De fleste, der overvejer at sælge uden mægler, gør det af én grund. Salæret. Og regnestykket, der bliver lavet i hovedet, lyder omtrent sådan her: mægleren koster et beløb, selvsalg koster ingenting, altså sparer jeg beløbet.
Det er ikke det rigtige regnestykke. Ikke fordi selvsalg er en dårlig idé, men fordi der mangler tre ting i det: de udgifter, du stadig har, den pris, boligen ender med, og den tid, den ligger til salg.
Den her artikel handler om beslutningen og økonomien. Selve arbejdet, altså hvilke opgaver du overtager, hvor lang tid de tager, og hvad der kan gå galt i hver enkelt, står opgave for opgave i selvsalg af bolig.
Kort fortalt
- Selvsalg er ikke gratis. Rapporter, energimærke, foto, portal og jura skal betales, uanset hvem der sælger.
- Den rigtige sammenligning er ikke nul kroner mod et procentsalær. Det er dine selvsalgsudgifter mod et fast honorar.
- Når man har trukket det fra, er den direkte besparelse mindre, end folk regner med.
- De to poster, der afgør resultatet, står ikke på nogen faktura: hvad boligen sælges til, og hvor længe den ligger.
- Der findes ikke pålidelige danske tal på, hvor meget lavere selvsolgte boliger sælges til. Men mekanismerne kan forklares, og de peger alle samme vej.
- Selvsalg passer bedst til en bolig, der er let at prissætte, og en sælger, der ikke har travlt.
Regnestykket, stillet rigtigt op
Tallene her er opdigtede. De er valgt, fordi de er nemme at regne med, og de skal vise mekanismen, ikke et prisniveau. Dine egne tal er andre, og forholdene mellem posterne er pointen.
Et hus, der sælges for 3.600.000 kr.
| Post | Mægler til fast pris | Selvsalg |
|---|---|---|
| Honorar til mægler | 60.000 | 0 |
| Energimærke, tilstandsrapport, elrapport, ejendomsdatarapport | 25.000 | 25.000 |
| Foto og plantegning | Indeholdt | 8.000 |
| Annoncering og portal, 5 måneder | Indeholdt | 9.000 |
| Juridisk pakke: købsaftale og gennemgang | Indeholdt | 12.000 |
| Udgifter i alt | 85.000 | 54.000 |
Direkte besparelse ved selvsalg: 31.000 kr.
Det er et rigtigt tal, og det er penge. Men læg mærke til, hvad der lige er sket. Besparelsen faldt fra "hele honoraret" til lidt over en tredjedel af det, alene ved at skrive de udgifter op, du har alligevel.
Og nu kommer den del, der afgør sagen.
De to poster, der ikke står på nogen faktura
Salgsprisen. 31.000 kr. af 3.600.000 kr. er 0,86 procent. Sælges huset for under én procent mindre, end det ellers ville blive, er hele besparelsen væk. Ikke reduceret. Væk.
Sælg det samme hus for 3.528.000 kr., altså to procent lavere, og regnestykket ser sådan her ud:
| Post | Beløb |
|---|---|
| Sparet på udgifter | +31.000 |
| Lavere salgspris, 2 procent | -72.000 |
| Resultat | -41.000 |
Liggetiden. Så længe boligen ikke er solgt, betaler du ejerudgifter, varme, forsikring og renter på et lån, du gerne ville have indfriet. Lad os sige 9.000 kr. om måneden i det opdigtede eksempel. To ekstra måneder koster 18.000 kr. Er du samtidig i gang med at købe, kan der komme mellemfinansiering oveni, og den er beskrevet i mellemfinansiering.
Det er ikke en påstand om, at selvsalg altid ender lavere og længere. Det er en påstand om følsomheden: den direkte besparelse er så lille i forhold til handlens størrelse, at prisen og tiden er det, der bestemmer, om selvsalget var en god forretning. Ikke honoraret.
Hvorfor der ikke findes et tal på prisforskellen
Du vil støde på påstande om, at selvsolgte boliger sælges for så og så mange procent mindre. Vær skeptisk. Der findes ikke pålidelige danske tal på det, og der er en god grund til det: selvsolgte handler registreres ikke systematisk som selvsalg, og de boliger, der sælges uden mægler, ligner ikke tilfældigt udvalgte boliger. Man kan ikke sammenligne to grupper, der ikke er ens til at begynde med.
Så i stedet for et tal, du ikke kan efterprøve, er her de tre mekanismer, der trækker prisen ned. De er ikke gætværk, og de kan hver især vurderes for din egen bolig.
Færre købere ser boligen. Private kan ikke selv annoncere på Boligsiden. Portalen drives af ejendomsmæglerne, og adgang forudsætter, at annonceringen sker gennem en mægler. En stor del af boligkøberne starter deres søgning der og har søgeagenter sat op. Dertil kommer mæglerens køberkartotek. Færre interesserede betyder ikke automatisk en lavere pris, men det betyder færre samtidige interesserede, og det er konkurrencen mellem to købere, der skaber en budrunde. Uden den er der ingen at forhandle op imod.
Prissætningen er sværere uden sammenligningsdata. Du kan finde faktiske salgspriser selv, og det bør du, jævnfør find salgspris på bolig. Men du ser de afsluttede handler. Du ser ikke, hvad der lige nu bliver budt og afvist i dit område, hvilke boliger der har ligget i fire måneder, og hvilke der gik på en uge. Den viden sidder hos dem, der handler i markedet hver uge. Sætter du prisen for højt, brænder du de første tre uger, hvor interessen er størst, og det ender som regel i en lavere slutpris end den, du kunne have fået. Se overprisning af bolig.
Forhandlingen føres af en, der bor i huset. Det er den mekanisme, folk undervurderer mest. Du forhandler om dit eget hjem, med en køber, der lige har fortalt dig, hvad der er galt med det. To ting sker typisk. Enten bliver du for stiv, fordi kritikken føles personlig, og du afviser et bud, du burde have arbejdet med. Eller du bliver for eftergivende, fordi du kan lide køberen og gerne vil have det overstået. Begge dele koster, og ingen af delene kan man træne sig ud af på ét salg.
Læg de tre sammen, og du har svaret på, hvorfor spørgsmålet ikke er, om du kan spare honoraret. Du kan. Spørgsmålet er, om du kan holde prisen.
Udfyld dit eget regnestykke
Hent konkrete tilbud, før du regner. To eller tre udbydere i hver kolonne.
| Post | Mægler til fast pris | Selvsalg |
|---|---|---|
| Honorar | ||
| Energimærke | ||
| Tilstandsrapport | ||
| Elinstallationsrapport | ||
| Ejendomsdatarapport | ||
| Foto og plantegning | ||
| Portal eller annoncering, gange forventet antal måneder | ||
| Købsaftale og juridisk gennemgang | ||
| Udgifter i alt | ||
| Forskel i kroner | ||
| Forskellen i procent af forventet salgspris | ||
| Dine boligudgifter pr. måned |
Den næstsidste linje er den vigtigste. Når du kan se, hvor lille en procentdel af salgsprisen besparelsen udgør, ved du, hvor meget prisen må vige, før selvsalget bliver dyrere end alternativet. Hele omkostningsbilledet ved et salg står i boligsalg omkostninger, og hvad der ender på din konto, i provenu ved salg af bolig.
Og bemærk en detalje i skemaet: portalabonnementer betales tit pr. måned. Gang med den salgstid, du realistisk forventer, ikke med én måned. Jo længere boligen ligger, jo mindre bliver besparelsen af sig selv.
Beslutningsguide: passer selvsalg til dig?
Det handler om to ting: boligen og sælgeren. Begge skal passe.
Boligen passer til selvsalg, når:
- Der er handlet mange sammenlignelige boliger i nærheden inden for det seneste år. Så er prisen til at ramme.
- Boligen er almindelig i type, størrelse og stand. Ingen skæve planløsninger, ingen halvfærdige projekter, ingen sag om ulovligt byggeri.
- Papirerne er i orden. BBR stemmer, alt er bygget med tilladelse, servitutterne er læst.
- Efterspørgslen i området er høj nok til, at køberne leder aktivt, og ikke kun bliver præsenteret for boliger af en søgeagent.
Sælgeren passer til selvsalg, når:
- Du har aftener og weekender frie i flere måneder. Fremvisninger ligger, når køberne har fri.
- Du kan høre en fremmed sige noget kritisk om dit hjem uden at forsvare det.
- Du kan sige et tal højt og så holde mund.
- Du har ikke en hård deadline. Ingen ny bolig med overtagelse om ti uger.
- Du bor stadig i boligen eller tæt nok på til at kunne vise frem med kort varsel.
- Du har allerede en køber i kikkerten. Det er faktisk den klareste case for selvsalg, og den er beskrevet i skuffesalg.
Hvornår det er en dårlig idé
Vær ærlig over for dig selv her. De er ikke nuancer, de er advarsler.
Når boligen er svær at prissætte. Atypisk bolig, tyndt marked, få eller ingen sammenlignelige handler. Så er prisfastsættelsen et gæt, og gættet koster mere, end honoraret gør.
Når du har en hård deadline. Har du købt, eller skal du købe inden en bestemt dato, er liggetid ikke en ulempe, den er en økonomisk katastrofe i det små, hver måned den løber.
Når gælden er stor i forhold til værdien. Er restgælden høj, slår hver eneste krone i salgsprisen fuldt igennem på dit provenu. En prisforskel på to procent kan være en tiendedel af det, du har tilbage.
Når I er flere, der skal blive enige. Skilsmisse eller dødsbo. En professionel tredjepart er ikke en luksus der, den er det, der gør, at nogen kan tale sammen om et tal. Se salg ved skilsmisse.
Når du er flyttet og bor langt fra boligen. Fremvisninger med kort varsel er så at sige umulige, og en tom bolig, der ikke kan vises hurtigt, mister købere.
Når du dybest set ikke har lyst. Det lyder blødt, men det er den mest almindelige grund til, at et selvsalg trækker ud. Opgaverne er ikke svære, men de skal laves, og de skal laves til tiden.
Vi er part i det her, og det skal du regne med, når du læser videre. Men det ærlige svar er, at selvsalg godt kan betale sig. Har du en almindelig bolig i et marked med mange handler, tid til arbejdet og en køber, der næsten allerede er der, så er der ikke noget i vejen med det. Vi kender folk, der har gjort det, og som fik en fair pris.
Det, vi ser tit, er bare, at beslutningen bliver truffet på det første regnestykke i hovedet, ikke på det, der står længere oppe i den her artikel. Nul kroner mod et procentsalær er en sammenligning, der får selvsalg til at se ud som et mageløst valg. Dine faktiske udgifter mod et fast honorar er en anden samtale.
Derfor arbejder vi selv til fast pris og med "solgt eller ingen salær". Ikke fordi det er sødt, men fordi det gør sammenligningen mulig: du kan se vores tal, før du beslutter dig, og du kan sætte det ind i skemaet ovenfor ved siden af dine selvsalgstilbud. Hvad en fast pris dækker og ikke dækker, står i fast pris hos ejendomsmægler.
Og hvis du efter regnestykket lander på selvsalg, så er det fair. Så er det arbejdet, der er tilbage at planlægge, og listen ligger i selvsalg af bolig.