Der findes ikke en takst. Ingen myndighed fastsætter, hvad en mægler må tage, og der er ingen brancheliste at slå op i. Prisen er noget, den enkelte mægler sætter, og den varierer efter, hvad der er med, hvordan risikoen er fordelt, og hvor meget arbejde din bolig kræver.
Derfor er det her ikke en artikel med et tal i. Det er en artikel om, hvad du betaler for, hvorfor det koster det, det gør, og hvad der får den ene regning til at ende højere end den anden. Med det på plads kan du selv læse et tilbud og se, om prisen giver mening.
Kort fortalt
- Regningen består af to slags penge: salær for mæglerens eget arbejde, og udlæg for det, han køber hos andre på din regning.
- Der findes tre prismodeller. Forskellen på dem er ikke primært prisen, men hvem der bærer risikoen for, at boligen ikke bliver solgt.
- Prisen drives af arbejdsmængden pr. sag, ikke af boligens pris. En bolig til to millioner kræver stort set de samme timer som en til seks.
- Det, du betaler på en solgt bolig, dækker også en del af de sager, der aldrig blev til noget.
- Du kan ikke sammenligne to priser, før du ved, hvad der er med i hver af dem.
Hvad betaler du egentlig for?
Salæret er betaling for mæglerens eget arbejde. Udlæg er de ting, mægleren bestiller hos andre, og som du betaler videre.
| Type | Hvad det dækker | Hvem leverer det |
|---|---|---|
| Salær | Vurdering, prisstrategi, salgsopstilling, annoncetekst, fremvisninger, budhåndtering, forhandling, koordinering frem til handlen står | Mægleren selv |
| Udlæg | Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, eksterne portaler, eventuel styling og udvidet foto | Bygningssagkyndig, elektriker, energikonsulent, portaler, fotograf |
Forskellen betyder noget af to grunde. For det første kommer udlæggene, uanset hvilken mægler du vælger, så de er ikke et sted, du kan sammenligne dig til en besparelse. For det andet er de tit ikke med i det tal, der står øverst i et tilbud, og så ser to tilbud ens ud, uden at være det. Den mekanisme er regnet igennem post for post i artiklen om ejendomsmæglertilbud.
Selve salærbegrebet, hvornår det forfalder, og hvad der sker ved opsigelse, ligger i ejendomsmægler salær. Her holder vi os til, hvad pengene går til.
Hvorfor er ejendomsmæglere dyre?
Det er et helt fair spørgsmål, og det fortjener et ordentligt svar frem for et forsvar. Her kan du se, hvor pengene faktisk lander.
Arbejdstimerne pr. sag er mange, og de er spredt ud. En sag starter med en vurdering, der kræver, at nogen sætter sig ind i din bolig og i de handler, der ligner den. Så kommer papirarbejdet: BBR, servitutter, ejendomsdatarapport, foreningens dokumenter, hvis det er en lejlighed. Så salgsopstilling og tekst, koordinering af fotograf og rapporter, annoncering, telefonsamtaler med købere, der aldrig bliver til noget, fremvisninger på tidspunkter, hvor alle andre har fri, budrunde, forhandling, og til sidst berigtigelsen med banker og advokater. Det er en sag, der løber over måneder, og hvor de fleste timer ligger de steder, du ikke ser.
Boligens pris har næsten ingen betydning for arbejdsmængden. En bolig til to millioner skal have præcis de samme dokumenter, de samme fremvisninger og den samme forhandling som en til seks. Faktisk kan den billige sag være den tungeste, fordi der er flere købere med finansiering, der ikke holder. Det er værd at have i baghovedet, når man møder et procentsalær, for der er ikke nogen sammenhæng mellem procentsatsen og timerne.
Markedsføringen koster rigtige penge. Foto, plantegning, annonceplads på portaler, eventuelt video. Det er poster, mægleren betaler for, og de falder, uanset om der kommer et salg.
Dokumenterne skal være rigtige. En stor del af arbejdet er at sikre, at oplysningerne om boligen holder. Det er ikke det sjove arbejde, men det er det, der forhindrer, at handlen ryger i luften bagefter.
Og så det, der forklarer mest: en del sager ender aldrig med et salg. Boligen bliver taget af markedet, sælgerne skiller sig, jobbet i den anden ende falder væk, prisen kan ikke nås. Alt arbejdet er lavet, og der kommer ingen betaling ind. De timer skal dækkes af de sager, der bliver til noget. Så prisen på din solgte bolig dækker også en del af de boliger, der ikke blev solgt.
Det er ikke et argument for, at enhver pris er rimelig. Det er en forklaring på, hvorfor prisen ikke bare kan halveres, og hvorfor et lavt tal et sted som regel betyder, at noget er flyttet hen et andet sted i regningen. Om det billige valg holder, er behandlet i billig ejendomsmægler.
De tre prismodeller
Modellerne fordeler risikoen forskelligt. Det er dét, der er forskellen, mere end beløbet.
| Model | Sådan virker den | Hvem bærer risikoen for et manglende salg | Passer, hvis |
|---|---|---|---|
| Procentsalær | Salæret er en andel af den endelige salgspris | Delt, men du hænger typisk på udlæg og eventuel betaling ved manglende salg | Du vil have betalingen bundet til slutprisen |
| Fast pris | Ét aftalt beløb, uanset hvad boligen sælges til | Afhænger af aftalen, læs betingelserne ved manglende salg | Du vil kende din regning, inden du skriver under |
| Solgt eller ingen salær | Salæret betales kun ved et gennemført salg | Mægleren | Du ikke vil betale for et forsøg, der ikke lykkedes |
To ting er værd at vide om procentsalær.
Det ene er, at incitamentet er svagere, end modellen lyder. Tallene her er opdigtede og valgt for at vise mekanismen, ikke et prisniveau: er satsen to procent, giver de næste 100.000 kroner i salgspris mægleren 2.000 kroner mere. De 98.000 er dine. Interessen i en høj pris er der, men den er lille sammenlignet med interessen i overhovedet at få solgt.
Det andet er, at et procentsalær ikke er en pris, før du ved, hvilket tal der ganges med. To procent af den ene mæglers vurdering og to procent af den andens er to forskellige beløb, og forskellen er ikke mæglerens pris, den er hans optimisme.
Fast pris vender regnestykket om: du kender beløbet på forhånd, og hele gevinsten ved et salg over forventning er din. Mere om den model i fast pris ejendomsmægler, og om betalingen ved manglende salg i solgt eller gratis ejendomsmægler.
Hvad driver prisen op og ned?
Når du får to forskellige priser på den samme bolig, er det som regel én af de her ting, der ligger bag.
Op:
- Boliger, der er svære at sammenligne med noget, fordi de er atypiske. Det tager længere tid at prissætte dem rigtigt.
- Forventet lang liggetid. Længere annoncering, flere fremvisninger, flere justeringer undervejs.
- Meget, der skal undersøges: servitutter, en foreningsøkonomi med et projekt hængende, uoverensstemmelser i BBR.
- Fuld markedsføring med i prisen frem for som tilkøb.
- At mægleren bærer risikoen for et manglende salg.
Ned:
- En bolig, der ligner mange andre i nærheden, og hvor prisniveauet er let at ramme.
- At du selv leverer en del: ikke billederne, men ryddede rum og dokumenter, der er fundet frem, sparer tid.
- At du tager rapporter og annoncering som separate poster, du selv bestiller. Så bliver salæret lavere, men regningen ikke nødvendigvis.
- En central administration frem for et dyrt butikslokale på hovedgaden.
Læg mærke til, at kun de færreste af punkterne handler om mæglerens avance. De handler om arbejdsmængde og risiko. Det er derfor, spørgsmålet "hvorfor er du dyrere end ham den anden" ofte har et konkret svar, som er værd at høre.
Hvis du kun skal gøre én ting
Bed om den samlede forventede omkostning i ét tal, inklusive moms og alle udlæg, regnet på mæglerens egen vurdering af din bolig, og bed om at få det på skrift.
Det tal kan sammenlignes. Salæret alene kan ikke. Og når du har det for to eller tre mæglere, har du også noget at forhandle på, hvilket er beskrevet i forhandle ejendomsmægler salær.
Vi kører fast pris og "solgt eller ingen salær". Det er to valg, der hænger sammen: når prisen er kendt på forhånd, kan du regne på den selv, og når vi kun får betaling ved et salg, ligger risikoen for et forsøg, der ikke lykkes, hos os og ikke hos dig.
Vi mener ikke, at mæglerarbejde skal være billigt for enhver pris. Det er timer, og de er der. Men vi mener, at du skal kunne se, hvad du betaler for, inden du skriver under, og at et manglende salg ikke skal sende en regning i din retning. Uanset hvem du vælger, er det de to ting, der er værd at få skriftligt.