Der kommer en besked fra mægleren. Der er budt. Og det første, der sker i hovedet på de fleste, er, at man sammenligner tallet med udbudsprisen og får enten en god eller en dårlig fornemmelse.
Det er nok den dyreste vane i hele salget. For beløbet er kun én af de oplysninger, der står i buddet, og det er tit ikke den, der afgør, hvad buddet reelt betyder for dig.
Denne artikel handler kun om det: at modtage et bud og læse det ordentligt. Hvad forhandlingen bagefter skal indeholde, står i forhandle pris ved boligsalg. Hvad reglerne siger om, hvornår noget er bindende, står i regler for budrunder.
Kort fortalt
- Et bud er seks oplysninger. Beløbet er den ene.
- Overtagelsesdagen kan være flere måneders udgifter værd, i begge retninger.
- Et forbehold er en ret for køberen til at gå. Jo bredere formulering og jo længere frist, jo mere er den ret værd for ham og jo mindre er buddet værd for dig.
- Dokumenteret finansiering slår et højere beløb uden dokumentation. Hver gang.
- Løsøre står ofte med småt og koster rigtige penge.
- Det første svar på et bud skal hverken være ja eller nej. Det skal være en kvittering og et par spørgsmål.
Et bud består af seks ting, og kun den ene er et tal
Bed om at få dem alle seks skrevet ned, hver gang. Mangler en af dem, er buddet ikke færdigt.
1. Beløbet. Det tal, alle kigger på først. Det er også det eneste, der er helt entydigt.
2. Overtagelsesdagen. Hvornår boligen skal være køberens. Det er den post, der oftest flytter flest kroner uden at nogen lægger mærke til det. Hvad dagen betyder rent praktisk, står i overtagelsesdag ved boligsalg.
3. Finansieringen. Hvor pengene kommer fra, og hvor langt køberen er med at skaffe dem. Der er forskel på en beregning, en forhåndsgodkendelse og et konkret lånetilsagn på det beløb, der bydes.
4. Forbeholdene. Betingelserne for, at handlen bliver til noget. Advokatforbehold, finansieringsforbehold, forbehold for salg af købers egen bolig, forbehold for en byggeteknisk gennemgang. Læs både hvad de dækker, og hvor lang frist de har. Mere om det mest almindelige af dem i advokatforbehold ved boligsalg.
5. Løsøret. Hvad køberen regner med følger med. Hårde hvidevarer, markise, havemøbler, gardiner, et brændeovnstilbehør. Det er tit skrevet i en bisætning, og det er tit penge.
6. Buddets egen frist. Hvor længe køberen siger, at buddet står ved magt. Den frist er hans, ikke din.
Skriv de seks ned på en linje hver, første gang du læser buddet igennem. Så har du allerede gjort det arbejde, de fleste sælgere aldrig når at gøre.
Regneeksempel: to bud, hvor det laveste er det bedste
Tallene herunder er opdigtede og valgt, fordi de er nemme at følge. De skal vise mekanismen i en sammenligning, ikke et prisniveau. Dine egne tal ser anderledes ud.
Situationen: du har allerede skrevet under på en ny bolig, og du kan først flytte ind om fem måneder. Der kommer to bud samme uge.
| Bud A | Bud B | |
|---|---|---|
| Beløb | 3.480.000 kr. | 3.415.000 kr. |
| Overtagelse | Om 2 måneder | Om 5 måneder |
| Finansiering | "Banken siger, det ser fint ud" | Lånetilsagn vedlagt på beløbet |
| Forbehold | Advokat, finansiering, salg af egen bolig | Advokat |
| Løsøre | Hvidevarer og havemøbler skal følge med | Ingenting skal følge med |
| Frist på buddet | 24 timer | En uge |
Bud A er 65.000 kr. højere. Så er det da bud A.
Nej. Regn de tre andre linjer om til kroner.
| Post | Kroner |
|---|---|
| Bud A er højere end bud B | +65.000 |
| Tre måneder med to boliger: terminer, forsikring, varme og ejendomsskat på begge | -27.000 |
| Nye hvidevarer og havemøbler til den nye bolig | -22.000 |
| Tilbage af forskellen | 16.000 |
Der står 16.000 kr. tilbage af de 65.000. Og det er, før vi overhovedet har set på risikoen.
Bud A hviler på tre forbehold, hvoraf det ene er et andet salg, som du hverken kan se eller påvirke. Finansieringen er ikke dokumenteret. Falder handlen fra hinanden om seks uger, står du med en bolig, der har været reserveret hele foråret, og som alle kan se har været det.
Bud B er 65.000 kr. lavere, giver dig præcis den overtagelsesdag, du skal bruge, har ét standardforbehold og et lånetilsagn i hånden.
Bud B er det bedste bud. Ikke fordi lavere er bedre, men fordi de 65.000 kr. blev spist af de fem linjer under beløbet.
Hvad gør et bud stærkt, og hvad gør det svagt
| Stærkt | Svagt |
|---|---|
| Lånetilsagn på nøjagtig det beløb, der bydes | "Vi har talt med banken" |
| Ét forbehold med en kort, konkret frist | Tre forbehold, hvoraf mindst ét er bredt formuleret |
| Overtagelsesdag, der passer din egen kalender | Dato, der tvinger dig til at bo midlertidigt |
| Løsøre nævnt og prissat | Løsøre nævnt i en bisætning uden beløb |
| Køberen har set boligen to gange | Køberen har set et åbent hus i tyve minutter |
| En rimelig frist | "Det gælder kun i aften" |
Bemærk, at ingen af linjerne handler om beløbet. Beløbet er en oplysning. Styrken ligger i, hvor sandsynligt det er, at beløbet også står der om otte uger.
Og en mekanisme, der er god at kende: det højeste bud kommer nogle gange fra den køber, der strækker sig længst. En køber, der strækker sig, får en strengere behandling i banken med stresstest mod et fastforrentet lån med afdrag, krav om positiv formue ved et prisfald og et rådighedsbeløb, der skal holde. Det er også den køber, der oftest falder fra undervejs. Derfor er dokumentationen ikke en mistillidserklæring. Det er hele pointen.
Det overrasker ofte sælgere, at et forbehold koster penge
Et forbehold ser ud som en formalitet. Det er det ikke.
Så længe forbeholdet løber, har køberen en ret til at gå, og du har ikke en tilsvarende ret. Du har taget boligen af markedet, du har sagt nej til de andre, og du kan ikke gøre noget, mens uret går. Får han ret til at slippe ud, har han i praksis fået en reservation.
Det er ikke i sig selv urimeligt. Et advokatforbehold på et par hverdage er helt normalt, og et finansieringsforbehold er der en god grund til. Det, der gør ondt, er kombinationen af et bredt formuleret forbehold og en lang frist. "Betinget af, at købers rådgiver kan godkende handlen i sin helhed" med fjorten dages frist er ikke et forbehold. Det er en option, du har givet gratis.
Så kig på to ting ved hvert forbehold: hvad det dækker, og hvor længe det løber. Er det ene bredt, skal det andet være kort.
Accepterer du et forbehold for salg af købers egen bolig, så bed om tre ting: en slutdato, en minimumspris på hans bolig, og en klausul om, at hvis du finder en anden køber, skal han frafalde forbeholdet inden for et par hverdage, ellers bortfalder aftalen. Uden den sidste har du parkeret dit salg uden at få noget for det. Er du selv i den situation med to boliger på én gang, ligger regnestykket i købe før man sælger.
Sådan svarer du på det første bud
Det første svar skal hverken være ja eller nej. Det skal købe dig et døgn og skaffe dig de oplysninger, du mangler.
Fire ting, i den rækkefølge:
Kvittér. "Tak for buddet, jeg har modtaget det." Ikke mere. Ingen vurdering, ingen reaktion på tallet, ingen tak-fordi-du-bød-så-pænt.
Bed om det, der mangler. Dokumentation for finansieringen, ordlyden af forbeholdene med frister, og hvad køberen regner med af løsøre. Det er helt almindelige spørgsmål, og en køber, der har styr på sine ting, svarer på dem samme dag.
Meld din egen frist ud. "Jeg vender tilbage i morgen inden kl. 16." Så har du sat rammen i stedet for at stå i den, køberen satte. Din egen frist skal du så også overholde.
Regn, mens du har ro. Sæt de seks linjer op. Kommer der flere bud, så sæt dem op i samme skema, så du sammenligner det samme. Først derefter tager du stilling.
Læg mærke til, at ingen af de fire punkter er en forhandling. Det kommer bagefter, og det er en helt anden disciplin.
Typiske fejl
- At læse beløbet og springe de fem andre linjer over.
- At sige ja i telefonen, fordi tallet var højere end forventet.
- Ikke at bede om dokumentation for finansieringen, fordi det føles ubehøvlet.
- At acceptere et forbehold uden at læse fristen.
- At overse løsøret, indtil det står i købsaftalen.
- At behandle overtagelsesdagen som en praktisk detalje frem for som penge.
- At lade køberens frist bestemme, hvornår du skal have tænkt færdig.
- At sammenligne to bud på beløbet, når de er forskellige på fem andre punkter.
Den vane, der flytter mest her, er banal. Sæt buddene op i et skema med seks linjer, hver gang, også når der kun er ét bud. Det tager fem minutter, og det gør en beslutning, du ellers tager på fornemmelse, til en, du kan se.
Og bed altid om dokumentation for finansieringen. Det er det enkleste spørgsmål i hele forløbet, det generer ingen seriøs køber, og det sorterer de bud fra, der aldrig bliver til en handel.
Når buddene er læst, og du ved, hvad de er værd, begynder arbejdet med at flytte dem. Det står i sådan forhandler du prisen, og det, du til sidst skriver under på, gennemgår vi i købsaftale ved boligsalg.