Ejendomsværdiskat ved boligsalg: hvornår stopper den for dig?

De fleste sælgere opdager først ejendomsværdiskatten, når de sidder med en refusionsopgørelse og leder efter den. Og så er den der ikke.

Det er ikke en fejl. Det er den nye ordning, og den har flyttet ejendomsværdiskatten fra handlens papirer over i din egen skattemappe. Det gør den enklere at håndtere og lettere at glemme.

Denne artikel handler kun om salgssituationen: hvornår skatten ophører for dig, hvad der sker i den periode, hvor du ejer to boliger, hvordan den behandles mellem dig og køberen, og hvad du selv skal huske at rette. Vil du have selve systemet forklaret, altså hvordan vurderingen bliver til et beløb, hvad skatterabatten og indefrysningen er, og hvorfor skatten kan ændre sig af sig selv, står det i boligskat efter ny ejendomsvurdering.

Sådan beregnes ejendomsværdiskatten

Grundlaget er ejendomsværdien fra den offentlige vurdering, nedsat til 80 %. Nedsættelsen kaldes forsigtighedsprincippet og skal tage højde for, at en vurdering er et skøn og ikke en facitliste.

Af det grundlag betales:

• 5,1 promille op til en progressionsgrænse
• 14 promille af det, der ligger derover

Progressionsgrænsen står ikke fast. Den reguleres hvert andet år efter et ejerboligværdiindeks, og 2026 er det første reguleringsår. Slå den aktuelle grænse op hos Skattestyrelsen, hvis din bolig ligger i nærheden af den. Det samme gælder promillesatserne: satser og beløbsgrænser på boligskatteområdet reguleres, og et tal fra en artikel er ikke et tal, du skal budgettere efter.

Satserne er lovbestemte, og der er ikke noget at forhandle eller optimere. Det eneste, der flytter din ejendomsværdiskat, er vurderingen selv og antallet af dage, du hæfter for.

Det er det sidste, salget handler om.

Hvornår ophører den for dig?

Her er reglen, og den er værd at læse to gange, fordi den ikke ligner de andre datoer i en bolighandel.

Ved salg betaler du til og med dagen før overtagelsesdagen. Men flytter du ud før, træder udflytningsdagen i stedet.

Ved køb betaler du fra overtagelsesdagen. Men flytter du ind senere, træder indflytningsdagen i stedet.

Altså: ejendomsværdiskatten følger ind- og udflytning, ikke det, der står som overtagelsesdag i købsaftalen. Alle andre poster i handlen hænger på overtagelsesdagen, og du kan læse om, hvad den ellers udløser, i overtagelsesdag ved boligsalg. Ejendomsværdiskatten er undtagelsen.

Det betyder noget helt konkret. Er du flyttet ud i marts, og bliver boligen først overtaget i juli, betaler du ikke ejendomsværdiskat for de fire måneder, hvor boligen står tom og til salg. Mange sælgere frygter det modsatte, fordi de tænker på boligen som deres, indtil nøglerne skifter hænder. Skattemæssigt er den ikke det.

To vigtige forbehold:

Sommerhuse og fritidsboliger er undtaget. Der gælder reglen om ind- og udflytning ikke. Skatten følger ejerperioden.

Grundskylden løber videre. Den kender ikke til flytninger. Er du ejer, betaler du grundskyld, også af en bolig, der har stået tom siden foråret. Der er ingen fritagelse for en tom bolig.

Tidslinje gennem en handel

Sådan ser rækkefølgen ud i en almindelig handel, hvor du flytter ud, før køberen overtager.

Bemærk linjen med udflytningen. Det er den eneste dato på listen, der ikke fremgår af noget dokument i handlen, og det er den, der afgør din skat. Sørg for, at flytningen er registreret korrekt i folkeregistret, så datoen kan dokumenteres.

Hvis du ejer to boliger i en periode

Det er den situation, folk regner med bliver dyr. Den er det sjældnere, end de tror, i hvert fald på ejendomsværdiskatten.

Fordi skatten følger ind- og udflytning, og fordi du kun kan bo ét sted ad gangen, giver reglen typisk en glidende overgang uden dobbeltbetaling:

Køber du først og flytter med det samme. Du flytter ind i den nye bolig og ud af den gamle på nogenlunde samme tid. Den nye ejendomsværdiskat begynder ved indflytningen, den gamle stopper ved udflytningen. Den gamle bolig kan stå tom og til salg i måneder uden ejendomsværdiskat.

Køber du først og bliver boende, mens den nye står tom. Så betaler du ejendomsværdiskat af den gamle, hvor du bor, og først af den nye, når du flytter ind. Overtagelsesdagen på den nye udløser altså ikke skatten i sig selv.

Sælger du først og flytter i midlertidig bolig. Ejendomsværdiskatten stopper ved udflytningen fra den solgte bolig.

Det, der derimod løber på begge boliger fra dag ét, er grundskylden. Ejer du to ejendomme i fire måneder, betaler du grundskyld af begge i fire måneder. Det er den reelle merudgift i en overgangsperiode, og den er værd at have med, når du regner på, om du kan bære to boliger. De øvrige økonomiske sider af den beslutning ligger i købe før man sælger.

Ejendomsværdiskatten i refusionsopgørelsen

Her er den ændring, der forvirrer flest, fordi den vender vanen på hovedet.

For private ejere opkræves både grundskyld og ejendomsværdiskat via forskudsopgørelsen og gøres endeligt op på årsopgørelsen. Skatteforvaltningen beregner selv hver parts skat pr. ejerdag, direkte på jeres egne opgørelser. Derfor skal de to poster normalt ikke længere refunderes mellem dig og køberen.

Det er en ændring fra den gamle ordning, hvor ejendomsskattebilletten var betalt forud for en periode og derfor skulle deles på refusionsopgørelsen. Sidder du med en ældre vejledning eller en skabelon fra dengang, kan du komme til at refundere noget, der allerede er fordelt et andet sted.

Det, der stadig hører hjemme på refusionsopgørelsen, er blandt andet kommunale gebyrer som renovation og skorstensfejer, forbrug, og for ejerlejligheder fællesudgifter til foreningen. Hele opstillingen er gennemgået i refusionsopgørelse for sælger.

Og så er der en undtagelse, som er værd at kende, fordi den ofte bliver beskrevet forkert. Den handler ikke om, hvilken slags ejendom der er tale om, men om ejerens retlige status: er ejeren en juridisk person, altså et selskab, en forening eller lignende, opkræves grundskylden særskilt og er dermed stadig en klassisk refusionspost. Er ejeren en fysisk person, kører det over forskudsopgørelsen. I begge tilfælde er det Skatteforvaltningen, der opkræver, ikke kommunen.

Tjekliste: det du skal huske at ændre

Fem ting, og de tager tilsammen under en halv time.

1. Ret forskudsopgørelsen, når handlen er på plads. Gå ind i TastSelv under ejendomme og grunde, og fjern boligen fra det tidspunkt, hvor din hæftelse ophører. Gør du det ikke, betaler du videre hele året og får det først tilbage på årsopgørelsen. Fremgangsmåden trin for trin står i boligsalg og selvbetjening på skat.dk.

2. Sørg for, at udflytningsdatoen er registreret. Det er den dato, der stopper din ejendomsværdiskat. Er du flyttet før overtagelsen, skal det kunne ses.

3. Bed køberen om at rette sin. Han skal ind samme sted. Gør han det ikke, får han en restskat, og det er en dårlig start for ham i den nye bolig.

4. Tjek for indefrysningslån. De forfalder ved ejerskifte, de er sikret i ejendommen, og de fremgår af ejendomsdatarapporten. Undtagelsen er, når en efterlevende ægtefælle overtager ejendommen. Få lånet med i provenuberegningen, ellers er den for optimistisk.

5. Tjek ejerudgiften i salgsopstillingen. Den skal være regnet på det, køberen kommer til at betale, altså uden din eventuelle skatterabat. Rabatten bortfalder ved ejerskifte, og en ejerudgift, der er regnet med den, er misvisende for køberen.

Typiske fejl

• At tro, at man betaler ejendomsværdiskat af en tom bolig, man er flyttet fra. Det gør man ikke, når det er en helårsbolig.
• At tro, at det samme gælder grundskylden. Den løber videre uanset hvad.
• At bruge overtagelsesdagen som skæringsdato for ejendomsværdiskatten. Det er ind- og udflytningen, der gælder.
• At sætte ejendomsværdiskat og grundskyld på refusionsopgørelsen som privat sælger. De er allerede fordelt pr. ejerdag.
• At glemme forskudsopgørelsen og betale videre for en bolig, man ikke ejer.
• At overse et indefrysningslån, indtil provenuet skal gøres op.
• At bruge en progressionsgrænse fra en ældre kilde. Den reguleres hvert andet år.
• At antage, at reglen også gælder sommerhuse. Det gør den ikke.