Kort fortalt
- Salgspriser er offentligt tilgængelige, fordi handler skal tinglyses. Udbudspriser er markedsføring.
- Der går tid fra en handel indgås, til den er registreret. Det betyder, at de nyeste handler mangler i dine data.
- En handel mellem familiemedlemmer eller i et dødsbo er ikke en markedspris. Sortér dem fra.
- Et brugbart sammenligningsgrundlag er tre til fem handler, ikke tyve.
- Det, du skal notere, er ikke kun prisen. Det er de fem forhold, du skal justere for bagefter.
Hvorfor salgspriser findes offentligt
Når en bolig handles, skal ejerskiftet tinglyses for at være sikret mod tredjemand. Tinglysningen er offentlig, og det er derfor, faktiske salgspriser kan slås op.
Det er en vigtig detalje at forstå, for det forklarer alt det andet i denne artikel: hvorfor tallene er der, hvorfor de er forsinkede, og hvorfor nogle af dem ikke er markedspriser.
Salgspris eller udbudspris?
De to bliver blandet sammen konstant, og det er dyrt.
Udbudsprisen er det, boligen blev annonceret til. Den er let at finde, den ligger frit fremme, og den fortæller dig, hvad en sælger håbede på. Det er ikke en pris, nogen har betalt.
Salgsprisen er det, køberen faktisk gav. Den er sværere at finde og den eneste, du kan bruge.
Forskellen mellem de to er ikke en fast procent. Den varierer med marked, boligtype og hvor længe boligen lå. Derfor kan du ikke bare trække nogle procenter fra en udbudspris og kalde det en salgspris.
Hvad afstanden mellem de to fortæller, står i hvad det koster at sætte boligen til salg for højt.
Forsinkelsen
Der går tid fra handlen indgås, til den er registreret og synlig.
Hvor lang tid det tager, varierer, men rækkefølgen er: købsaftale underskrives, eventuelle forbehold afklares, overtagelse, tinglysning, registrering, visning i de kilder du kigger i.
Det har to konsekvenser, du skal regne med:
De nyeste handler mangler. Det, du kan se i dag, er ikke, hvad der er handlet i dag. I et marked, der bevæger sig, betyder det, at dine data halter bagefter.
En handel kan være ældre end datoen antyder. Prisen blev aftalt på købsaftaletidspunktet, ikke ved overtagelsen. Er der gået måneder imellem, er prisen fra et tidligere marked.
Derfor: notér om muligt både handelsdato og overtagelsesdato, og vær opmærksom på, at en handel med lang overtagelse afspejler et ældre marked, end datoen siger.
Handler, du skal sortere fra
Ikke alle registrerede handler er markedspriser. Fire typer skal væk fra dit sammenligningsgrundlag:
Familieoverdragelser. Overdragelse mellem nære familiemedlemmer sker efter særlige regler og ligger typisk under markedsprisen. Se familieoverdragelse af bolig.
Dødsboer. Kan være solgt hurtigt eller til en arving. Ikke nødvendigvis en markedspris. Se salg af bolig i dødsbo.
Handler mellem selskaber. Eller mellem en person og hans eget selskab.
Tvangsauktioner. Et helt andet marked med helt andre vilkår.
Hvordan ser du dem? Ofte på, at prisen ligger markant under de øvrige, eller at der ikke har været en annoncering. En handel, der stikker markant ud i den ene retning uden forklaring, skal du enten kunne forklare eller lade være med at bruge.
Sådan bygger du sammenligningsgrundlaget
Trin 1: Sæt kriterierne, før du søger. Ellers ender du med at vælge de handler, der passer til det tal, du håber på. Det gør alle, hvis kriterierne ikke er sat på forhånd.
Skriv ned, inden du begynder:
- Boligtype: samme som din
- Areal: din bolig plus minus cirka 15 procent
- Byggeår: inden for cirka et årti
- Afstand: så tæt som muligt, og med samme karakteristika
- Periode: helst inden for de seneste 12 måneder
Trin 2: Find tre til fem, der opfylder kriterierne. Færre end tre er for skrøbeligt. Flere end fem giver sjældent mere præcision, men det gør arbejdet uoverskueligt.
Kan du ikke finde tre, er det i sig selv information: dit marked er tyndt, og dit prisspænd bliver bredere. Løsn så ét kriterium ad gangen, og notér hvilket, så du husker at justere for det.
Trin 3: Notér mere end prisen. Det her er det, folk springer over, og det er det, der gør forskellen.
For hver handel:
| Hvad du skal notere | Hvorfor |
|---|---|
| Salgspris | Fundamentet |
| Handelsdato og overtagelsesdato | Hvilket marked prisen kommer fra |
| Boligareal | Til justering for størrelse |
| Byggeår | Til justering for alder og installationer |
| Udbudspris | Afstanden til salgsprisen siger noget om markedet |
| Liggetid, hvis du kan finde den | Om boligen var prissat rigtigt |
| Stand, ud fra billeder i den gamle annonce | Den tungeste justering af alle |
| Særlige forhold: altan, carport, kælder, foreningsgæld | De konkrete justeringsposter |
Trin 4: Find de gamle annoncer. Billederne fra den gang boligen var til salg er den bedste kilde til stand, der findes uden at have været inde i boligen. Køkken, badeværelse, gulve, vinduer. Det er de billeder, der gør dit sammenligningsgrundlag til noget værd.
Trin 5: Justér. Metoden står i hvordan vurderes en bolig, og hvis det er én enkelt nabohandel, du sidder med, så går artiklen om naboens salgspris igennem det i detaljer.
Et regneeksempel på frasorteringen
Opdigtede tal. Du søger og finder syv handler i nærheden af dit rækkehus på 118 kvadratmeter fra 1979.
| Handel | Areal | År | Pris | Bruges? |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 120 m² | 1979 | 2.900.000 | Ja |
| 2 | 116 m² | 1981 | 2.850.000 | Ja |
| 3 | 122 m² | 1980 | 1.950.000 | Nej, familieoverdragelse |
| 4 | 190 m² | 1996 | 4.400.000 | Nej, for stor og for ny |
| 5 | 119 m² | 1978 | 3.050.000 | Ja |
| 6 | 118 m² | 1979 | 2.640.000 | Ja, men lang liggetid og prisnedslag |
| 7 | 64 m² | 1979 | 1.850.000 | Nej, for lille |
Fire brugbare ud af syv. Det er helt normalt.
Læg mærke til handel 3. Uden at have sorteret den fra ville dit gennemsnit falde mærkbart, og du ville tro, at dit marked var svagere, end det er. Det er derfor, frasorteringen er lige så vigtig som søgningen.
Og læg mærke til handel 6. Den bruges, men den er ikke en almindelig markedspris. Den fortæller dig, hvad der sker, hvis prisen sættes forkert fra start.
Typiske fejl
- At bruge udbudspriser, fordi de er lettere at finde.
- Ikke at sætte kriterierne, før man søger. Så vælger man ubevidst de handler, der bekræfter ens forventning.
- At tage et gennemsnit uden at justere. Gennemsnittet af fire forskellige boliger er ikke din bolig.
- Ikke at sortere familieoverdragelser og dødsboer fra.
- At bruge handler, der er halvandet eller to år gamle, uden at justere for det.
- Ikke at kigge på billederne fra de gamle annoncer. Uden dem har du ingen anelse om stand, og stand er den største justering.
- At bruge et enkelt nabohus som facit. Se nabohus solgt pris.
Det her er den del af arbejdet, du selv kan lave, og det er også den, der flytter dit eget estimat mest.
Det tager en aften. Til gengæld går du fra et gæt til noget, du kan holde en mæglervurdering op imod, og det er en meget bedre position at være i, når du sidder over for tre forskellige tal.
Bed altid om mæglerens sammenligningsgrundlag, og hold det op mod dit eget. Er I uenige, ligger uenigheden næsten altid i, hvilke handler der blev valgt, ikke i regnestykket bagefter.
Videre: hvad er min bolig værd for overblikket, og realistisk udbudspris, når tallet skal blive til en pris.