Provenu ved salg af bolig

Der er ét tal i et boligsalg, der har konsekvenser for dit liv. Det er ikke salgsprisen.

Salgsprisen er det tal, der bliver sagt højt. Det er det, naboerne hører, det er det, der står på skiltet, og det er det, folk husker fem år efter. Men det er ikke det tal, der bestemmer, om I kan købe det hus, I har set på. Det gør provenuet.

Provenuet er det, der står tilbage, når gælden i ejendommen er indfriet, og salgsomkostningerne er betalt. Det er det beløb, der faktisk lander på din konto, og det er det tal, din bank kigger på, når den skal godkende dit næste køb.

Selve regnestykket - linje for linje, med skabelon og gennemregnede eksempler - står i provenuberegning boligsalg. Den her artikel handler om, hvad tallet er, hvad du kan bruge det til, og hvornår du skal have det.

Hvad provenuet er, og hvad det ikke er

Provenu betyder udbytte. I et boligsalg er det den del af salgssummen, der er tilbage, når alt det, der skal betales af selve handlen, er betalt.

Tre ting gør, at folk regner forkert på det.

Gælden er ikke det tal, du kan se i netbanken. Et realkreditlån indfries ikke til den bogførte restgæld. Det indfries enten ved at opsige lånet til en termin eller ved at købe de bagvedliggende obligationer i markedet, og begge dele giver et andet tal. Er renten steget, siden du optog lånet, er kursen faldet, og lånet kan indfries billigere end restgælden. Er renten faldet, er kursen over 100, og et konverterbart fastforrentet lån kan i stedet opsiges til kurs 100. Dertil kommer gebyrer og eventuelt differencerente. Hele mekanikken ligger i indfrielse af realkreditlån ved salg.

Der er mere gæld i ejendommen, end du husker. Gamle ejerpantebreve, banklån med pant, boligskattelån der forfalder ved ejerskifte, restancer til kommunen. De skal alle ud, før skødet kan tinglyses uden anmærkning. Boligskattelånet er det, der overrasker flest, fordi det ikke er tinglyst og derfor ikke står i tingbogen.

Salgsomkostningerne er flere, end de tre man kan nævne. Hele kataloget står i boligsalg omkostninger. Den artikel gennemgår alle posterne, og den er værd at læse igennem én gang, før du selv sætter tal på.

Og så det, provenuet ikke er: det er ikke din rådighedssum. Skatten ved et skattepligtigt salg, flytningen og omkostningerne ved dit næste køb ligger alle uden for provenuet, men de rammer den samme konto.

Provenu, friværdi og salgspris: tre tal, der ikke er ens

Den vigtigste linje i skemaet er den midterste. Friværdien er altid højere end det provenu, du kan opnå. Ikke nogle gange. Altid. Salgsomkostningerne alene sørger for det, og indfrielseskursen kan trække yderligere fra.

Det er den hyppigste kilde til en ubehagelig overraskelse i et boligsalg. Man har gået i et år og regnet med friværdien, fordi det er det tal, banken viser, og fordi det er nemt at slå op. Så kommer provenuberegningen, og der står noget andet.

Friværdien er ikke et forkert tal. Det er bare et tal til et andet formål: at vurdere, hvor meget der kan lånes mod boligen, mens du stadig ejer den. Til et salg er det ubrugeligt.

Hvad du kan bruge provenutallet til

Fem beslutninger hænger direkte på det, og de hænger ikke på salgsprisen.

1. Om du overhovedet kan købe det, du har set på. Långiver skal efter reglerne om god skik for boligkredit sikre, at du har en passende egenfinansiering, og 5 % af købesummen er det niveau, der lægges til grund. De 5 % skal komme fra provenuet, ikke fra friværdien. Det er ikke et forhandlingsoplæg, og det er derfor, en bolighandel kan falde på et provenu, der er 80.000 for lavt.

2. Om du skal sælge først eller købe først. Er provenuet stramt, er rækkefølgen ikke frit valg. Har du god luft, kan du tillade dig mere. Afvejningen ligger i købe før man sælger.

3. Hvor lavt du kan gå i en forhandling. Når du kender provenuet ved den udbudte pris, kan du regne baglæns: hvor meget kan jeg give mig, før planen ikke længere hænger sammen? Det er en langt bedre position at forhandle fra end en mavefornemmelse.

4. Om timingen er rigtig. Er indfrielsen dyr lige nu, og har du ikke travlt, er det en oplysning. Er den billig, er det også en oplysning.

5. Hvor meget prisen betyder for dig. Det er det, folk overser. Når gælden er stor i forhold til værdien, slår hver eneste krone på salgsprisen fuldt igennem på provenuet. Er gælden lille, betyder de samme kroner procentuelt langt mindre for dig. To sælgere kan have det samme hus og den samme pris og alligevel have vidt forskellige grunde til at kæmpe om de sidste 100.000. Regnestykket bag det står i provenuberegning boligsalg.

Hvornår i forløbet du skal have tallet

Rækkefølgen betyder mere, end folk tror. Her er de fire tidspunkter, hvor tallet dukker op, og hvad hvert af dem duer til.

Før du taler med nogen: dit eget overslag. Du kan lave det på en aften. Du skal bruge et niveau på boligens værdi, som du får på to minutter med vores onlinevurdering, og du skal bruge et indfrielsestilbud fra dit institut, som du kan ringe efter i morgen. Resten er skøn. Det er ikke præcist, og det behøver det ikke være. Det fortæller dig, om du er i den rigtige størrelsesorden, og om samtalen med mægleren skal handle om at sælge eller om noget helt andet.

Ved formidlingsaftalen: salgsbudgettet. Mægleren skal lave det, og det bygger på udbudsprisen. Det er stadig et skøn, fordi ingen har budt endnu. Ændres prisen, skal der laves et nyt.

Ved handlens indgåelse: provenuberegningen. Den bygger på den faktiske købsaftale. Det er det tal, du kan planlægge efter, og det er først her, du bør skrive under på noget andet.

Efter overtagelsen: det faktiske. Når refusionsopgørelsen er afregnet, og pengene er frigivet, kender du det rigtige tal. Læg det ved siden af dit eget overslag fra dengang, og se, hvor forskellene ligger. Det tager et kvarter, og det gør dig markant bedre til det næste salg.

Og en ting om pengene: de kommer ikke på overtagelsesdagen. Køberens bank stiller bankgaranti, beløbet deponeres på en spærret konto, skødet tinglyses, dine hæftelser indfries og aflyses, og først derefter frigives pengene. Refusionsopgørelsen afregnes til sidst, og køberen kan have tilbageholdt et beløb, indtil den er godkendt. Skal provenuet bruges til en udbetaling et andet sted, er datoen lige så vigtig som beløbet.

Det overrasker ofte

Her er de ting, der æder provenuet, uden at nogen har nævnt dem på forhånd.

Indefrysningslånet. Du har aldrig betalt en krone på det, og derfor tænker du ikke på det som gæld. Det forfalder ved ejerskifte, og det står i ejendomsdatarapporten.

At indfrielsesbeløbet bevæger sig. Det er beregnet til en bestemt valørdato. Går der måneder fra købsaftale til overtagelse, og har du ikke kurssikret, er tallet i beregningen ikke det tal, du ender med.

Liggetiden. Hver måned boligen står, koster ejerudgifter og terminer. En bolig, der er prissat rigtigt og solgt på seks uger, giver et bedre provenu end den samme bolig sat højt og solgt fem måneder senere til den samme pris. Konsekvenserne står i overprisning af bolig konsekvenser.

Skatten, når salget er skattepligtigt. Den står ikke i nogen provenuberegning, fordi den ikke er en del af handlen. Den kommer på årsopgørelsen bagefter, og til den tid er pengene tit brugt.

Et afslag i prisen efter tilstandsrapporten. Det er en reduktion af salgsprisen, og den slår fuldt igennem.

Antallet af hæftelser. Tre gamle pantebreve skal aflyses tre gange.

Dobbelt boligudgift. Har du købt først, betaler du to steder, indtil den gamle bolig er ude af hænderne.

Beslutningsguide: hvad tallet skal fortælle dig

Når du har provenuet, så hold det op mod de fire situationer nedenfor. Det er dem, tallet skal bruges til at skelne imellem.

Provenuet er større, end du regnede med. Så er spørgsmålet, om du har regnet med friværdien og glemt salgsomkostningerne, eller om indfrielsen faldt gunstigt ud. Tjek det, før du bruger forskellen. Et provenu, der overrasker positivt, bygger nogle gange på et skøn, der ikke holder.

Provenuet rækker til udbetalingen, men ikke til meget andet. Den mest almindelige situation. Så er de tre poster, der ligger uden for beregningen - skat, flytning og købsomkostninger - dem, du skal have på papir, før du byder på noget.

Provenuet er stramt. Så er kurssikring en samtale værd, fordi du ikke har råd til, at tallet bevæger sig. Og så er salgsprisen det eneste sted, hvor der reelt kan hentes noget. Ikke salæret.

Provenuet er negativt. Det sker, og det betyder ikke, at boligen ikke kan sælges. Men det ændrer processen, fordi dine panthavere skal med ind over: pantet kan ikke aflyses uden fuld indfrielse eller kreditors accept. Opdager du det i dit eget overslag, så tal med banken, før boligen sættes til salg. Ikke når der ligger et bud. Se sælge bolig med gæld og, hvis der allerede er en kreditor efter ejendommen, tvangsauktion over din bolig.