Skøde ved boligsalg: trin for trin fra købsaftale til tinglysning

Hvad er et skøde?

Et skøde er dokumentet, der overfører ejendomsretten til en fast ejendom fra sælger til køber, og som registreres i tingbogen.

Det registrerer køberen som ejer, og det er den registrering, der gør ejerskabet gældende over for omverdenen. Naboen, banken, kommunen, en fremtidig køber.

Uden et tinglyst skøde kan køberen ikke dokumentere sit ejerskab, ikke optage lån i ejendommen og ikke sælge den videre. Det er derfor, hele pengestrømmen hænger på det: provenuet frigives først, når skødet er tinglyst uden anmærkning.

Skødet er altså ikke selve handlen. Handlen er indgået, da I begge skrev under på købsaftalen, og hvad den skal indeholde, står i købsaftale ved boligsalg. Skødet er den handling, der gør handlen synlig for alle andre.

Hvad er tinglysning, og hvorfor er den nødvendig?

Tinglysning er den offentlige registrering af rettigheder over fast ejendom. Den foregår digitalt, den er landsdækkende, og det hele ligger i tingbogen.

Tingbogen indeholder tre slags oplysninger om en ejendom:

• Adkomst. Hvem der ejer den. Det er her, skødet lander.
• Hæftelser. Hvad der er pantsat i den. Realkreditlån, banklån, ejerpantebreve.
• Servitutter og byrder. Hvad der er tinglyst af rettigheder og begrænsninger. Færdselsret, forsyningsledninger, bebyggelsesbegrænsninger. Dem er der en hel artikel om i servitutter ved boligsalg.

Grunden til, at registreringen er nødvendig, er beskyttelsen. En rettighed, der er tinglyst, står stærkere end en rettighed, der kun er aftalt på et stykke papir mellem to parter. Køberens ejendomsret bliver først sikret mod tredjemand, når skødet er tinglyst, og køberens bank vil ikke udbetale et lån mod pant i en ejendom, hvor køberen ikke står som ejer.

Det er også derfor, at rækkefølgen ikke kan laves om. Pengene kan ikke frigives, før registreringen er i orden, og registreringen kan ikke blive helt i orden, før pengene har betalt dine lån ud.

Hvem udarbejder skødet?

Købers rådgiver. Typisk en boligadvokat eller et berigtigelsesfirma. Det står i købsaftalen, hvem der står for berigtigelsen, og det er som regel køberens side, fordi det er hans ejerskab, der skal registreres.

Der er intet krav om advokat. Private kan selv udarbejde og underskrive digitale dokumenter på tinglysning.dk med MitID. Men det er sjældent noget, der er værd at gøre selv, og som sælger er det under alle omstændigheder ikke din opgave.

Har du selv brug for rådgivning, og det har du tit, særligt ved selvsalg eller ved noget usædvanligt ved ejendommen, så er det en selvstændig beslutning. Køberens advokat er ikke din.

Trin for trin: fra købsaftale til frigivelse af provenuet

De fleste skøder ekspederes automatisk og stort set med det samme. Skal en anmeldelse behandles manuelt, tager det typisk et par hverdage.

Læg mærke til trin 7 til 10. Det er der, der går tid, og det er også der, sælgere bliver utålmodige, fordi boligen er afleveret, og pengene ikke er kommet. Hvad der ellers skal ske på selve overtagelsesdagen, står i overtagelsesdag ved boligsalg.

Hvem betaler hvad

Tinglysningsafgiften ved et ejerskifte er en fast afgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Beregningsgrundlaget er købesummen, dog mindst den seneste ejendomsvurdering. Det er den sats, der står anført for 2025. Afgifter som denne fastsættes ved lov og reguleres med jævne mellemrum, så slå den aktuelle sats op på tinglysning.dk, før du regner med den.

Afgiften betales normalt af køberen, og det står i købsaftalen. Tjek det. Det er en post, der bør være afklaret på forhånd, og ikke noget, I skal diskutere på overtagelsesdagen.

Dertil kommer honoraret til den, der laver berigtigelsen. Det er også købers.

Din udgift i tingbogen er en anden: gebyret for at få aflyst dine pantehæftelser. Den post hører til dit provenu og skal med i din beregning. Selve aflysningen er afgiftsfri, men der kan være gebyrer forbundet med den praktiske håndtering. Hvordan hele beregningen sættes op, står i provenuberegning boligsalg.

Retsanmærkningen: normal, ikke alarmerende

Her er den ting, der giver flest bekymrede opkald.

Når skødet først tinglyses, sker det som regel med en retsanmærkning. Det er en note i tingbogen om, at der stadig ligger pantehæftelser på ejendommen. Dine lån.

Det ser alarmerende ud, og det er helt normalt. Rækkefølgen er nødt til at være sådan: pengene kan ikke frigives, før skødet er tinglyst, og dine lån kan ikke indfries, før pengene er der.

Når indfrielsen er gennemført, og pantet er aflyst, forsvinder anmærkningen af sig selv. Og så frigives provenuet.

Der findes anmærkninger, der ikke forsvinder af sig selv, og de er værd at kende forskellen på:

• Anmærkning om dine egne lån. Forsvinder ved indfrielsen. Ingen handling fra dig.
• Anmærkning om et gammelt ejerpantebrev, du ikke bruger. Skal aflyses aktivt, og det kræver, at det kan fremskaffes eller mortificeres. Det tager tid.
• Anmærkning om udlæg eller andre hæftelser fra tredjemand. Skal håndteres, før handlen kan lukkes.
• Anmærkning om en servitut, der spærrer for noget aftalt. Sjælden, men den kan kræve en dialog med den påtaleberettigede.

Får du besked om, at skødet er tinglyst med anmærkning, så spørg blot, hvilken slags det er. Er det dine egne lån, er det et skridt på vejen og ikke et problem.

Hvad forsinker typisk processen?

Fem ting går igen, og fire af dem kan du gøre noget ved i god tid.

1. Noget gammelt i tingbogen. Et ejerpantebrev fra en gæld, der blev betalt for tolv år siden, og som ingen har fået aflyst. Det er den hyppigste forsinkelse, og den er også den kedeligste, fordi den kunne have været fjernet, længe før boligen kom til salg.

2. Indfrielsen er ikke forberedt. Dit institut skal have de oplysninger, det skal bruge, og indfrielsesmetoden skal være besluttet. Er der flere lån, i flere institutter, tager det længere. Der er mere om det i indfrielse af lånet ved salg.

3. En underskrift mangler. Ejer I boligen sammen, skal I begge underskrive med MitID. Er den ene på ferie uden MitID, står handlen stille. Ejes boligen af et dødsbo, af et selskab eller af nogen, der er under værgemål, skal fuldmagtsforholdene være i orden på forhånd.

4. Manuel behandling. Er der noget usædvanligt ved ejendommen, en udstykning, en arealændring, en uklar adkomst, går anmeldelsen til manuel behandling. Det er ikke en fejl, men det tager længere.

5. Papirer, der ikke er samlet. Det lyder banalt, og det er også banalt, men det er reelt. Listen over, hvad du skal have klar, står i dokumenter ved salg af bolig.

Det skal du selv gøre som sælger

Fire ting, og de er alle korte.

1. Tjek tingbogen, før boligen kommer til salg. Ikke nu, men dengang. Hent tingbogsudskriften, og gå hæftelser og servitutter igennem. Er der noget, du ikke kan forklare, så find ud af det med det samme. Det er det ene sted, hvor en times arbejde tidligt sparer to uger til sidst.

2. Sørg for, at indfrielsen er på plads. Kontakt dit institut, så snart handlen er sikker. Få indfrielsesmetoden besluttet, og få tallene skriftligt.

3. Skriv under med MitID, når du får besked. Det tager fem minutter. Ejer I boligen sammen, skal I begge skrive under, og det skal gøres hver for sig med hvert sit MitID.

4. Godkend refusionsopgørelsen, når den kommer. Læs den først. Regnestykket er gennemgået post for post i refusionsopgørelse sælger.

Det er det. Skødet er det dokument, der fylder mest i folks hoveder og mindst på deres opgaveliste.

Fem misforståelser om skødet

• "Jeg er først solgt, når skødet er tinglyst." Nej. Du er bundet, når købsaftalen er underskrevet, og forbeholdene er faldet væk. Skødet registrerer bare, hvad der allerede er aftalt.
• "En retsanmærkning betyder, at der er noget galt." Næsten altid nej. Det er dine egne lån, og de forsvinder ved indfrielsen.
• "Pengene står på min konto på overtagelsesdagen." Nej. De deponeres på dagen og frigives, når skødet står uden anmærkning.
• "Køberens advokat holder også øje med mine interesser." Nej. Han er købers rådgiver, og hans opgave er købers ejerskab.
• "Der skal en advokat til at lave et skøde." Nej, der er intet krav om advokat. Men det er købers valg og købers regning, og som sælger har du sjældent en grund til at blande dig i det.