Omkostninger ved boligsalg: hele listen over poster

De fleste kan nævne tre poster ved et boligsalg. Salær, tilstandsrapport, energimærke. Så går det i stå.

Problemet er ikke, at de resterende poster er store hver for sig. Problemet er, at der er mange af dem, at de forfalder på forskellige tidspunkter, og at nogle af dem først dukker op, når salget er i gang. Det er derfor budgettet skrider, selv når salgsprisen holder.

Her er hele kataloget. Ikke hvad det koster, for det svinger med boligen og med markedet, og et tal fra en artikel er forældet, inden du læser den. Men hvad hver enkelt post er, hvem der betaler den, hvornår den forfalder, og hvad der driver den op og ned.

Gruppe 1: posterne alle har

Det her er bunden. Sælger du en ejerbolig i Danmark, betaler du dem, uanset hvilken model du vælger.

Energimærke. En energimærkning af boligen, udført af en certificeret energikonsulent. Det er et lovkrav, at der foreligger et gyldigt energimærke, når boligen annonceres til salg, og det skal udleveres til køber, inden aftalen indgås. Det gælder i 10 år. Sælger betaler, og posten forfalder tidligt, før annoncering. For enfamiliehuse er der fastsat maksimalpriser efter areal; for større ejendomme og andre bygningstyper er prisen fri. Prisdriver: boligens areal og bygningstype. Mere i energimærke ved salg.

Ejendomsoplysninger og dokumentgebyrer. Ejendomsdatarapport, tingbogsattest, BBR-meddelelse, oplysninger fra kommunen. Sælger betaler, tidligt i forløbet. Flere af dem har satser fastsat ved bekendtgørelse, og de reguleres. Prisdriver: hvor mange der skal hentes, og om der er behov for supplerende oplysninger fra forsyningsselskaber eller ejerforening. Se ejendomsdatarapport.

Aflysning af dine pantehæftelser. Dine tinglyste lån skal ud af tingbogen, før køberens skøde kan tinglyses uden anmærkning. Sælger betaler. Forfalder omkring overtagelsen. Prisdriver: antallet af hæftelser. Har du tre gamle ejerpantebreve liggende, koster det tre gange så meget som ét.

Indfrielse af lån. Selve restgælden er ikke en omkostning, den er en gæld, du alligevel skulle af med. Men indfrielsen har omkostninger oveni: gebyrer og eventuelt differencerente. Sælger betaler, ved overtagelsen. Prisdriver: hvilken indfrielsesmetode du vælger, og hvor langt der er til næste termin. Differencerenten kan undgås ved opsigelse med fuldt varsel til termin. Mekanikken står i indfrielse af realkreditlån ved salg.

Formidling. Enten et mæglersalær eller udgiften til den selvsalgsløsning, du vælger. Sælger betaler, og forfaldstidspunktet afhænger helt af modellen: nogle opkræver løbende, nogle ved handlens indgåelse, nogle først når boligen er solgt. Det er den vigtigste enkeltoplysning at få på plads, og den står i formidlingsaftalen. Prisdriver: modellen, ikke boligen. Se hvad koster en ejendomsmægler.

Gruppe 2: posterne nogle har

De her afhænger af, hvad du vælger, og hvad din bolig er for en størrelse. De fylder tilsammen mere end gruppe 1 hos de fleste sælgere.

Tilstandsrapport. En bygningssagkyndigs gennemgang af boligens synlige skader. Frivillig, men den er en af de tre dele, der skal være på plads, for at du kan blive fri for det tiårige mangelsansvar. Sælger betaler, tidligt. Gælder 6 måneder. Prisdriver: boligens areal, alder, antal bygninger og hvor tilgængelige krybekælder og loftrum er. Se tilstandsrapport.

Elinstallationsrapport. Samme øvelse for elinstallationerne, udført af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Sælger betaler, tidligt. Gælder 12 måneder. Prisdriver: installationens omfang og alder, antal tavler, om der er udhus og udendørs installationer. Se elinstallationsrapport.

Sælgers andel af ejerskifteforsikringens præmie. Tilbyder du køberen en ejerskifteforsikring, skal du tilbyde at betale halvdelen af præmien på den forsikring, du har indhentet tilbud på. Det er den tredje del af ansvarsfritagelsen. Sælger betaler halvdelen, køber tegner. Forfalder ved handlens indgåelse. Prisdriver: boligens alder og stand, og hvad der står i rapporterne. Se ejerskifteforsikring for sælger.

De tre ovenfor hænger sammen. Fravælger du dem, sparer du udgiften og beholder ansvaret i ti år. Det er sjældent en god handel, og køberne prissætter det.

Markedsføring. Fotografering, plantegning, annoncering, skilt, eventuel video eller droneoptagelse. Sælger betaler. Forfalder ved opstart eller ligger i formidlingspakken. Prisdriver: om det er inkluderet eller købes til, og hvor mange kanaler du vil være i. Se ejendomsmægler markedsføringspakke.

Klargøring, styling og småreparationer. Maling, oprydning, opmagasinering, en gårdmand til haven, en tømrer til den dør, der ikke lukker. Sælger betaler, før fotografering. Prisdriver: udelukkende hvor meget du selv laver. Det er den post med det største spænd i hele budgettet, fordi den kan være nul.

Din egen advokat. Frivillig for sælger. Nogle vil have en til at læse købsaftalen igennem, og nogle har brug for en, fordi handlen er speciel: dødsbo, skilsmisse, medejere der ikke er enige. Sælger betaler, ved handlens indgåelse.

Kurssikring. En aftale med dit institut om, at indfrielsen sker til en kendt kurs, uanset hvad markedet gør frem til overtagelsen. Sælger betaler, ved indgåelsen af aftalen. Prisdriver: hvor lang tid der er til overtagelsen, og lånetypen. Se kurssikring ved boligsalg.

Dokumenter fra ejerforeningen. Sælger du en ejerlejlighed, skal foreningens regnskab, budget, referater og vedtægter frem, og foreningen eller dens administrator tager typisk et gebyr for at levere dem. Sælger betaler, tidligt. Prisdriver: administratorens takst og hvor meget der skal hentes. Se ejerforeningens dokumenter ved salg.

Gruppe 3: posterne der først dukker op undervejs

Det er dem, der ikke står i noget budget på dag ét, og dem, der gør, at det færdige tal ikke ligner det, du regnede med.

Refusionsopgørelsen. Ikke en omkostning i sig selv, men en afregning. De løbende boligudgifter - ejendomsskat, fællesudgifter, forbrug, forsikring - fordeles mellem dig og køberen med overtagelsesdagen som skæringsdag. Den kan gå begge veje: har du betalt forud, skal du have penge tilbage. Laves typisk af købers rådgiver, afregnes efter overtagelsen. Se refusionsopgørelse for sælger.

Indefrysningslån og boligskattelån. Har du fået indefrosset stigninger i boligskatten, forfalder beløbet ved ejerskifte. Det står i ejendomsdatarapporten, og folk husker det næsten aldrig, fordi de aldrig har betalt en krone på det. Sælger betaler, ved overtagelsen.

Restancer til kommunen. Vejbidrag, kloakbidrag, tilslutningsbidrag, ubetalte rykkere. Forfalder ved ejerskifte. Sælger betaler.

Udbedringer efter tilstandsrapporten. Rapporten kan finde noget, du enten vælger at udbedre, eller som køberen forhandler et afslag for. Begge dele koster. Forfalder mellem rapport og handel. Prisdriver: boligens alder og hvor længe der er gået siden sidste eftersyn. Et førsyn kan tage toppen af overraskelsen, se førsyn før tilstandsrapport.

Ekstra måneders ejerudgifter, fordi salget tager længere tid. Den dyreste post i hele kataloget hos de sælgere, der rammer den. Terminer, ejerudgifter, varme i et tomt hus. Den forfalder én måned ad gangen, og den er direkte knyttet til, om prisen var rigtig fra start. Se liggetid bolig til salg.

Dobbelt boligudgift. Har du købt, før du solgte, betaler du to steder, indtil den første er ude af hænderne. Se købe før man sælger.

Ny prissætning og nye materialer. Sættes boligen ned, skal der laves nyt salgsbudget, og nogle gange nye billeder og ny annoncering. Sjældent stort, men det er en post.

Skat af avancen. Ikke en salgsomkostning, men den rammer den samme konto. Den kommer på årsopgørelsen bagefter, ikke på salgsdagen. Er dit salg skattepligtigt, hører den med i planlægningen. Se skat ved salg af udlejet bolig.

Flytning, opbevaring og en eventuel midlertidig bolig. Selvindlysende, og alligevel den post, folk oftest ikke har med.

Hvem betaler hvad, og hvornår forfalder det

Læg mærke til den ene linje, hvor der står køber. Tinglysningsafgiften på skødet betales typisk af køberen, mens aflysningen af dine egne hæftelser er din. De to bliver blandet sammen hele tiden, og det er værd at holde dem adskilt.

Typiske misforståelser

• "Salæret er den store post." Det er en stor post. Men indfrielsen af lånet er større, og de ekstra måneders ejerudgifter kan blive dyrere end begge dele, hvis boligen ligger for længe.
• "Rapporterne kan jeg spare væk." Du kan. Du beholder bare ansvaret i ti år, og køberne ved det og prissætter det.
• "Restgælden i netbanken er det, jeg skal af med." Nej. Lånet opgøres til indfrielsesbeløbet, og de to tal er sjældent ens.
• "Alt er med i pakken." Måske. Spørg konkret, hvad der er inkluderet, og hvad der er udlæg ved siden af. Det er dér, to tilbud, der lignede hinanden, holder op med at gøre det.
• "Køberen betaler tinglysningen, så jeg har ingen tinglysningsudgifter." Køberen betaler afgiften på skødet. Aflysningen af dine hæftelser er din.
• "Refusionsopgørelsen er en udgift." Den er en afregning. Den kan lige så godt give dig penge tilbage.

Hvis du kun skal gøre én ting

Bed om det samlede beløb som ét tal, inklusive moms og inklusive alle udlæg, og bed om at få det skriftligt.

Ikke en procentsats. Ikke en liste med "fra". Ét tal, med en note om, hvad der ikke er indeholdt i det. Så kan du lægge to tilbud ved siden af hinanden og se en forskel, der betyder noget. Uden det tal sammenligner du to lister, der er skrevet efter hver sin logik, og det kan man ikke.

Og skriv selv de tre poster nedenunder, som ingen mægler har med i sit budget: skat, flytning og en reserve.