Salgsopstillingen: hvad står der i den, og hvor kommer tallene fra?

Salgsopstillingen er det dokument, køberen får udleveret, når din bolig er til salg. Ikke annoncen, ikke billederne. Papiret med alle tallene, som han tager med hjem fra fremvisningen, og som hans rådgiver sætter sig med en aften.

De fleste sælgere kigger på den én gang, nikker til beskrivelsen og går videre. Ærgerligt, for beskrivelsen er den eneste del, der ikke kan blive til en sag bagefter. Resten er tal, du hæfter for.

Så lad os gå den igennem oppefra og ned. For hvert afsnit tre ting: hvad der står, hvor tallet kommer fra, og hvad køberens rådgiver kigger efter.

Dokumentet fra forside til forbehold

Afsnittene hedder noget lidt forskelligt fra mægler til mægler, men indholdet og rækkefølgen er nogenlunde fast.

1. Forsiden

Hvad står der: Adresse, boligtype, hovedbillede og kontantpris. Siden, der bliver lagt frem ved fremvisningen.

Hvor det kommer fra: Prisen fra den udbudspris, I har aftalt i formidlingsaftalen. Billedet fra fotograferingen.

Det kigger rådgiveren efter: Ikke meget. Forsiden er købernes side. Men han tjekker, at prisen er den samme som i finansieringsafsnittet.

2. Nøgletallene

Hvad står der: Boligareal, grundareal, antal rum, opførelsesår, om- eller tilbygningsår, energimærke, udbetaling og ejerudgift pr. måned. Nogle gange også en brutto- og nettoudgift.

Hvor det kommer fra: Arealer, rum og årstal direkte fra BBR. Energimærket fra energimærkningsrapporten. Ejerudgiften fra en opgørelse, mægleren laver ud fra dine faste udgifter.

Det kigger rådgiveren efter: Om boligarealet i boksen er det samme som i BBR-meddelelsen bagerst. Det er hans første opslag, hver eneste gang. Hvad felterne betyder, står i BBR-meddelelse ved boligsalg.

3. Beskrivelsen af boligen

Hvad står der: Den løbende tekst om boligen. Rummene, planløsningen, hvad der er lavet.

Hvor det kommer fra: Mægleren, efter at have set boligen indefra og talt med dig.

Det kigger rådgiveren efter: Løfter. Han streger under hvert sted, hvor teksten påstår noget bestemt om standen: "nyt tag", "totalrenoveret badeværelse". Så holder han det op mod tilstandsrapporten og energimærket. Passer de ikke sammen, har han et forhandlingspunkt.

4. Ejendommens data

Hvad står der: Den detaljerede udgave af nøgletallene. Matrikelnummer, zonestatus, ydervægs- og tagmateriale, varmeinstallation, antal toiletter og bad, bebygget areal, kælder og tagetage, udhuse og carporte.

Hvor det kommer fra: BBR og matriklen, suppleret af ejendomsdatarapporten.

Det kigger rådgiveren efter: Om alt, der findes på grunden, står i registret, og omvendt. Han sammenholder med luftfoto. Og om varmekilden er den, der faktisk varmer boligen op i dag. Er der en afvigelse, skal den rettes, inden boligen kommer ud. Hvordan, står i rette BBR før salg.

5. Ejerudgiften, specificeret

Hvad står der: De faste udgifter ved at eje boligen, linje for linje, og en sum pr. måned. Grundskyld, ejendomsværdiskat, renovation, skorstensfejer, forsikring, fællesudgifter og bidrag til vejlaug eller grundejerforening.

Hvor det kommer fra: Dine egne opkrævninger, oplysninger fra kommunen og Skatteforvaltningen, og for lejligheder fra administratoren.

Det kigger rådgiveren efter: Om noget mangler. Han ved, hvilke poster der hører til boligtypen, og en tom linje bliver bemærket. Han tjekker også, at skatterne er regnet på det, køberen skal betale. En eventuel skatterabat bortfalder ved ejerskifte. Se ejendomsværdiskat ved boligsalg.

6. Forbrug og energimærke

Hvad står der: Energimærkets bogstav og de forbrugstal, mærket bygger på.

Hvor det kommer fra: Energimærkningsrapporten, som en certificeret konsulent har lavet.

Det kigger rådgiveren efter: Om mærket er gyldigt, og om det stemmer med beskrivelsen. Står der "nyisoleret" i teksten og et lavt bogstav i mærket, spørger han hvorfor. Reglerne om mærket ligger i energimærke ved salg.

7. Servitutter, planforhold og byrder

Hvad står der: Tinglyste servitutter, lokalplan og zonestatus, noteringer som fredskov eller landbrugspligt, og forhold om vej og forsyning.

Hvor det kommer fra: Tingbogen og ejendomsdatarapporten.

Det kigger rådgiveren efter: Ikke om servitutten er nævnt, men hvad der står i den. En liste med datoer og løbenumre siger ham ingenting. Han beder om teksterne i fuld længde og læser efter byggelinjer, forsyningsret og bebyggelsesbegrænsninger. Se servitutter ved boligsalg.

8. Foreningens forhold, hvis det er en lejlighed eller andel

Hvad står der: Fællesudgifter, foreningens økonomi, vedtægternes hovedpunkter, besluttede og planlagte arbejder, og for andele nøgleoplysninger og andelsværdien.

Hvor det kommer fra: Administrator eller bestyrelse.

Det kigger rådgiveren efter: Besluttede arbejder, der ikke er betalt, og foreningens gæld. Det er her, en køber kan overtage en regning, han ikke kendte.

9. Rapporter og forsikring

Hvad står der: Om der foreligger tilstandsrapport og elinstallationsrapport, hvornår de er lavet, og om der er indhentet tilbud om ejerskifteforsikring med tilsagn om, at sælger betaler mindst halvdelen af præmien.

Hvor det kommer fra: Den bygningssagkyndige, elinstallatøren og forsikringsselskabet.

Det kigger rådgiveren efter: Datoerne. Rapporterne har hver sin gyldighedsperiode, og udløber en midt i forløbet, skal der laves en ny, før handlen kan indgås på det grundlag.

10. Finansieringsforslaget

Hvad står der: Et eksempel på, hvordan boligen kan finansieres. Udbetaling, lånetype, og hvad ydelsen bliver før og efter skat.

Hvor det kommer fra: En standardberegning med forudsætninger, der står i dokumentet.

Det kigger rådgiveren efter: Forudsætningerne, ikke tallene. Beregningen er et eksempel, ikke et tilbud, og køberens egen bank laver sin egen. Logikken er den samme som i dit salgsbudget, se provenuberegning ved boligsalg.

11. Hvad der medfølger

Hvad står der: Løsøre og installationer, der følger med, og det, der udtrykkeligt ikke gør. Hvidevarer, markiser, lamper, gardiner, brændeovn.

Hvor det kommer fra: Dig. Ingen andre ved det.

Det kigger rådgiveren efter: Uklarheder. Det er afsnittet, der giver flest små konflikter på overtagelsesdagen, og de er alle sammen unødvendige. Skriv det ud.

12. Plantegning og billeder

Hvad står der: Tegningen med mål og rumnavne, og billedmaterialet.

Hvor det kommer fra: Fotografen og opmålingen.

Det kigger rådgiveren efter: Om tegningen stemmer med billederne og med arealerne. En væg, der blev revet ned for tre år siden, men stadig står på tegningen, får ham til at tvivle på resten. Se plantegning ved boligsalg og boligfotografering: tips.

13. Forbehold, dato og mæglerens oplysninger

Hvad står der: Ansvarsfraskrivelser om, at oplysningerne stammer fra andre kilder, dato for udarbejdelsen, og hvem der har lavet dokumentet.

Hvor det kommer fra: Mæglerens standardvilkår.

Det kigger rådgiveren efter: Datoen. Et halvt år gammelt dokument kan rumme en udløbet rapport eller en ejerudgift fra sidste år.

Og en ting, du selv skal vide: forbeholdet fritager mægleren, ikke dig. Står der et forkert areal, fordi BBR er forkert, er det stadig dit ansvar som ejer.

Den rækkefølge, køberen faktisk læser den i

Dokumentet er skrevet oppefra og ned. Ingen læser det sådan. En interesseret køber går typisk frem sådan her:

1. Prisen og ejerudgiften. To tal, ti sekunder. Kan han overhovedet betale for at bo der.
2. Boligarealet. Tallet, han regner kvadratmeterprisen på i hovedet og sammenligner med de tre andre boliger, han overvejer.
3. Plantegningen. Han møblerer i hovedet og ser, om planløsningen passer til familien.
4. Beskrivelsen. Nu først. Og han læser efter oplysninger, ikke efter stemning: hvornår er taget lavet, hvad er der renoveret.
5. Ejerudgiften linje for linje. Anden runde, derhjemme. Her leder han efter det, der mangler.
6. Alt det bagerste. Servitutter, foreningens forhold, rapporternes datoer. Her tager rådgiveren som regel over.

Tallene i punkt 1 og 2 skal altså være rigtige først. Det er dem, der afgør, om han læser videre, og det er også dem, du hæfter hårdest for. En flot beskrivelse redder ikke en forkert ejerudgift.

Typiske fejl, og hvad de koster

Arealet stemmer ikke med BBR. Den dyreste af dem alle. Køberen har betalt for kvadratmeter, han ikke fik, og retsfølgen er typisk et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Det er en oplysningsfejl, ikke en fysisk fejl, og derfor hjælper rapporterne dig ikke.

Ejerudgiften er ikke komplet. En manglende linje til vejlaug eller kloakbidrag. Det koster sjældent en sag, men det koster tillid på det værst tænkelige tidspunkt: når køberen sidder med sin bank og opdager, at udgiften er højere end den, han regnede på. Det samme gælder en ejerudgift, der er regnet på din situation i stedet for hans.

Beskrivelsen lover mere, end boligen holder. "Nyt tag" om et tag fra for tolv år siden. "Renoveret" om et køkken, hvor der er skiftet låger. En oplysning, der ikke passer, er ikke markedsføring. Den er et forhandlingskort for køberen og en risiko for dig.

Et forhold, du kender, er ikke nævnt. Vand i kælderen, en afvist forsikringssag, et arbejde uden autoriseret håndværker. Hvad der skal med, er gennemgået i sælgers oplysningspligt ved boligsalg.

Dokumentet er ikke opdateret efter en ændring. Prisen sættes ned, en rapport fornyes. Opstillingen skal følge med, og det sker ikke altid af sig selv.

Dit eget ansvar for det, der står i den

Mægleren skriver den og skal videregive oplysningerne rigtigt. Men næsten alt i dokumentet kommer fra dig eller fra registre, du har ansvaret for at holde korrekte.

Arealerne er dine. BBR-loven lægger pligten til at oplyse rigtigt hos ejeren. Mæglerens standardforbehold om, at han ikke garanterer BBR-oplysningerne, flytter ikke den pligt.

Det, du ved om boligen, er dit. Du har en loyal oplysningspligt om væsentlige forhold, du kender, og som køberen ikke selv kan konstatere.

Det, du siger til mægleren, bliver til tekst. Siger du "taget er nyt", kan det ende i beskrivelsen som en oplysning. Sig i stedet årstallet, og vedlæg fakturaen.

Godkendelsen er dit ansvar. Når du godkender udkastet, har du sagt god for hvert tal i det.

Så skriv til mægleren, hvad du ved, i stedet for at sige det. En mail med årstal og bilag giver en dato på, at oplysningen blev givet videre. Bilagene står i dokumenter ved salg af bolig, og hvad mægleren skal levere, er en del af formidlingsaftalen.

Tjekliste til udkastet

Sæt en time af. Tag udkastet med rundt i boligen, og læg BBR-meddelelsen ved siden af.

• Boligarealet er tal for tal det samme som i BBR, og grundarealet stemmer med matriklen
• Antal værelser, toiletter og bad passer med virkeligheden
• Opførelsesår, ombygningsår og varmekilde står rigtigt
• Alle bygninger på grunden er nævnt, og ingen er nævnt, som ikke findes
• Ejerudgiften indeholder alle poster, og du kan sætte navn på hver linje
• Skatterne er regnet uden din eventuelle personlige rabat
• Energimærket er gyldigt og passer med beskrivelsen
• Rapporternes datoer rækker frem til en forventet handel
• Servitutterne er nævnt, og teksterne kan udleveres i fuld længde
• Foreningens besluttede arbejder er oplyst i lejlighed og andel
• Beskrivelsen indeholder ingen påstand om stand, du ikke kan dokumentere
• Medfølgende og ikke-medfølgende løsøre er skrevet ud
• Plantegningen stemmer med billederne og med arealerne
• Alt, du ved om boligen, som køberen ikke selv kan se, er med

Kan du ikke svare på en linje, så gæt ikke. Spørg mægleren, hvor tallet kommer fra. Det er også det spørgsmål, køberens rådgiver stiller en uge senere. Hele forløbet ligger i tjekliste boligsalg for sælger.