Seks måneder fra afleveringsdatoen. Så enkelt er svaret, og resten af artiklen handler om det, der er sværere: at få de seks måneder til at ligge på det rigtige sted i kalenderen.
For gyldighed er ikke et juridisk spørgsmål i hverdagen. Det er et planlægningsspørgsmål. Rapporten skal være gyldig den dag, købsaftalen skrives under, og den dag kender du ikke på forhånd. Bestiller du rapporten for tidligt, brænder du gyldighed af på malerarbejde. Bestiller du for sent, står boligen klar uden papirer. Og glemmer du datoen undervejs, kan en fornyelse, der skulle have været billig, blive til en helt ny rapport.
Kort fortalt
- Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder regnet fra afleveringsdatoen.
- Elinstallationsrapporten holder tolv måneder. Energimærket holder ti år.
- Alle dokumenterne skal være gyldige og udleveret til køberen, inden købsaftalen indgås. Ellers virker ansvarsfritagelsen ikke.
- Tilstandsrapporten kan fornyes hos den samme beskikkede bygningssagkyndige - men kun inden den udløber.
- Er de seks måneder gået, er der ikke noget at forny. Så skal der laves en helt ny rapport.
- Bestil rapporten sidst i klargøringen, ikke først. Og sæt en påmindelse fem måneder efter afleveringsdatoen.
De tre rapporters gyldighed, side om side
De tre dokumenter, en boligsælger typisk skal have styr på, har tre forskellige levetider. Det er dét, der gør planlægningen rodet, for de tre ure starter ikke samtidig og løber ikke lige hurtigt.
| Dokument | Gyldighed | Hvem laver det | Kan det fornyes? |
|---|---|---|---|
| Tilstandsrapport | 6 måneder fra afleveringsdatoen | Beskikket bygningssagkyndig | Ja, men kun før udløb, og hos den samme sagkyndige |
| Elinstallationsrapport | 12 måneder | Autoriseret elinstallatørvirksomhed | Ja, ved en ny gennemgang |
| Energimærke | 10 år | Energikonsulent | Ikke relevant. Det holder hele perioden |
Energimærket er sjældent problemet. Elinstallationsrapporten er det næsten aldrig, fordi tolv måneder rækker langt. Det er tilstandsrapportens seks måneder, der styrer hele planen, og derfor er det den, du lægger kalenderen omkring.
En detalje, der stadig dukker op: sidder du med en gammel rapport med karaktererne K0, K1, K2 eller K3, er den fra før 1. oktober 2020, hvor karakterskalaen blev afskaffet og erstattet af farvesymboler. Den rapport er for længst udløbet og kan ikke bruges i en handel. Hvad farverne betyder i dag, står i tilstandsrapport.
Tidslinjen: hvornår skal hvad bestilles?
Rækkefølgen er vigtigere, end folk tror, og den er ikke intuitiv. De fleste bestiller rapporten som det første, fordi det føles som en beslutning, der sætter salget i gang. Det er den forkerte ende.
Først: det, der tager lang tid, og som ikke har en udløbsdato.
Ret BBR, hvis noget står forkert. Det kan tage uger, nogle gange længere, og en fejl i BBR bliver ikke løst af nogen rapport. Læs, hvordan du retter BBR før salg. Skaf dokumentation for det, der er bygget om. Find fakturaer frem. Ingen af delene har en gyldighedsperiode, der løber fra dig.
Dernæst: energimærket.
Det kræver et besøg, og det skal foreligge, før boligen annonceres. Ti års gyldighed betyder, at du roligt kan lave det tidligt. Læs hvor længe gælder energimærke.
Så: klargøringen og håndværkerne.
Alt, hvad du vil have lavet, skal være lavet, inden den sagkyndige kommer. Ikke fordi rapporten så bliver pænere af sig selv, men fordi et udbedret forhold ikke skal beskrives som en igangværende skade.
Til sidst: tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
Typisk to til fire uger før boligen kommer ud. Da er der plads til, at den sagkyndige har travlt, og til at du kan nå at læse rapporten igennem, før nogen anden ser den.
Og allersidst: fotografering og annoncering.
Kort sagt: de dokumenter, der udløber, bestiller du sidst. De dokumenter, der ikke udløber, bestiller du først.
Et planlægningseksempel i uger
Tallene herunder er opdigtede og valgt for at vise, hvordan ugerne hænger sammen. Det er ikke et løfte om et tempo, og din egen bolig kan sagtens kræve flere uger i første halvdel.
Sig, at du gerne vil have boligen ud til foråret, og at du regner uge 0 som den uge, hvor du beslutter dig.
| Uge | Det, der sker |
|---|---|
| 0 | Beslutning. Tjek BBR, bestil ejendomsdatarapport, saml papirer |
| 1-4 | Ret eventuelle BBR-fejl. Bestil energimærke |
| 3-6 | Håndværkere, maling, oprydning |
| 7 | Bestil tilstandsrapport og elinstallationsrapport |
| 8 | Gennemgangen holdes. Du udfylder sælgeroplysningsskemaet |
| 9 | Rapporterne afleveres. Seksmånedersuret starter |
| 10 | Forsikringstilbud hentes hjem. Fotografering |
| 11 | Boligen kommer til salg |
I det eksempel er rapporten gyldig til omkring uge 35. Boligen har altså cirka fireogtyve uger på markedet, før datoen bliver et problem, og det rækker til de fleste handler. Havde du i stedet bestilt rapporten i uge 1, ville uret være startet omkring uge 3, og du ville have brændt otte uger af, mens der stod stilladser i haven.
Otte uger lyder ikke af meget. Det er en tredjedel af den tid, en almindelig bolig ofte skal bruge på markedet. Læs mere om, hvad der styrer den tid, i hvor lang tid tager et boligsalg.
Hvad sker der, hvis salget trækker ud?
Der sker ikke noget dramatisk den dag, rapporten udløber. Der kommer ikke et brev. Boligen bliver ikke pillet ned fra portalerne. Det er netop derfor, datoen bliver overset.
Konsekvensen viser sig først, når der ligger et bud. Fra det øjeblik gælder det her:
Du kan ikke bruge huseftersynsordningen på den handel. Fritagelsen for det tiårige ansvar forudsætter, at der foreligger en gyldig tilstandsrapport, en gyldig elinstallationsrapport, et tilbud om ejerskifteforsikring og dit skriftlige, bindende tilbud om at betale mindst halvdelen af præmien - alt sammen udleveret, inden købsaftalen indgås. Er tilstandsrapporten udløbet, holder konstruktionen ikke. Hele det billede får du i artiklen om, hvorvidt en tilstandsrapport er lovpligtig.
Rækkefølgen bliver forkert. Nu skal en sagkyndig ud igen, mens en køber sidder og venter. Det tager dage til uger, og det er dage, hvor en køber kan nå at blive i tvivl eller finde noget andet.
En ny gennemgang kan finde nye ting. Er der gået en vinter, kan der være opstået noget, som ikke var der før. Det er ikke et argument for at lade rapporten ligge udløbet. Det er et argument for at forny den, mens forskellen mellem de to rapporter stadig er lille.
Ligger boligen i en periode, hvor der ikke sker noget, er det præcis der, risikoen er størst. Ingen kigger på papirerne, når telefonen ikke ringer. Læs også liggetid på bolig til salg.
Fornyelse: hvorfor den skal ske før udløb
Det her er den ene regel, der koster flest penge, når den bliver overset.
Fornyelsen skal ske, inden rapporten udløber. En gyldig rapport kan forlænges. En udløbet rapport kan ikke. Der findes ikke en karensperiode, en overgangsordning eller en dispensation, du kan søge. Dagen efter udløb er der ikke et dokument at forny - der er kun en ny opgave, der skal bestilles fra bunden og betales fra bunden.
Sådan fungerer det i praksis:
- Kontakt den samme beskikkede bygningssagkyndige, der lavede den oprindelige rapport. Fornyelsen forudsætter, at det er ham.
- Ring i god tid. Han skal have en dato i kalenderen, og han har ikke nødvendigvis plads i næste uge.
- Han kommer ud og gennemgår boligen igen. Omfanget er mindre end første gang, fordi han kender huset og har grundlaget liggende.
- Rapporten får en ny periode på seks måneder.
Og hvis datoen er overskredet: så er der ingen genvej. Til gengæld er du så også helt fri. Du kan vælge en anden sagkyndig og hente et par tilbud ind, for der er ikke længere noget at være loyal over for. Hvad der driver prisen på både en ny rapport og en fornyelse, står i tilstandsrapport pris.
En sidste ting om koordinering: står du med en fornyelse i den ene ende og en elinstallationsrapport, der udløber om et par måneder i den anden, så få dem gjort samtidig. Så er der ét besøg og én dato at huske i stedet for to. Elinstallationsrapportens tolv måneder er beskrevet i hvor længe gælder en elinstallationsrapport.
Hvis du kun skal gøre én ting
Sæt en påmindelse i kalenderen fem måneder efter afleveringsdatoen. Ikke seks. Fem.
Så har du en hel måned til at finde ud af, om du skal forny, få fat i den sagkyndige og få ham ud. Det er hele forebyggelsen, det tager tredive sekunder, og det er den eneste opgave i den her artikel, som ingen andre gør for dig.
Skriv datoen ned samme dag, du får rapporten. Ikke når du får tid.
Gyldighedsdatoen er en af de få ting i et boligsalg, hvor du kan tabe penge på ren og skær kalenderforvirring. Ikke på markedet, ikke på forhandlingen, ikke på boligens stand. Bare på en dato, ingen kiggede på.
Så gør de tre ting, der virker. Bestil rapporten, når klargøringen er færdig, og ikke før. Spørg om fornyelsesprisen allerede ved den første bestilling, så beslutningen senere er let. Og sæt påmindelsen ved fem måneder.
Er du i tvivl om, hvor langt du er fra at være salgsklar, så start med at få niveauet på plads. Vores onlinevurdering giver dig et prisleje på to minutter, og derfra kan vi tale om, hvornår rapporterne skal bestilles i forhold til, hvornår boligen realistisk kommer ud. Mægleren skal se boligen indefra, før der sættes en pris, men det kan lige så godt ske på et videomøde, hvor du går rundt med telefonen, som ved et besøg.