Hvilke risici er der ved at købe, før du sælger?

Der er kun én risiko. Alt andet er følgevirkninger af den.

Risikoen er, at din gamle bolig ikke bliver solgt i tide. Går der et par måneder, var beslutningen god, og du slap for en ekstra flytning. Trækker det ud, betaler du to boliger på én indkomst uden at vide, hvornår det stopper. Det er den del, folk ikke regner på: ikke hvad det koster om måneden, men hvor mange måneder det kan blive til.

Så den her artikel handler ikke om, hvorvidt det er farligt. Den handler om det, der beskytter dig, og hvad beskyttelsen koster.

De tre mekanismer, og hvad de hver især dækker

Tænk på dem som tre forsikringer mod det samme uheld. De dækker ikke ens, og de koster ikke ens.

De bedste forløb bruger alle tre. De værste bruger ingen og håber i stedet.

Mekanisme 1: Forbeholdet i købsaftalen

Sådan virker det. Du skriver under på købet, men aftalen er betinget af, at du selv får solgt. Sælger du ikke inden for fristen, bortfalder handlen, og du står ikke med to boliger.

Et forbehold af den type indeholder næsten altid fire ting: en frist, en minimumspris på din egen bolig, et krav om dokumentation for en endelig og ubetinget købsaftale hvor fortrydelsesfristen er udløbet, og en klausul om, at hvis sælgeren i mellemtiden finder en anden køber, skal du frafalde forbeholdet inden for et par hverdage eller lade handlen falde.

Hvad det koster. Ikke penge. Position. En sælger med to bud på bordet tager det ubetingede, hvis de ellers ligner hinanden. Er dit det eneste bud, bliver forbeholdet prissat: sælgeren ved, at hans salg er usikkert, og han vil have noget for det. Enten i pris eller i en kortere frist.

Hvornår det ikke rækker. I et marked med flere købere om hver bolig, hvor et betinget bud tit ikke engang bliver taget seriøst. Og hvis fristen er kort og din bolig atypisk, har du bare flyttet det samme tidspres ind i en juridisk ramme. Sætter du desuden minimumsprisen for højt, har du givet dig selv et forbehold, du ikke kan bruge til noget.

Det er alligevel den mekanisme, der bliver overset oftest. Bed altid om at få den stillet op som et alternativ, inden du byder ubetinget.

Mekanisme 2: Mellemfinansieringen

Sådan virker det. Du låner det, du mangler, indtil den gamle bolig er solgt og lånet indfriet. Formerne er typisk en kassekredit i friværdien, et stående eller afdragsfrit banklån, eller et midlertidigt realkreditlån i den nye bolig. Dertil en bankgaranti eller deponering over for sælgeren, som ikke er en finansiering i sig selv, men som er det, der får handlen igennem.

Hvad det koster. Mellemfinansiering er banklån, ikke realkredit, og derfor dyrere pr. lånt krone end dit almindelige boliglån. Prisen består af rente, etableringsomkostninger og eventuel garantiprovision. Bed banken samle det i ét tal: kroner pr. måned. En procentsats kan du ikke lægge sammen med grundskyld og varme.

Hvornår det ikke rækker. Når der ikke er friværdi nok, eller når banken siger nej. Der er ingen særregel om at eje to boliger: begge boligers gæld og ydelser tæller med i gældsfaktoren og i rådighedsbeløbet, og det er dér, grænsen i praksis går. Og mellemfinansieringen fjerner ikke risikoen. Den udskyder den.

Selve låneformerne, ansøgningen og hvad du skal spørge banken om, har vi skrevet ud i detaljer i mellemfinansiering ved boligkøb og salg.

Mekanisme 3: Den realistiske tidsplan

Sådan virker det. Du beslutter, hvor mange måneder du kan holde til, før du har købt. Ikke bagefter. Og du regner med den faktiske liggetid for boliger som din, ikke den tid, du håber på.

Det er den eneste af de tre, der virker forebyggende. De to andre håndterer klemmen. Den her sørger for, at du kender den på forhånd. Sæt tre tal op, før du skriver under:

1. Hvor længe ligger en bolig som din typisk, fra den kommer til salg, til handlen er underskrevet? Læg salgstid og overtagelsestid sammen.
2. Hvad er din laveste acceptable pris? Beslut den nu, mens du er rolig.
3. Hvor mange måneder kan du betale for begge boliger, uden at du begynder at træffe dårlige beslutninger?

Ligger tal 1 tæt på tal 3, har du ikke en plan. Du har et væddemål.

Hvad det koster. Ingenting, ud over ærlighed. Og det er præcis derfor, den bliver sprunget over.

Hvornår det ikke rækker. Når du skal flytte på en bestemt dato uanset hvad. Nyt job, skolestart, en familiesituation. Så kan du ikke skrue på tidsplanen og er henvist til de to andre mekanismer. Hvad der driver liggetiden, står i liggetid for bolig til salg.

Regneeksempel: tre, seks og tolv måneder med to boliger

Hvad banken kigger på

Det er tit banken, der afgør, om det overhovedet kan lade sig gøre. Kravene er strammere, end mange regner med.

Kreditværdighedsvurderingen skal være individuel. Den må ikke laves af en algoritme alene.

Stresstesten. Vælger du variabel rente eller afdragsfrihed, skal du kunne bære et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Også når du midlertidigt sidder med to boliger.

Gældsfaktoren. I hovedstadsområdet og Aarhus gælder en vejledning fra Finanstilsynet: ved en gældsfaktor mellem 4 og 5 skal din formue være positiv ved et prisfald på 10 %, og ved en gældsfaktor over 5 ved et prisfald på 25 %. Vurderingen laves normalt ved en fast rente et procentpoint over den aktuelle, dog mindst 4 %. Satser og vejledninger af den type bliver reguleret, så tjek det aktuelle med din bank.

Rådighedsbeløbet. Det skal være tilstrækkeligt i din konkrete situation, ikke bare over bankens eget minimum.

Udbetalingen. 5 % af købesummen er udgangspunktet for en passende egenfinansiering. Det er en norm, ikke en hård grænse.

Og regn med provenuet fra den gamle bolig, ikke med salgsprisen, når du taler med banken. Forskellen er stor nok til at vælte et budget: provenu ved salg af bolig.

Bliver avancen ved med at være skattefri?

Ja. Avancen på den gamle bolig er stadig skattefri, selv om du ejer to boliger i en periode.

Parcelhusreglen kræver, at ejendommen har tjent til bolig for dig eller din husstand i en del af ejerperioden. Ikke at du bor der, når den bliver solgt. At boligen står tom, mens den er til salg, afbryder ikke skattefriheden.

Det, der kan blive et spørgsmål, er, om beboelsen var reel. Der er ingen fast tidsgrænse, det er en konkret vurdering, og bevisbyrden skærpes, når man ejer flere ejendomme. Har du kun boet der kort, så få det afklaret hos en revisor: parcelhusreglen.

Typiske fejl

• At regne på terminen alene og glemme grundskyld, forsikring, varme og vedligehold.
• At tro, at man slipper for grundskyld på en tom bolig. Det gør man ikke.
• At regne på tre måneder, når det er tolv, der afgør, om planen holder.
• At tage mellemfinansieringens pris i procent i stedet for kroner pr. måned.
• At sætte minimumsprisen i forbeholdet så højt, at forbeholdet ikke kan bruges.
• At byde ubetinget uden overhovedet at have bedt om at se det betingede alternativ.
• At glemme at spørge forsikringsselskabet om vilkår for en ubeboet bolig.
• At undlade at forhandle overtagelsesdagen på den nye bolig. En sen overtagelse er den billigste mellemfinansiering, der findes: overtagelsesdag ved boligsalg.