Selvsalg af bolig: hvad skal du selv lave?

Der er intet lovkrav om at bruge en ejendomsmægler. Du må sælge din bolig selv, og en del gør det.

Men "selvsalg" er et pænt ord for en bunke konkret arbejde, der ellers lå hos en anden. Her er bunken, skrevet ud: atten opgaver, hvad hver enkelt kræver, hvor lang tid den tager, hvad der går galt i den, og om du kan købe den enkeltvis.

Overvejer du stadig, om selvsalg er den rigtige beslutning, så er økonomien regnet igennem i sælge hus uden ejendomsmægler.

Opgavelisten, én for én

1. Tjek og ret BBR-meddelelsen. Tid: 1-2 timer, plus ugers ventetid, hvis noget skal rettes. Kræver: bbr.dk og en tur rundt i boligen med meddelelsen i hånden. Kan gå galt: en fejl følger med hele vejen ind i annoncen og købsaftalen. Arealmangler er ikke dækket af huseftersynsordningen, så det er dig, der hæfter. En rettelse skal godkendes af kommunen. Se rette BBR før salg. Købes enkeltvis: nej. Det er dig, der ved, hvad der står på grunden.

2. Bestil ejendomsdatarapporten. Tid: en halv time. Kræver: boligejer.dk og MitID. Prisen er en offentligt fastsat sats: 105 kr. i 2025, og den reguleres. Kan gå galt: at du læser den som en bekræftelse i stedet for et tjek. Jordforurening, lokalplan, byggesager, restancer og vejstatus skal fanges her. Købes enkeltvis: ja.

3. Hent servitutterne. Tid: 1-2 timer. Kræver: tinglysning.dk og MitID. Den uofficielle udskrift er gratis. Kan gå galt: at du nøjes med listen. Den viser, at der ligger en servitut, ikke hvad der står i den. Åbn dokumenterne. Se servitutter ved boligsalg. Købes enkeltvis: ja, en rådgiver kan gennemgå dem.

4. Saml dokumentationen. Tid: 2-4 timer, mere hvis papirerne ligger spredt. Kræver: byggetilladelser, ibrugtagningstilladelser, fakturaer på tag, vinduer, kloak, bad. Én mappe, filnavne der siger, hvad de er. Kan gå galt: at der er bygget noget uden tilladelse. Det finder køberens rådgiver, og han finder det sent, hvis du ikke fandt det først. Købes enkeltvis: nej.

5. Bestil energimærket. Tid: et kvarter at bestille, plus et besøg og ventetid. Kræver: et certificeret energimærkningsfirma og et besøg. Der er en lovbestemt maksimalpris, og den reguleres. Kan gå galt: at du annoncerer, før det er klart. Energimærket er et lovkrav, det skal synliggøres i annoncen, og det skal udleveres til køberen inden aftalen. Mere i kravet om energimærke. Købes enkeltvis: skal købes.

6. Bestil tilstandsrapporten. Tid: et kvarter at bestille, plus et besøg. Kræver: en beskikket bygningssagkyndig. Kan gå galt: timingen. Rapporten er gyldig i seks måneder. Bestiller du for tidligt, udløber den midt i en budrunde. Købes enkeltvis: skal købes.

7. Bestil elinstallationsrapporten. Tid: et kvarter at bestille, plus et besøg. Kræver: en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Gyldig i tolv måneder. Kan gå galt: at den bestilles i sidste øjeblik og forsinker underskriften. Købes enkeltvis: skal købes.

8. Udfyld sælgeroplysningsskemaet. Tid: 1-3 timer, og tag dem. Kræver: at du sætter dig ned med de spørgsmål, du helst vil svare hurtigt på. Kan gå galt: her ligger det største personlige ansvar i hele selvsalget. Skemaet er dit alene, og ansvarsfritagelsen hviler på det. Skriv "ved ikke", hvor du ikke ved det. Det er et korrekt svar og bedre end et forkert nej. Se sælgeroplysninger. Købes enkeltvis: nej.

9. Skaf forsikringstilbud og skriv dit tilsagn. Tid: 1-2 timer. Kræver: et konkret skriftligt tilbud på ejerskifteforsikring fra et selskab, plus dit eget bindende skriftlige tilsagn om at betale mindst halvdelen af præmien. Kan gå galt: at man tror, det er nok at oplyse, at forsikringer findes. Det er det ikke. Købes enkeltvis: delvis. Tilbuddet kan indhentes for dig, tilsagnet skriver du selv.

10. Fastsæt prisen. Tid: 3-6 timer, hvis du gør det ordentligt. Kræver: et grundlag, ikke en fornemmelse. Start med en onlinevurdering, og find derefter faktiske salgspriser på boliger, der reelt ligner din. Kan gå galt: den dyreste fejl i hele salget. Ikke at sætte prisen for lavt, men for højt og bruge de første tre uger på ingenting. Se overprisning af bolig. Købes enkeltvis: ja, en uafhængig vurdering forpligter dig ikke til et salg.

11. Køb fotografering og plantegning. Tid: en dags klargøring, tre timer på stedet. Kræver: en klargjort bolig og en fotograf med boligerfaring. Kan gå galt: at du sparer den væk. Billederne afgør, hvor mange der klikker videre. Se boligfotografering. Købes enkeltvis: ja.

12. Skriv salgsopstillingen. Tid: 3-5 timer. Kræver: arealer, opførelsesår, ombygningsår, ejerudgift, grundskyld, energimærke, servitutter, hvad der er lavet hvornår, og hvad der medfølger. Kan gå galt: der er ingen indholdskrav ved selvsalg, men oplysningerne bliver en del af aftalegrundlaget, som køberen kan støtte ret på. Skriv ikke "ca. 150 m2", når BBR siger 143. Købes enkeltvis: delvis. Nogle sætter den op, men tallene er dine.

13. Annoncér. Tid: 1-2 timer, plus løbende opdatering. Kræver: en selvsalgsportal, sociale medier og dit netværk. Kan gå galt: her sidder den ene begrænsning, du ikke kan købe dig ud af. Private kan ikke selv annoncere på Boligsiden. Portalen drives af ejendomsmæglerne, og adgang forudsætter en mægler. En stor del af køberne starter der og har søgeagenter sat op. Købes enkeltvis: portalpladsen kan købes. Mæglerportalerne kan ikke.

14. Tag køberkontakten. Tid: uforudsigelig. Det er den opgave, folk undervurderer mest. Kræver: at telefonen er tændt, og at du svarer samme dag. Kan gå galt: at der går tre dage. En køber, der ikke får svar, går videre. Bemærk også, at købere er mere tilbageholdende over for en privat sælger, både med at ringe og med at spørge kritisk. Købes enkeltvis: nej.

15. Hold fremvisningerne. Tid: halvanden time pr. fremvisning inklusive klargøring. Kræver: aftener og weekender. Kan gå galt: at du forsvarer boligen i stedet for at lytte. Spørg direkte: hvad ville få dig til at sige nej til den her bolig? Det føles ubehageligt, og det er den mest brugbare oplysning, du kan få. Købes enkeltvis: ja, hos nogle udbydere. Det er tit den første opgave, folk betaler sig fra.

16. Kør budrunden. Tid: fra to timer til flere dages løbende kontakt. Kræver: en ramme, du har meldt ud på forhånd, og et sted at skrive bud ned med tidspunkt, beløb og forbehold. Kan gå galt: budbekendtgørelsen gælder ikke for dig, den er skrevet til ejendomsformidlere. Det lyder som en frihed, men du skal selv sætte rammen, for en køber, der ikke forstår, hvordan budrunden foregår, byder lavere eller lader være. Reglerne, du bør kopiere frivilligt, står i budrunde og regler. Købes enkeltvis: sjældent. Det er her, forskellen på selvsalg og mæglersalg er størst.

17. Købsaftalen. Tid: din del er en gennemlæsning. Kræver: en boligadvokat. Kan gå galt: alt. Se købsaftale ved boligsalg. Købes enkeltvis: ja, og gør det.

18. Berigtigelse, skøde og refusionsopgørelse. Tid: din del er godkendelser. Kræver: rådgivere. Private kan godt underskrive digitale dokumenter på tinglysning.dk med MitID, men købers rådgiver laver som regel skødet alligevel. Kan gå galt: fejl i tinglysningen opdages først, når pengene skal frigives. Købes enkeltvis: ja. Din opgave er at godkende refusionsopgørelsen og aflevere nøglerne.

De opgaver, der ikke bør ligge hos en amatør

Fire ting. Ikke fordi de er svære at forstå, men fordi ingen holder øje, og fordi en fejl er dyr.

Dokumentdisciplinen i huseftersynsordningen. Vil du fritages for det tiårige ansvar, skal alle fire elementer være udleveret til køberen, inden købsaftalen indgås: tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og dit skriftlige tilsagn om at betale mindst halvdelen af præmien. Mangler ét af dem, hænger du på boligens skjulte fejl i ti år. Det er en almindelig fejl, også hos mæglere, og ved et selvsalg er der ingen mellem dig og underskriften.

Tallene i salgsopstillingen. Du hæfter for hvert eneste. Et forkert areal er ikke en trykfejl, det er et mangelskrav.

Budrunden. Ikke af juridiske grunde, men af menneskelige. Du forhandler om dit eget hjem med en, der lige har fortalt dig, hvad der er galt med det.

Købsaftalen. Du må godt selv, og der er intet lovkrav om advokat. Men det korte råd er: lad være. Det er den ene post, hvor besparelsen er lille og risikoen er hele handlen.

Bemærk, hvad de fire har til fælles. Det er ikke de tidskrævende opgaver. Det er dem, hvor du ikke opdager fejlen, før den er dyr. Skal du kun gøre én ting anderledes, så lav tjeklisten over de fire dokumenter, hæng den op, og skriv datoen på, når hvert af dem er udleveret.

Rækkefølgen, og hvad den bestemmer

• Uge 1 til 2: BBR, ejendomsdatarapport, servitutter, dokumentmappen. Start her, fordi en BBR-rettelse skal godkendes og kan tage uger.
• Uge 2 til 4: energimærket. Det kræver et besøg og skal være klart, før du må annoncere. Det er flaskehalsen.
• Uge 4 til 6: tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Sent nok til, at de seks måneder ikke løber ud.
• Uge 5 til 7: pris, foto, salgsopstilling. Uge 7: annoncering.
• Derefter: fremvisninger, bud, aftale. Den del har ingen kalender, og den er beskrevet i liggetid.

Forkert rækkefølge giver enten en udløbet tilstandsrapport eller en annonce, du ikke må offentliggøre.

Typiske fejl

• At annoncere, før energimærket er færdigt.
• At bestille tilstandsrapporten tidligt og lade de seks måneder løbe ud.
• At udlevere et af de fire dokumenter efter underskriften i stedet for før.
• At skrive et areal i annoncen, der ikke står i BBR.
• At køre budrunden uden faste regler, man har meldt ud på forhånd.
• At lave købsaftalen selv for at spare den sidste post.
• At blive ved i fem måneder, fordi man er begyndt.