Skat ved salg af udlejet bolig

Der er én ting, du skal have afklaret, før noget andet i den her artikel giver mening: har du selv boet i boligen på et tidspunkt, mens du ejede den?

Svaret på det ene spørgsmål afgør, om du sælger skattefrit eller skattepligtigt. Alt det andet - bilag, afskrivninger, fordelingsnøgler - er detaljer, der først bliver relevante, hvis svaret er nej.

Denne artikel handler om skatten på en bolig, der har været lejet ud. Selve betingelserne i parcelhusreglen gennemgår vi ikke her; de står samlet i parcelhusreglen. Her handler det om, hvad udlejningen gør ved billedet.

Det ene spørgsmål, der afgør det hele

Parcelhusreglen fritager fortjeneste ved salg af en bolig, der har tjent til bolig for dig eller din husstand. Kravet handler om, hvem der har boet der. Ikke om hvem der står på skødet.

Derfor er der to udfald, og de ligger langt fra hinanden.

Har du selv boet der - reelt, ikke proforma - i en del af din ejertid, er avancen skattefri. Loven siger "i en del af eller hele den periode, hvori du har ejet ejendommen". Der er ingen forholdsmæssig fordeling. Du skal ikke betale skat af de år, hvor der boede en lejer. Det er den situation, folk, der flytter sammen og lejer den ene bolig ud, typisk er i.

Har du aldrig boet der, er avancen skattepligtig. Punktum, og uden overgangsordninger.

Og nej, du kan ikke flytte ind kortvarigt lige inden salget. Bevisvurderingen ser netop på, om boligen blev sat til salg før, under eller lige efter indflytningen, og et ophold, der er arrangeret for at opnå skattefrihed, bliver ikke anerkendt. Overvejer du alligevel at flytte ind i en udlejningsejendom, du senere vil sælge, er det en beslutning, der skal træffes i god tid og med en revisor. Ikke en genvej et halvt år før.

Når parcelhusreglen alligevel holder

Folk hører "udlejet" og går ud fra, at skattefriheden er væk. Det er den ikke altid. Her er de tilfælde, hvor den holder.

Du er flyttet fra boligen og har lejet den ud siden. Du boede der. Betingelsen er opfyldt en gang for alle. Om udlejningen har varet et år eller tolv, ændrer det ingenting.

I flyttede sammen, og den ene bolig blev lejet ud i stedet for solgt. Samme situation. Den, der har boet i boligen, kan sælge den skattefrit bagefter.

Boligen har været udlejet i en periode midt i din ejertid, og du er flyttet tilbage. Også her er kravet opfyldt.

Du har lejet et værelse ud, mens du selv boede der. Værelsesudlejning ændrer ikke på, at boligen har tjent til bolig for dig. Der kan være noget at holde styr på i selve udlejningsindkomsten, men avancen ved salget er en anden sag.

Og så den, hvor det går den anden vej, og som overrasker flest: forældrekøb. Din datter eller søn er ikke en del af din husstand, når de er flyttet hjemmefra. Uanset at I er i familie, og uanset at du betaler for det hele. Lejligheden har ikke tjent til bolig for din husstand, og avancen er skattepligtig. Skal lejligheden i stedet overdrages til barnet frem for sælges på markedet, er det et helt andet regelsæt, og det ligger i familieoverdragelse af bolig.

Hvad delvis udlejning betyder

Her blandes tre situationer tit sammen, og de har hver deres udfald. Hold dem adskilt.

1. Delvis i tid. Du har boet der i en del af ejertiden og lejet ud i resten. Hele avancen er skattefri. Ingen fordeling, ingen brøk, ingen dokumentation for hvor mange måneder hvad var. Det er den gode situation, og den er værd at få bekræftet, før du bruger tid på bilagene.

2. Delvis i areal, samtidig. Du bor i en del af ejendommen og lejer en anden del ud på samme tid. Typisk et hus med en udlejet kælderlejlighed, eller et tofamilieshus hvor du bor i den ene bolig. Her fritages din boligdel, mens avancen på den udlejede del beskattes. Fordelingen sker efter samme princip som ved blandet benyttede ejendomme, og den er ikke fri. Den skal kunne begrundes.

3. Ejendommen har en egentlig erhvervsdel. Samme princip som nummer to: ejerboligdelen fritages, resten beskattes.

Ved både to og tre er det fordelingen, sagen står og falder med. En forskydning på ti procentpoint mellem boligdel og udlejningsdel kan flytte skatten mærkbart, og det er ikke et regnestykke, du selv bør lave. Det er den eneste del af den her artikel, hvor jeg vil sige ligeud: få en revisor til det.

Sådan opgøres avancen, når ejendommen har skiftet status

Er avancen skattepligtig, opgøres den efter de samme regler som ved enhver anden skattepligtig ejendom. Men der er tre steder undervejs, hvor en udlejet bolig opfører sig anderledes end en almindelig.

Grundformen først:

Afståelsessummen er salgsprisen, kontantomregnet, minus salgsomkostningerne.

Anskaffelsessummen er købsprisen, kontantomregnet, forhøjet med:

• Handelsomkostningerne ved købet
• Et fast tillæg pr. ejerår, fra anskaffelsesåret og hvert efterfølgende kalenderår
• Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter ud over en bundgrænse pr. kalenderår

Beløbene på tillægget og bundgrænsen står i ejendomsavancebeskatningsloven og slås op på skat.dk. Brug den aktuelle sats, ikke et tal fra en gammel artikel.

Første forskel: det, du har trukket fra i udlejningsregnskabet, kan ikke tælles med igen.

Har du fratrukket en vedligeholdelsesudgift i din udlejningsindkomst, kan den ikke også lægges til anskaffelsessummen. Det er den klassiske fejl i et forældrekøbsregnskab: man finder alle bilagene frem og lægger dem sammen uden at skille de fratrukne fra.

Sondringen mellem vedligeholdelse - fradragsberettiget i udlejningen, holder ejendommen i samme stand - og forbedring - ikke fradragsberettiget løbende, men lægges til anskaffelsessummen - er derfor helt central her. Mere central end ved en almindelig bolig, hvor der ikke er noget udlejningsregnskab at holde den op imod. Har du ført regnskabet ordentligt undervejs, er det ti minutters arbejde. Har du ikke, er det en oprydning.

Anden forskel: afskrivninger.

Har du foretaget skattemæssige afskrivninger på ejendommen eller på installationer i den, skal de normalt genbeskattes eller modregnes ved salget. Det er sjældent relevant for en almindelig forældrekøbslejlighed, men det er det for en egentlig erhvervs- eller blandet ejendom. Har du afskrevet noget, er det et spørgsmål til en revisor, og det er et af de steder, hvor en overraskelse bliver dyr.

Tredje forskel: tab kan faktisk bruges.

Tab er kildeartsbegrænset. Det kan kun modregnes i fortjeneste ved salg af anden fast ejendom, i samme år eller senere. Men det kan altså bruges - i modsætning til tab på en bolig omfattet af parcelhusreglen, hvor tabet slet ikke kan fradrages. Skattepligt går begge veje.

Hvordan avancen i det hele taget beregnes, og hvad der ellers indgår, står i skat af fortjeneste ved hussalg og i overbliksartiklen skat ved salg af bolig.

Regneeksempel: hvad sorteringen af bilag betyder

De særlige regler, der kun gælder her

Fem ting, der kun bliver relevante, fordi boligen har været udlejet:

Genanbringelse. Sælger du en erhvervsmæssigt anvendt ejendom og køber en ny, kan fortjenesten under visse betingelser genanbringes i den nye ejendom i stedet for at blive beskattet nu. Reglerne er snævre, og de gælder ikke almindelig boligudlejning. Men de findes, og de er værd at spørge om, hvis du sælger for at købe noget andet udlejet.

Overdragelse til nærtstående. Sælger du lejligheden til dit barn i stedet for på markedet, er der regler for, hvad prisen må være, og der er faldgruber i begge retninger. Det er ikke en genvej uden om beskatningen.

Genbeskatning af afskrivninger. Nævnt ovenfor, men det tåler gentagelsen, fordi det er den post, folk ikke ved eksisterer.

Depositum og forudbetalt leje. De håndteres ved overdragelsen og er ikke en del af avanceopgørelsen.

Lejerens rettigheder. Sælger du med en lejer i boligen, følger lejeaftalen som hovedregel med ejendommen. Det er ikke skat, men det påvirker prisen, og dermed avancen.

Typiske fejl

• At gå ud fra, at parcelhusreglen dækker, fordi det er en almindelig bolig i et almindeligt kvarter.
• At tro, at et barns beboelse tæller som husstandens ved forældrekøb.
• At lægge fratrukne vedligeholdelsesudgifter til anskaffelsessummen.
• At flytte ind kortvarigt lige inden salget for at opnå skattefrihed.
• At glemme afskrivninger, fordi de blev foretaget for mange år siden.
• At smide bilag væk, fordi ejendommen er købt for længe siden.
• At selv fastsætte fordelingen mellem boligdel og udlejningsdel.
• At regne provenuet ud uden at have sat penge af til skatten. Hvordan den post hører hjemme i regnestykket, står i provenuberegning boligsalg.