Hvilke regler gælder for energimærke ved boligsalg?

Hvornår kræves et gyldigt energimærke?

Der er to tidspunkter, og de er begge bindende.

Ved annonceringen. Sælger skal sikre, at energimærket til enhver tid synliggøres i annoncen. Det gælder også, når en ejendomsmægler står for annonceringen - han har samme forpligtelse med fuldmagten, og du skal stille mærket til rådighed for ham. Så mærket skal være færdigt, før boligen kommer ud, ikke undervejs.

Inden aftalen indgås. Ved salg af en bygning eller ejerlejlighed skal du sørge for, at køberen har fået mærkningen udleveret, inden aftale om salg indgås. Dagen efter er for sent.

Reglerne står i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, i § 6 om udlevering og § 8 a om synliggørelse i annoncen.

Gyldigheden er ti år og regnes fra mærkningen. Men den kan bortfalde før tid: har du ombygget væsentligt, er mærket ikke længere retvisende, og du skal have et nyt. Har du skiftet varmekilde, efterisoleret eller bygget til, så tjek det efter.

Har boligen et gyldigt mærke fra en tidligere ejer, kan du bruge det. Det er ejendommens mærke, ikke ejerens. Mere om gyldigheden i hvor længe gælder et energimærke.

Skalaen fra A til G, trin for trin

Bogstavet er ikke en karakter for, hvor pænt du bor. Det er en beregning af, hvor meget energi bygningen forventes at bruge pr. kvadratmeter om året, når isolering, vinduer, varmekilde og installationer lægges sammen efter en fast metode.

To ting inden tabellen. Det er et beregnet forbrug, ikke dit eget: bor du alene med 18 grader i soveværelset, bruger du mindre end familien på fem, og mærket ændrer sig ikke af det. Og skalaen er arealbaseret, så et stort og et lille hus kan lande på samme bogstav, selvom regningerne er vidt forskellige i kroner. Toppen er delt i tre, fordi kravene til nybyggeri er strammet flere gange: A2020, A2015 og A2010, hvor A2020 er det højeste.

Der er ikke noget forbudt ved et G. Der bliver solgt huse med G hver uge, fordi køberen ville renovere alligevel, og fordi prisen afspejlede det. Bogstavet er information, ikke en dom.

Sammen med mærket får du en rapport med forbedringsforslag og en beregning af den forventede besparelse. Det er den mest brugbare del for en køber, og den, de færreste sælgere selv har læst.

Hvad betyder mærket faktisk for salget?

Det ærlige svar først: der findes ikke et pålideligt dansk tal for, hvor meget et bedre energimærke flytter salgsprisen. Alle, der giver dig en fast procentsats, gætter. Men mekanismen kan beskrives.

Køberen læser mærket som et signal om fremtidige udgifter. Han ser ikke et bogstav, han ser en varmeregning, han skal betale hver måned i mange år. Et lavt trin bliver til et tal i hans hoved, også selvom han ikke ved præcis hvilket.

Og som et signal om fremtidigt arbejde. Et E eller et F fortæller ham, at der nok ligger et vinduesprojekt, en efterisolering eller en ny varmekilde forude. Det er penge, men også rod, håndværkere og weekender. Mange købere prissætter besværet højere end selve regningen.

Det indgår i hans samlede månedlige regnestykke. Den vigtigste del. En køber sammenligner ikke boligpriser, han sammenligner, hvad det koster ham at bo: ydelse, ejendomsskat, forsikring, fællesudgifter, varme og el. Ligger varmen højt, er der mindre plads til ydelsen, og hans øvre grænse falder. Derfor kan et lavt mærke tage en del af buddet, uden at nogen nævner energimærket med et ord.

Modsat får mærket ikke nogen til at byde over på et højt trin. Det fjerner bare en indvending. Et godt mærke giver dig ro, et dårligt giver køberen et argument.

Er dit mærke lavt, så gem det ikke væk. Læg forbedringsforslagene frem, og fortæl, hvad der allerede er lavet. En køber, der selv skal gætte, gætter til den dyre side.

Hvilke forbedringer rykker faktisk mærket?

Fordi mærket er en beregning, er der forskel på, hvad der føles som en forbedring, og hvad der tæller. Det, der typisk rykker mest:

• Varmekilden. Væk fra et gammelt olie- eller gasfyr og over på fjernvarme eller varmepumpe. Den enkeltpost, der oftest flytter et helt trin eller mere.
• Loftisolering. Billigst pr. sparet enhed og næsten altid med på forslagslisten.
• Hulmursisolering, hvor konstruktionen tillader det.
• Vinduer og yderdøre, hvis de oprindelige stadig sidder.
• Solceller og solvarme.

Det, der ikke rykker noget: nyt køkken, nyt bad, maling, gulve, en pæn have. Ting, der kan sælge en bolig, men som beregningen ikke ser en linje af. Mere i renovere før salg af bolig.

Og så det svære spørgsmål: kan det betale sig at energiforbedre lige inden et salg, alene for at flytte bogstavet? Sjældent, og der er fire grunde.

De tiltag, der flytter mærket mærkbart, er også de dyre og langsomme. En varmekilde eller nye vinduer får du ikke leveret på tre uger midt i en salgsproces. Du får desuden et bedre bogstav, ikke nødvendigvis pengene igen - køberen betaler for den lavere varmeregning, men ikke i ét beløb, og ikke fuld pris for et arbejde, han ikke selv har valgt. Mærket skal laves om bagefter, hvis det skal tælle. Og den samme indsats lagt i klargøring og gode billeder flytter tit mere på både pris og liggetid, se gør bolig klar til salg.

Undtagelsen: har du alligevel planlagt arbejdet, eller bliver du boende endnu et år eller to, så gør det. Så får du selv glæden af den lavere regning, og bogstavet følger med, når du sælger.

Er der undtagelser fra kravet?

Ja, men de er snævre. Undtagelserne står i energimærkningsbekendtgørelsens § 5:

• Fritliggende bygninger under 60 m² samlet etageareal.
• Bygninger, der sælges med henblik på nedrivning.
• Bygninger, hvor det opvarmede areal er under 60 m² og højst udgør 25 % af det samlede etageareal.
• Fredede bygninger efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger. Bemærk: fredet, ikke bevaringsværdig. Det er to forskellige ting, og kun den første er undtaget.
• Bygninger, hvor en retvisende energiberegning ikke er mulig på grund af væsentlige mangler i varmeanlæg eller klimaskærm.

Derudover er visse overdragelsesformer helt uden for kravet om udlevering: arv, gave, tvangsauktion og salg fra et insolvent bo.

Sommerhuse angives af Energistyrelsen som undtaget, og det er den praksis, der følges. Er du i tvivl om netop din bolig, så spørg et certificeret energimærkningsfirma eller Energistyrelsen, inden du annoncerer.

Og rådet: stol ikke på en undtagelse uden at have tjekket den. Konsekvensen af at tage fejl er en bøde og en annonce, der skal tages ned.

Hvem har ansvaret for at bestille - sælger eller ejerforening?

Ved et hus: dig. Ved en ejerlejlighed: foreningen, og der er faste frister.

Ved etageejendomme udarbejdes energimærket for hele ejendommen, og samme mærke gælder for de enkelte lejligheder i de ti år. Derfor er det foreningens opgave, og loven er præcis om, hvad du kan kræve:

• Foreningen skal uden beregning stille en gyldig energimærkning til rådighed for dig som ejer.
• Findes der et gyldigt mærke: senest otte dage efter din anmodning.
• Findes der ikke et: foreningen skal igangsætte mærkningen inden tre uger og udlevere den senest 60 dage efter anmodningen.

Send derfor din anmodning skriftligt til bestyrelsen eller administrator, med dato, og gem den. Så løber fristerne, og du har dokumentation for, hvornår du bad om det.

Er lejligheden energimærket som en selvstændig bygning, gælder foreningens forpligtelse ikke.

60 dage er lang tid. Har foreningen ikke et gyldigt mærke, er det den første ting, du sætter i gang. Resten af det, du skal have ud af foreningen, står i ejerforeningens dokumenter ved salg.

Hvad sker der, hvis du annoncerer uden?

Der er en bødebestemmelse. Loven straffer med bøde den, der blandt andet overtræder reglen om udlevering til køberen og reglen om synliggørelse i annoncen. Energistyrelsen kan desuden give påbud, og der er mulighed for administrativt bødeforelæg, hvis overtrædelsen erkendes.

Vi kan ikke give dig et konkret bødeniveau - det fremgår ikke af loven, og vi vil ikke gætte.

Det, du praktisk skal regne med, er dog ikke bøden. Det er, at annoncen skal tages ned eller rettes, og at salget bliver forsinket.

Og et spørgsmål, der kommer igen: kan køberen kræve, at du betaler for et mærke, hvis der ikke er et? Der er ikke en udtrykkelig regel om det ved salg. Et sådant krav vil bygge på almindelige aftale- og erstatningsretlige regler, og det kan vi ikke svare entydigt på her. Spørg en advokat, hvis situationen er opstået.

Hvem må lave mærket?

Kun et certificeret energimærkningsfirma, registreret hos Energistyrelsen. Den fysiske gennemgang laves af firmaets energikonsulent. Slå firmaet op først - en mærkning fra en, der ikke er certificeret, er ikke et gyldigt energimærke.

Der er maksimalpriser for enfamiliehuse under 300 m², fastsat centralt og reguleret hvert år efter nettoprisindekset. Prisen forhandler du derfor ikke særlig meget om på et almindeligt hus. Mere i energimærke pris og i dokumenter ved salg af bolig.

Typiske fejl

• At bestille energimærket sidst. Det er det, der forsinker annonceringen.
• At annoncere, mens mærket er "på vej".
• At antage, at et gammelt mærke stadig gælder efter en større ombygning.
• At vente på ejerforeningen uden at have sendt en skriftlig anmodning, der starter fristerne.
• At bruge et firma, der ikke er certificeret.
• At starte en større energirenovering fire uger før annonceringen for at flytte bogstavet.
• At lægge mærket frem uden forbedringsforslagene, så køberen selv skal gætte.