Pris på tilstandsrapport: hvad honoraret afhænger af

Du kan ikke slå prisen på en tilstandsrapport op. Ikke fordi ingen vil sige den, men fordi den ikke findes som et tal.

Maksimalpriserne på tilstandsrapporter blev afskaffet i 2016. Siden har den beskikkede bygningssagkyndige selv fastsat sit honorar. Dertil kommer et administrationsgebyr til myndigheden. Det betyder, at prisen er noget, du henter tilbud på og forhandler, præcis som når du får en håndværker til at give et bud.

Så i stedet for et tal, du alligevel ikke kan bruge, handler den her artikel om prisstrukturen: hvad honoraret bygger på, hvorfor to tilbud på det samme hus kan se helt forskellige ud, hvad der er inkluderet og hvad der er tillæg, og hvordan du får tilbud, der faktisk kan lægges ved siden af hinanden. Til sidst er der et tomt skema, du kan udfylde.

Hvad honoraret afhænger af

Grundlaget er tid. Tid på ejendommen, og tid bagefter ved skrivebordet, hvor rapporten skal skrives og indberettes. Alt, der øger den tid, øger honoraret. I nogenlunde rækkefølge efter, hvor meget de flytter:

Boligens størrelse. Den største enkeltfaktor. Flere kvadratmeter er flere rum, flere overflader og flere bygningsdele, der skal beskrives hver for sig. De fleste prislister er trappet efter areal.

Antal bygninger. Et hus med fritliggende garage, anneks og udhus er fire bygninger. Hver bygning er en selvstændig gennemgang med sin egen beskrivelse i rapporten. Mange prislister er bygget op om bygning nummer et plus et tillæg per bygning derefter.

Bygningens alder. Et ældre hus har flere bygningsdele i en tilstand, der skal vurderes og formuleres. Et nyere typehus har færre overraskelser og en kortere rapport.

Kompleksitet. Det er den upræcise, men vigtige faktor. Flere ombygninger og tilbygninger, blandede tagformer, forskudte planer, udnyttet tagetage, kælder eller krybekælder, indeliggende altaner. Alt, der gør bygningen sammensat, gør gennemgangen længere.

Adgangsforhold. Kan den sagkyndige komme til tagrum, krybekælder og installationsskakte uden besvær, går det hurtigere. Er der stuvet til, tager det tid, og nogle steder udløser det et gensyn.

Afstand. Kørselstillæg er en almindelig post. Ligger boligen langt fra de nærmeste beskikkede sagkyndige, betaler du for turen, og nogle gange for tiden i bilen.

Hvor travlt der er. Det er et marked som alle andre. Er der pres på i et travlt forår, ligger honorarerne højere, end de gør i en stille periode.

Om du køber samlet eller enkeltvis. Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke bestilt hos den samme leverandør er næsten altid billigere end tre særskilte bestillinger, fordi der kun køres ud én gang.

Derfor kan to tilbud se vidt forskellige ud

Du sender den samme adresse til to sagkyndige og får to tal, der ikke ligner hinanden. Det er normalt, og der er som regel en af de her forklaringer:

• Tilbuddene dækker ikke det samme. Det ene er kun tilstandsrapporten. Det andet er hele pakken med el og energimærke.
• Det ene har gebyret med, det andet ikke. Administrationsgebyret skal betales uanset. Spørgsmålet er bare, om det står i tilbuddet eller på fakturaen.
• Kørslen er indregnet forskelligt. En sagkyndig tæt på boligen har ingen kørsel at lægge på. En længere væk har.
• Tillæggene er ikke regnet på din bolig. Det ene tilbud er en standardpris for et hus i din størrelse. Det andet har taget højde for kælderen, annekset og den udnyttede tagetage.
• Der er afsat forskellig tid. En grundig gennemgang tager længere tid end en hurtig. Det ses ikke i tilbuddet, men det ses i rapporten.
• Efterarbejdet er forskelligt. Nogle tager en samtale med dig om rapporten, når den er skrevet. Andre sender den og er færdige.

Den sidste er den, der betyder mest, og den er samtidig den, der ikke står nogen steder. En bygningsdel, der er dårligt beskrevet, kan koste dig mere i en forhandling, end hele forskellen mellem det billigste og det dyreste tilbud.

Hvad er med, og hvad er tillæg

Der er ingen brancheregel for, hvad der er inkluderet. Derfor er det her spørgsmål nummer et, når du får et tilbud ind.

Energimærket er den ene post i rækken, du kan slå op på forhånd. Der er en maksimalpris fastsat centralt efter boligens areal, og den reguleres, så find den aktuelle sats hos Energistyrelsen. Baggrunden står i reglerne for energimærket. El-delen står i elinstallationsrapport.

Sådan får du sammenlignelige tilbud

Reglen er enkel: bed om det samme fra alle, og bed om det skriftligt. Send den samme beskrivelse til to eller tre sagkyndige, og bed dem prissætte den samme pakke.

Beskrivelsen skal indeholde:

1. Adresse, boligtype og boligareal.
2. Opførelsesår og årstal for større ombygninger.
3. Antal bygninger på grunden, og hvad de bruges til.
4. Om der er kælder, krybekælder eller udnyttet tagetage.
5. Hvilke ydelser du vil have pris på: tilstandsrapport alene, eller også el og energimærke.
6. At du vil have samlet pris inklusive gebyr og kørsel.
7. At du også vil have prisen på en senere fornyelse oplyst nu.

Og et tjek, der ikke handler om penge: er den sagkyndige beskikket? Kun en beskikket bygningssagkyndig kan lave en tilstandsrapport, der virker i huseftersynsordningen. Det kan slås op, og det skal du gøre, før du siger ja.

Skema: tre tilbud side om side

Udfyld det her, når tilbuddene kommer ind. Det tager fem minutter og gør sammenligningen ærlig.

Nederste linje i tabellen er den, folk glemmer. En rapport, du ikke forstår, er svær at bruge i en forhandling. Hvad farverne betyder, og hvordan du læser den, står i tilstandsrapport.

Fornyelse eller ny rapport

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder. Ligger boligen til salg længere, og det gør mange, kan rapporten fornyes hos den samme sagkyndige. Han kommer ud igen, går boligen efter, og rapporten får en ny periode.

En fornyelse er billigere end en ny rapport, fordi omfanget af gennemgangen er mindre. Hvor meget billigere er ikke fastsat nogen steder, og det varierer fra sagkyndig til sagkyndig. Derfor står spørgsmålet i skemaet ovenfor: du skal have prisen oplyst ved den første bestilling, ikke fem måneder senere, hvor du ikke længere har noget at forhandle med.

Den vigtige regel er datoen. Fornyelsen skal ske, inden rapporten udløber. Er de seks måneder gået, er der ikke noget at forny, og så skal der laves en helt ny rapport til fuld pris. Det er en dyr datofejl, og den sker overraskende tit, fordi ingen kigger på gyldighedsdatoen i de stille uger, hvor der ikke sker noget i salget.

Sæt en påmindelse fem måneder efter afleveringsdatoen. Det er hele forebyggelsen. Mere om gyldigheden i hvor længe gælder en tilstandsrapport.

Elinstallationsrapporten holder tolv måneder, så den bliver sjældnere et problem. Men de to udløber ikke samtidig, og begge skal være gyldige, når købsaftalen indgås.

Der, hvor folk betaler for meget

• At sammenligne to tal uden at sammenligne, hvad der er med i dem.
• At bestille tilstandsrapport, el og energimærke tre forskellige steder til enkeltpris.
• At opdage administrationsgebyret og kørslen på fakturaen.
• At få en standardpris i stedet for en pris regnet på ejendommens faktiske bygninger.
• At lade gyldigheden løbe ud og betale for en helt ny rapport.
• At vælge på pris alene og få en rapport, der er tynd, netop der hvor køberen spørger.