Hvor lang tid tager et boligsalg?

Der findes ikke ét tal. Ikke fordi ingen har gidet regne det ud, men fordi et boligsalg er tre forskellige tidsrum lagt i forlængelse af hinanden, og de tre opfører sig ikke ens.

Forberedelsen inden boligen kommer ud er planlagt arbejde. Den kan du lægge en kalender for.

Tiden i markedet er den eneste rigtigt uforudsigelige del. Den kan du påvirke, men ikke planlægge.

Tiden fra accepteret bud til overtagelse er mest aftale og administration. Den bliver forhandlet, ikke gættet.

Så spørgsmålet "hvor lang tid tager det" har tre svar, og to af dem kan du besvare selv i dag.

Hvorfor du ikke kan bruge et gennemsnitstal

Det her er værd at få på plads først, for der cirkulerer en del tal.

De opgørelser over liggetid og salgstid, der findes i Danmark, er brancheopgørelser. De laves af aktører i branchen, metoden varierer fra opgørelse til opgørelse, og de er ikke sammenlignelige på tværs. Der findes ikke et uafhængigt, ensartet datasæt, som du kan slå op og bruge til at forudsige, hvor længe netop din bolig kommer til at ligge.

Dertil kommer en fælde, som er værd at kende. Nogle opgørelser måler udbudstiden på det aktuelle udbud, altså hvor længe de boliger, der ligger til salg lige nu, har ligget der. Det tal er systematisk højere end den faktiske salgstid, fordi de hurtigt solgte boliger er væk fra listen. Andre opgørelser måler salgstiden på de faktisk gennemførte handler. De to bliver forvekslet hele tiden, også i overskrifter.

Og selv et perfekt tal ville være et gennemsnit på tværs af boligtyper, prisklasser og landsdele. Et gennemsnit forudsiger ikke en enkelt bolig. Det beskriver en gruppe, du kun delvist tilhører.

Det, der faktisk kan bruges: bed din mægler om de konkrete handler for boliger som din, i dit område, inden for det seneste halve år, og hvor længe hver af dem lå. Det er ikke et gennemsnit, det er et sammenligningsgrundlag, og det er noget helt andet. Mere om, hvordan tallet opgøres, i liggetid for bolig til salg.

Resten af artiklen handler derfor om mekanismen i stedet: hvad der driver tiden op i hver af de tre dele, og hvad du selv kan flytte.

Del 1: Fra beslutning til boligen er ude

Det her er den del, folk undervurderer mest. Ikke fordi hvert enkelt led er langt, men fordi flere af dem skal ligge efter hinanden og ikke kan køre parallelt.

Hvad der driver tiden op her. Én ting mere end alt andet: at der er noget galt i papirerne, og at det opdages sent. En forkert registrering i BBR skal godkendes af kommunen. Er der bygget noget uden tilladelse, er det en byggesag, og en byggesag har sin egen kalender. Det er den eneste forsinkelse i hele boligsalget, der kan løbe op i måneder uden at nogen kan gøre noget. Se rette BBR før salg.

Nummer to er energimærket ved ejerlejligheder, hvor det er foreningens opgave og fristen kan være lang. Bestil det først af alt. Se energimærket ved boligsalg.

Hvad du selv kan gøre.

• Tag papirtjekket nu. Ikke når du har besluttet dig, men nu. Det koster en aften og binder dig ikke til noget.
• Bestil energimærket først og tilstandsrapporten sidst. Det er den rækkefølge, folk oftest gør omvendt. Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder, og de måneder skal bruges på at sælge, ikke på at rydde op. Se hvor længe gælder en tilstandsrapport.
• Bliv helt færdig med klargøringen, inden fotografen kommer. Der er én runde billeder. Flyt hellere datoen en uge, end at fotografere et hjem, der ikke er klar.
• Lad de ting, der kan køre samtidig, køre samtidig. Klargøring og energimærke behøver ikke stå i kø efter hinanden.

Rækkefølgen i sin helhed, med hvem der gør hvad, står i salg af bolig trin for trin.

Del 2: Tiden i markedet

Her holder tidslinjen op med at være en tidslinje. Ingen kan sige, hvor lang den bliver, og enhver, der giver dig et præcist tal, gætter.

Til gengæld er mekanismen ikke særlig mystisk. Fire ting driver tiden op:

Prisen ved lanceringen. Med afstand den vigtigste. En bolig er ny én gang. Det er i de første par uger, at de købere, der har gået og ledt i månedsvis, får den præsenteret for første gang. Er prisen for høj lige der, sker der ingenting i den periode, og du får den ikke igen. Bagefter skal du både sætte prisen ned og forhandle med nogen, der kan se præcis, hvor længe boligen har ligget. Se realistisk udbudspris.

Billederne. De afgør, hvor mange der overhovedet klikker. Dårlige billeder er ikke et kosmetisk problem, det er et volumenproblem. Færre klik, færre fremvisninger, længere tid.

Hvor almindelig boligen er. En almindelig bolig i et område, hvor der handles meget, har mange potentielle købere hver måned. En atypisk bolig i et tyndt marked har måske en håndfuld om året. Det er ikke et kvalitetsspørgsmål, det er et volumenspørgsmål, og det kan du ikke ændre. Men du kan planlægge efter det og lade være med at blive nervøs efter tre uger.

Din egen tilgængelighed. Fremvisninger, der skal flyttes, fordi det ikke passer, koster reelt købere. Nogle af dem kommer ikke igen.

Hvad du selv kan gøre. Prisen og billederne er de to, hvor du reelt har indflydelse, og de er begge afgjort, inden boligen kommer ud. Derefter er der kun én ting tilbage, der batter: bed om feedback efter hver eneste fremvisning. Siger tre købere det samme, ved du, hvad der skal justeres, og du ved det efter to uger i stedet for efter fire måneder. Det er den hurtigste vej til at forkorte en salgstid, der er ved at trække ud.

Del 3: Fra accepteret bud til nøgleoverdragelse

Nu er det aftaler og administration. Den gode nyhed er, at den her del sjældent løber løbsk. Den dårlige er, at den er længere, end folk regner med.

Hvad der driver tiden op her. Selve overtagelsesdatoen, og den er forhandlet. Køberen skal typisk sige et lejemål op eller sælge sin egen bolig, og du skal have et sted at flytte hen. Det er derfor, de en til tre måneder er der.

Den anden er en kæde af små ventetider: garantien skal stilles, skødet skal underskrives af begge med MitID, og pengene frigives først, når dine lån er indfriet og retsanmærkningen om dine pantehæftelser er væk. Ingen af dem er lange hver for sig. Lagt efter hinanden bliver de til uger.

Hvad du selv kan gøre. Forhandl overtagelsesdatoen bevidst i stedet for at acceptere den, køberen foreslår. Det er et reelt forhandlingspunkt på linje med prisen, og for en køber, der ikke har travlt, er det ofte billigere at give på datoen end på beløbet. Se overtagelsesdag ved boligsalg.

Og så: hav dine egne oplysninger klar, når din bank skal indfri. Det er dét led, hvor sælger selv kan skabe forsinkelse, og det er det eneste.

Typiske fejl

• At regne med ét samlet tal for, hvor lang tid et boligsalg tager.
• At tage et gennemsnit fra en brancheopgørelse og bruge det som en forudsigelse for sin egen bolig.
• At forveksle udbudstid på det aktuelle udbud med faktisk salgstid.
• At vente med papirtjekket, til der ligger et bud, hvor en fejl er dyrest at finde.
• At bestille tilstandsrapporten først i forberedelsen og lade gyldigheden brænde af på klargøring.
• At sætte prisen højt og bruge de første uger på det.
• At acceptere købers foreslåede overtagelsesdato uden at forhandle den.