Mellemfinansiering: de fire måder at bære to boliger på

Der er en periode, hvor du ejer to boliger. Den starter, den dag du overtager den nye, og den slutter, den dag pengene fra den gamle er på kontoen. Alt det, folk kalder mellemfinansiering, handler om at komme igennem den periode.

Og det er her, den vigtigste pointe ligger med det samme: det er ikke renten, der afgør, hvad overgangen koster dig. Det er længden. Vi regner det ud længere nede.

Her er de fire modeller stillet op ved siden af hinanden, og til sidst tre veje, hvor du slipper for hele diskussionen.

Hvad er det egentlig, der skal finansieres?

To ting bliver hele tiden rodet sammen, og det er nemmere at vælge model, når man har skilt dem ad.

Det ene er sikkerheden. Sælgeren af den bolig, du køber, skal have vished for, at pengene kommer. Det sker ved en bankgaranti eller en deponering. Ikke et lån til dig, men banken tager sig betalt for at stille den, og den skal på plads uanset model.

Det andet er selve pengene. Udbetalingen på den nye bolig og de måneder med to sæt boligudgifter. Det er den del, de tre øvrige modeller løser.

Prisen på garantien er én linje i tilbuddet. Prisen på finansieringen er en anden. Bed om dem hver for sig.

De fire modeller stillet op

Læg mærke til én ting. De tre første er banklån. Den fjerde er realkredit, altså en anden slags lån med en anden sikkerhedsstillelse og andre omkostninger. Slå dem ikke sammen. Et banklån er dyrere at have, fordi det ikke er finansieret gennem obligationer med pant i ejendommen, men det kan etableres og indfries hurtigt. Et realkreditlån er billigere at have og dyrere at etablere, fordi der skal tinglyses hver gang.

Det er den afvejning, der afgør valget mellem model tre og fire: hvor længe skal lånet ligge, og hvor mange gange skal papirarbejdet laves?

Regneeksempel: det er længden, der koster

Hvad banken kigger på, før du får et ja

Kravene er strammere, end mange regner med.

Kreditværdighedsvurderingen skal være individuel. Den må ikke laves af en algoritme alene.

Stresstesten. Vælger du variabel rente eller afdragsfrihed, skal du kunne bære et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag.

Gældsfaktoren. I hovedstadsområdet og Aarhus gælder en vejledning fra Finanstilsynet: ved en gældsfaktor mellem 4 og 5 skal din formue være positiv ved et prisfald på 10 %, og ved over 5 ved et prisfald på 25 %.

Rådighedsbeløbet skal være tilstrækkeligt i din konkrete situation, ikke bare over bankens minimum.

Der er ingen særregel om at eje to boliger. Men begge boligers gæld og ydelser tæller med, og det er dér, grænsen i praksis går.

Bed banken om at regne det igennem med begge boliger inde fra starten. Et tilsagn, der kun holder, hvis den gamle er solgt, er ikke et tilsagn til det scenarie, du står i. Og bed om prisen i kroner pr. måned frem for i procent. Procenter kan ikke lægges sammen med grundskyld og varme. Kroner kan.

Beslutningsguide: hvilken model til hvilken situation

• Rigelig friværdi, og du ved ikke, hvor længe det tager. Kassekredit. Du betaler for det, du bruger, og lukker den, når salget er på plads.
• Friværdien rækker ikke, men beløbet er kendt og perioden kort. Overgangslån. Enkelt, og du slipper for at lægge noget om bagefter.
• Du ved, at der kommer et stort provenu, og gælden derfor skal ned igen. Midlertidigt realkreditlån i den nye bolig, som lægges om, når provenuet er kendt. Regn med to omgange omkostninger.
• Du kan ikke bære tolv måneder. Så er ingen af modellerne svaret. Så er svaret at sælge først, og hvordan det gribes an, står i sælge før man køber.
• Du er i tvivl om, hvor stort provenuet overhovedet bliver. Regn det op, før du taler med banken. Metoden står i provenuberegning ved boligsalg.

Og uanset model: få styr på, hvad det koster at komme ud af det eksisterende lån. Indfrielsesmetode og opsigelsesfrist flytter tallet, og det er gennemgået i indfrielse af lånet ved salg.

Tre veje uden om mellemfinansiering

Det her er den del, der bliver sprunget over, fordi banken har et produkt til den anden.

1. En sen overtagelsesdato på din egen bolig. Datoen er til forhandling, og en overtagelse fire til seks måneder frem er ikke usædvanlig. Sælg først, aftal en sen overtagelse, og du har købt dig tid uden at bære to boliger. Det koster ingenting. Hvad datoen ellers betyder, står i overtagelsesdag ved boligsalg.

2. Forbehold for salg af egen bolig. Du byder på den nye bolig med en betingelse om, at din egen bliver solgt. Typisk med en frist, en minimumspris på din bolig, krav om dokumentation for en endelig og ubetinget købsaftale, og en klausul om, at du skal frafalde forbeholdet inden for et par hverdage, hvis sælgeren finder en anden køber. Gratis er det ikke, for dit bud er svagere. Men den pris er tit lavere end tolv måneders dobbelt boligudgift.

3. Lejeret i din egen bolig efter overtagelsen. Du kan aftale med køberen, at du bliver boende en periode mod at betale leje. Det skal skrives ordentligt ind i købsaftalen af en rådgiver, men det er en reel mulighed.

Bed om alle tre, inden du beslutter dig for at købe ubetinget. Afvejningen mellem de to rækkefølger er behandlet i købe før man sælger.

Typiske fejl

• At vælge mellemfinansiering uden at have fået de tre alternativer stillet op.
• At forhandle om renten og ikke om længden, når fire femtedele af regningen ligger i længden.
• At regne på ydelsen alene og glemme grundskyld, forsikring, varme og vedligehold på den gamle bolig.
• At få prisen i procent i stedet for i kroner pr. måned, så etablering og garantiprovision falder ud af tallet.
• At skrive de fire modeller sammen som banklån. Det midlertidige realkreditlån er ikke et banklån og opfører sig anderledes.
• At planlægge efter et halvt år, når man skal kunne bære et helt.
• At regne med den pris, man håber at få for den gamle bolig, i stedet for den, man kan sælge til hurtigt.