernen i det, forsikringen er til for.
2. Den samme rådskade, men rapporten nævnte fugt i netop det hjørne. Nu er forholdet oplyst. Køberen har kunnet prissætte det, og det er som regel undtaget. Det er derfor, en anmærkning flytter risiko til køberen og ikke til selskabet.
3. En udestue uden byggetilladelse. Køberen opdager det, når kommunen skriver. Det er et forhold om overensstemmelse med offentligretlige forskrifter, og det er undtaget fra forsikringen. Det er heller ikke omfattet af din ansvarsfritagelse. Du hænger på den begge veje, og det er præcis det hul, en sælgeransvarsforsikring er lavet til.
4. Et badeværelse fra byggeåret, der er slidt op. Ikke en skade, men en bygningsdel der har nået enden af sin levetid. Det er undtaget. Køberen kunne se det, og forsikringen er ikke en vedligeholdelseskonto.
Mønstret i alle fire: forsikringen dækker skjulte fysiske skader. Den dækker ikke det, der er oplyst, det der er slidt op, og det der er ulovligt.
Findes der en forsikring til dig som sælger?
Ja, og den er ikke særlig kendt. Den hedder sælgeransvarsforsikring, og den dækker netop det hul, huseftersynsordningen lader stå åbent:
- Ulovlige bygningsindretninger og forhold i strid med offentlige forskrifter
- Ledninger uden for bygningen
- Jordforurening på grunden
Altså præcis de kategorier, hvor din ansvarsfritagelse ikke virker. Selvrisikoen er typisk en procentdel af erstatningen med et minimum.
Den er især relevant i to situationer: hvis køberen fravælger ejerskifteforsikringen, og hvis du sælger et ældre hus eller et fritidshus, hvor du ikke er sikker på, at alt, der er bygget gennem årene, er bygget med tilladelse.
Det er ikke en anbefaling til alle - det er en udgift, og for et nyere hus med papir på det hele er den overflødig. Men er du i tvivl om lovligheden af noget, er det den ene forsikring, der rammer din faktiske risiko.
Typiske fejl
- At tro, at ejerskifteforsikringen er sælgers forsikring. Den er købers.
- At nøjes med at oplyse køberen om, at forsikringer findes. Der skal være et konkret tilbud.
- At give tilsagnet om den halve præmie mundtligt. Det skal være skriftligt og bindende.
- At udlevere tilbuddet efter købsaftalen. Så virker fritagelsen ikke.
- At forhandle på en alvorlig anmærkning i stedet for at udbedre den, inden rapporten laves.
- At tro, at forsikringen dækker ulovligt byggeri. Det gør hverken den eller din ansvarsfritagelse.
- At overse sælgeransvarsforsikringen, når man sælger et hus med en ukendt bygningshistorie.
Ejerskifteforsikringen bliver behandlet som et bilag, og den er reelt den brik, der bærer hele konstruktionen: din fritagelse er kun rimelig, fordi køberen får tilbudt en forsikring i stedet.
Så gør to ting. Bed om at se det konkrete tilbud og dit eget skriftlige tilsagn, inden der skrives under - det tager fem minutter og lukker den mest almindelige fejl i hele ordningen. Og er der noget ved dit hus, du ikke er sikker på er bygget lovligt, så er det dér, du skal kigge, for det er hullet, som hverken rapporterne eller forsikringen lukker.