Salg af bolig trin for trin

Det her er oversigtskortet. Rækkefølgen, faserne, og hvem der laver hvad.

Hvert trin er beskrevet med én linje om, hvad der skal ske, og et link videre til den artikel, der går i dybden med netop det. Sådan er den bygget med vilje. Ellers bliver en oversigt over fjorten trin til fjorten halve forklaringer, og så kan du bruge den til ingenting.

Hele forløbet i én tabel

Læg mærke til vægtfordelingen. Elleve af de atten linjer ligger, før boligen overhovedet er annonceret.

Fase 1: Beslutningerne, før noget som helst går i gang

Det her er fasen, ingen kan lave for dig, og den, der bestemmer mest.

Sælge eller købe først. Rækkefølgen afgør, hvor meget risiko du løber, og om du får brug for at finansiere to boliger i en periode. Argumenterne begge veje ligger i sælge før man køber og købe før man sælger.

Med eller uden mægler. Du kan sælge selv. Det koster tid og en del papirarbejde i stedet for salær. Se selvsalg af bolig.

Find niveauet. Start med en onlinevurdering. Vi har selv en, og den giver dig niveauet på to minutter uden at du skal booke noget. Derefter skal en mægler se boligen indefra, før tallet kan bruges til at planlægge efter. Det kan være et besøg, et videomøde hvor du går rundt med telefonen, eller en video og nogle billeder, du sender ind. Formen vælger du. Hele emnet ligger i hvad din bolig er værd.

Tjek papirerne. BBR-meddelelsen linje for linje, ejendomsdatarapporten og servitutterne. Det tager en aften. Rettelser kan tage uger til måneder, og det er hele grunden til, at det ligger her og ikke senere. Start i BBR-meddelelse ved boligsalg, og hvis der er noget galt, så gå videre til rette BBR før salg. De to andre er beskrevet i ejendomsdatarapport og servitutter ved boligsalg.

De fire beslutninger, og hvad de hver især afhænger af, er skrevet ud i hvordan sælger man sit hus.

Fase 2: Klargøringen, hvor rækkefølgen betyder noget

Nu går det praktiske i gang. Og her er der en rækkefølge, som de fleste tager omvendt.

Formidlingsaftalen. Sammenlign mæglere på det samlede beløb, ikke på salærprocenten, og læs aftaleperioden og opsigelsesvilkårene, inden du skriver under. Aftalen kan opsiges uden varsel, og der er en grænse for, hvor lang aftaleperioden må være, når vederlaget er resultatafhængigt. Detaljerne står i formidlingsaftale med ejendomsmægler.

Energimærket. Skal være færdigt, før boligen annonceres. Ved en ejerlejlighed er det foreningens opgave, og fristen kan være op til 60 dage, så det er den allerførste bestilling. Se energimærke ved salg.

Klargøringen. Ryd ud, gør rent, ordn haven, fiks de småting, der hænger eller drypper. Alt skal være færdigt, inden fotografen kommer, for der er kun én runde. Listen ligger i gør boligen klar til salg.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Til sidst i forberedelsen, ikke først. Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder, og de måneder skal bruges på at sælge, ikke på at rydde op. Elinstallationsrapporten holder tolv måneder. Udbedr det, der skal udbedres, inden gennemgangen, for et lovliggjort forhold er ikke en anmærkning. Se tilstandsrapport og elinstallationsrapport.

Sælgeroplysningsskemaet. Det udfylder du selv, og kun du. Ingen kan gøre det for dig, og det er et af de to steder, hvor ansvaret er dit alene bagefter.

Tilbud om ejerskifteforsikring. Hænger sammen med rapporterne og med, hvordan dit ansvar efter salget ser ud. Se ejerskifteforsikring for sælger.

Fotos og salgsopstilling. Mægleren styrer det, og du godkender. Læs opstillingen ordentligt igennem: arealerne skal stemme med BBR, og teksten skal være rigtig. Se boligfotografering: tips.

Fase 3: Boligen er i markedet

Her skifter tempoet, og du mister styringen. Det er meningen.

Annonceringen. Boligen er ny én gang. De første par uger er der, hvor de købere, der har gået og ledt i månedsvis, ser den for første gang.

Fremvisningerne. Din opgave er to ting: vær ikke hjemme, og bed om feedbacken efter hver enkelt. To eller tre købere, der siger det samme, er det bedste beslutningsgrundlag, du kan få, og du får det efter to uger i stedet for efter tre måneder. Se fremvisning af bolig: tips.

Buddene. Budrunden skal foregå på et ensartet og gennemsigtigt grundlag. Alle interesserede skal have samme materiale og samme budblanket, alle bud skal forelægges dig, og mægleren må ikke videregive konkrete budbeløb for at skabe en auktionsstemning. Der føres en budjournal, som budgiverne får udleveret anonymiseret bagefter. Reglerne står i budrunde bolig: regler.

Du er frit stillet indtil din underskrift. Du behøver ikke tage det højeste bud, og du behøver ikke tage noget bud.

Købsaftalen. Den skrives af mægleren og underskrives af jer begge. Hvad der står i den, og hvad du skal kigge efter, er beskrevet i købsaftale ved boligsalg.

Hvor lang tid fasen tager, kan ingen sige på forhånd. Hvad der driver den op og ned, står i hvor lang tid et salg tager.

Fase 4: Fra underskrift til nøgler

Nu laver andre arbejdet. Men rækkefølgen er værd at kende, for det er den, der afgør, hvornår pengene står på din konto.

Fortrydelsesret: seks hverdage. Køberen kan træde tilbage ved skriftlig meddelelse, der er kommet frem til dig senest seks hverdage efter, aftalen er indgået. Gør han det, skal han betale dig en godtgørelse på 1 % af købesummen, og den skal betales inden fristens udløb. Bemærk, at lørdage, grundlovsdag, 24. og 31. december ikke er hverdage. Se fortrydelsesret ved boligsalg.

Advokatforbehold. Næsten alle købsaftaler har et. Det er ikke en lovregel, men et aftalt vilkår, typisk tre til seks hverdage, hvor købers rådgiver skal godkende aftalen. Det løber parallelt med fortrydelsesretten og forlænger den ikke. Se advokatforbehold ved boligsalg.

Bankgaranti. Købers bank stiller en uigenkaldelig garanti for købesummen, med den frist der står i købsaftalen.

Skøde. Købers rådgiver laver det digitale skøde, I underskriver begge med MitID, og det anmeldes til tinglysning. Det bliver først tinglyst med en retsanmærkning om dine pantehæftelser, og det er helt normalt. Se skøde ved boligsalg.

Deponering. På overtagelsesdagen deponeres købesummen på en spærret konto i din bank.

Indfrielse og frigivelse. Dine lån indfries, hæftelserne aflyses, retsanmærkningen forsvinder, og så frigives pengene til dig. Køberen kan tilbageholde et mindre beløb, indtil refusionsopgørelsen er på plads.

Refusionsopgørelse. Den sidste afregning med overtagelsesdagen som skæringsdag: ejendomsskat, forbrug, forsikring, kontingenter. Laves typisk af købers rådgiver og godkendes af dig. Se refusionsopgørelse for sælger og overtagelsesdag ved boligsalg.

Hvem har ansvaret for hvad

De to ting, der kun er dine, er papirerne og sælgeroplysningsskemaet. Det er ikke tilfældigt. Det er også dem, der giver sager efter salget.

Hvis du kun skal gøre én ting

Tag papirtjekket nu, uanset hvor langt du er fra at sælge.

BBR, ejendomsdatarapport og servitutter koster en aften ved skærmen. Alt, hvad du finder der, kan løses i ro og mag, hvis du finder det tidligt. Finder du det ikke, finder købers rådgiver det i en budrunde, hvor det både er dyrere og pinligere.

Resten af rækkefølgen kan du altid rykke rundt på. Den her kan du ikke.