Salæret er den post, alle sammenligner. Det er sjældent mere end to tredjedele af regningen.
Resten er rapporter, energimærke, gebyrer og en række udgifter omkring flytningen, som ingen mægler nævner, fordi de ikke har noget med mægleren at gøre. De trækker alligevel fra det, du står tilbage med. Så lad os få dem alle på bordet.
Et hus har flere poster end en lejlighed, fordi der følger en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og en grund med. Det er huset, der er vinklen her.
Kort fortalt
- Salæret er den største enkeltpost, men det er ikke flertallet af udgifterne.
- Del posterne i tre: dem alle betaler, dem der svinger med boligen og dine valg, og dem der kun rammer nogle.
- Restgælden er ikke en salgsomkostning, men den afgør provenuet mere end alt andet i budgettet.
- De dyreste overraskelser ligger uden for salget: indfrielse, flytning, dobbelte boligudgifter og istandsættelse.
- Bed om ét samlet tal, alt inklusive og med moms, regnet på en realistisk salgspris.
- Læg altid en reserve ind. Der kommer altid noget.
Den komplette postliste
Posterne er delt i tre, fordi de opfører sig forskelligt: nogle kan du ikke undgå, nogle kan du påvirke, og nogle rammer kun i bestemte situationer.
Faste poster: dem stort set alle sælgere har
| Post | Hvem betaler | Hvad driver beløbet |
|---|---|---|
| Mæglersalær | Sælger | Prismodellen. Fast beløb eller en procentdel af salgsprisen |
| Tilstandsrapport | Sælger | Husets størrelse, alder og antal bygninger |
| Elinstallationsrapport | Sælger | Installationens omfang og husets alder |
| Energimærke | Sælger | Boligtype og areal. Gyldigt i 10 år |
| Tilbud på ejerskifteforsikring | Sælger | Skal fremskaffes. Køber vælger selv, om policen tegnes |
| Fotografering og annoncering | Sælger | Tit inkluderet i salæret. Tjek, hvad der er med |
| Ejendomsdatarapport og dokumenter | Sælger | Fast, lovbestemt takst, som reguleres |
De første tre er der, fordi du bruger huseftersynsordningen. Prisen på dem svinger mindre end salæret, og der er sjældent mange penge at hente ved at lede efter den billigste leverandør.
Variable poster: dem du selv er med til at bestemme
| Post | Hvad driver beløbet |
|---|---|
| Boligstyling og møbeludlejning | Hvor mange rum, og hvor længe |
| Klargøring: maling, oprydning, småreparationer | Husets stand, og hvor meget du selv laver |
| Havearbejde før fotografering | Grundens størrelse og årstiden |
| Ekstra markedsføring ud over grundpakken | Hvad du tilkøber |
| Ekstra rapportarbejde efter et forudgående syn | Hvor mange forhold der findes, og om du udbedrer dem |
Det er her, dine valg flytter noget. Det er også her, det er nemt at bruge penge, uden at de kommer igen. Sæt et loft, før du går i gang.
Poster, der kun rammer nogle
| Post | Rammer, hvis |
|---|---|
| Indfrielsesgebyr på realkreditlån | Du har et lån, der skal indfries |
| Kursregulering ved indfrielse | Du har et fastforrentet lån, og kursen er ændret |
| Differencerente eller strafrente | Dit låns vilkår indeholder det |
| Indefrysningslån for grundskyld | Du har fået skatten indefrosset. Det forfalder ved salg |
| Restgæld ud over salgsprisen | Boligen er mindre værd end lånet |
| Skat af fortjenesten | Boligen ikke er omfattet af parcelhusreglen |
| Landinspektør | Der er uklarhed om skel eller matrikel |
| Lovliggørelse af byggeri | BBR ikke passer, eller noget mangler en tilladelse |
| Udbedring efter tilstandsrapporten | Du vælger at rette noget frem for at give afslag |
| Mellemfinansiering | Du køber, før du har solgt |
Kursreguleringen og indefrysningslånet er de to, folk overser oftest. Ingen af dem står i et mæglertilbud, fordi de ikke har noget med mægleren at gøre, men de trækker fra dit provenu på præcis samme måde. Mekanikken i indfrielsen står i sådan indfries realkreditlånet.
En sidste ting om, hvem der betaler hvad: tinglysning af skødet og berigtigelsen betales normalt af køber. Refusionsopgørelsen er ikke en udgift, men en efterregulering af ejendomsskat og forbrug mellem jer to, og den kan gå begge veje.
Dit budgetskema
Skriv dine egne tal ind. Skemaet er tomt med vilje, for tallene i dit hussalg afhænger af din bolig, dit lån og dine tilbud, og et eksempel med andres tal hjælper dig ikke.
| Linje | Dit tal |
|---|---|
| Realistisk salgspris | |
| Restgæld, aktuel opgørelse fra dit institut | |
| Kursregulering og indfrielsesgebyr | |
| Indefrysningslån for grundskyld | |
| Mæglersalær, alt inklusive og med moms | |
| Tilstandsrapport | |
| Elinstallationsrapport | |
| Energimærke | |
| Dokumenter og rapporter i øvrigt | |
| Klargøring og styling | |
| Andre poster fra listen ovenfor | |
| Reserve | |
| Provenu |
To linjer må du ikke gætte på. Restgælden og indfrielsesomkostningerne skal komme fra en aktuel opgørelse hos dit realkreditinstitut. Den er gratis, den tager et par dage, og den flytter bunden i regnestykket mere end noget andet.
Vil du have selve beregningen forklaret trin for trin, ligger den i provenuberegning ved boligsalg, og hvad provenuet er, og hvorfor det er det eneste tal, der betyder noget, står i provenu ved salg af bolig.
Et gennemregnet eksempel
Følgende eksempel bruger opdigtede tal. De er valgt, fordi de er nemme at regne med, og de viser strukturen fra salgspris til provenu. De siger intet om, hvad noget koster i virkeligheden, og dine egne tal vil se anderledes ud.
Et hus sælges til 3.600.000. Ejeren har et fastforrentet lån og et indefrysningslån.
| Linje | Beløb |
|---|---|
| Salgspris | 3.600.000 |
| Restgæld | -1.900.000 |
| Kursregulering og indfrielsesgebyr | -40.000 |
| Indefrysningslån for grundskyld | -35.000 |
| Mæglersalær | -50.000 |
| Rapporter, energimærke og dokumenter | -20.000 |
| Klargøring | -15.000 |
| Reserve | -20.000 |
| Provenu | 1.520.000 |
Tre ting er værd at hæfte sig ved i opstillingen.
Restgælden afgør alt. Den er over halvdelen af salgsprisen i eksemplet, og den er den eneste linje, hvor en fejl på 100.000 vælter hele planen. Alle de andre linjer tilsammen fylder mindre.
Salæret er ikke hovedposten. Det er den post, alle forhandler om, og den skal du selvfølgelig have et skarpt tilbud på. Men de andre salgsomkostninger er tilsammen af samme størrelsesorden. Hvad der driver salæret, og hvordan du sammenligner to tilbud, står i hvad koster en ejendomsmægler.
Provenuet er ikke det, du har til den næste bolig. Der mangler stadig et afsnit, og det er det næste.
De skjulte udgifter omkring flytningen
Her er den del, der ikke står i noget mæglertilbud, og som vælter flere budgetter end salæret nogensinde har gjort. Udgifterne hører ikke til salget rent teknisk. De rammer bare i den samme måned.
Selve flytningen. Flyttefirma eller lejet bil, kasser, hjælp til det tunge. Det afhænger af, hvor meget du ejer, og hvor langt du skal, og det bliver dyrere ved et månedsskifte.
Dobbelte boligudgifter i overgangsperioden. Det her er den store. Overtager du den nye bolig, før du har afleveret den gamle, betaler du to steder på én gang: to sæt ydelser eller husleje, to el- og varmeregninger, to gange forsikring. Sjældent mere end en måned eller to, men det er reelle penge, og de skal være der i banken. Hvordan man planlægger rækkefølgen, står i købe før man sælger.
Mellemfinansiering. Hænger sammen med ovenstående. Køber du, før pengene fra salget er kommet ind, skal du låne i mellemtiden. Det koster rente og typisk et etableringsgebyr.
Indfrielsesomkostningerne. De står i postlisten ovenfor, men de hører også hjemme her, for de føles ikke som en udgift, før de dukker op. Gebyr, kursregulering, differencerente. På et fastforrentet lån kan kursen alene flytte beløbet mærkbart begge veje.
Istandsættelse efter fraflytning. Et hus, du selv ejer, skal du ikke sætte i stand, men der er tit noget alligevel: huller efter reoler, en dør der aldrig blev malet færdig, en aftalt udbedring fra købsaftalen. Bor du i en lejebolig i mellemtiden, gælder de almindelige istandsættelseskrav der.
Opmagasinering. Passer datoerne ikke, skal indboet stå et sted. Det koster pr. måned, og de fleste, der får brug for det, har ikke regnet med det.
Slutrengøring og haveaflevering. Huset skal afleveres i den stand, I har aftalt. Gør du det ikke selv, koster det.
Småtingene. Flytning af internet, omadressering af post, nye nøgler og låse i det nye hjem. Hver post er lille. Der er bare mange af dem.
Læg posterne ind i reservelinjen i skemaet, eller endnu bedre: giv dem deres egen linje. Det er nemmere at planlægge efter et tal, du selv har sat, end efter en overraskelse i en travl måned.
De fejl, der vælter budgettet
- At sammenligne mæglere på salæret og glemme, at rapporterne kommer uanset hvad.
- At bruge den oprindelige lånesum som restgæld i stedet for en aktuel opgørelse.
- At glemme kursreguleringen på et fastforrentet lån.
- At overse et indefrysningslån for grundskyld, som forfalder ved salg.
- At regne med salgsprisen, når det er provenuet, der skal betale for den næste bolig.
- At planlægge overtagelsesdatoerne, som om der aldrig bliver overlap.
- At undlade en reserve.
En bredere gennemgang af omkostningerne ved et boligsalg på tværs af boligtyper ligger i den samlede liste over salgsomkostninger.
Det tal, du skal forlange at få, er ikke salæret. Det er den samlede omkostning ved salget, alt inklusive, med moms, regnet på en realistisk salgspris. Enhver mægler kan lave det på fem minutter. Får du et interval eller et forbehold i stedet, så spørg, hvor stort forbeholdet kan blive. Det svar siger tit mere end selve tilbuddet.
Vi arbejder til fast pris, og du betaler kun salær, hvis boligen bliver solgt. Det gør den ene linje i dit budget nem: du kender den, før du går i gang, og den ændrer sig ikke, fordi huset ender med at blive solgt for mere eller mindre, end nogen troede. Arbejdet med at sælge et dyrt hus er ikke dobbelt så stort som arbejdet med et billigt, og derfor prissætter vi det ikke sådan.
Og så det praktiske: for at kunne regne på en realistisk salgspris skal nogen have set huset indefra. Det behøver ikke være et fysisk besøg. Start med vores onlinevurdering for at få niveauet, og lad os derefter se boligen på den måde, der passer dig bedst: et besøg, et videomøde hvor du går rundt med telefonen, eller en video og nogle billeder, du sender ind. Først derefter er der et tal, dit budget kan bygge på.