Vælg ejendomsmægler: de 5 spørgsmål, der afslører mægleren

Du sidder over for en, der har holdt det her møde tusind gange. Du har måske holdt det to gange i dit liv. Det er en skæv kamp, hvis dine eneste spørgsmål er, hvad boligen kan sælges for, og hvad det koster.

Den bliver til gengæld ret lige, hvis du har fem spørgsmål med. Ikke fangespørgsmål. Bare fem spørgsmål, som en dygtig mægler svarer konkret på, fordi han har tænkt over det i forvejen, og som en mindre dygtig mægler bliver rund i mælet af.

Her er de fem, og hvordan du hører forskel på et godt og et dårligt svar.

Sådan bruger du de fem spørgsmål

Stil dem i samme rækkefølge til alle, du taler med, og skriv svarene ned samme dag. Ikke fordi du skal være mistroisk, men fordi tre samtaler om det samme emne lyder ens en uge senere. Selve skemaet og vægtningen ligger i sammenlign ejendomsmæglere.

Og du får mest ud af mødet, hvis du selv har et niveau på boligen i forvejen. En onlinevurdering tager to minutter, og vi har selv en. Hvordan du bygger dit eget spænd oven på den, står i hvad din bolig er værd.

Spørgsmål 1: Hvilke solgte boliger bygger dit tal på?

Hvorfor spørgsmålet virker. Et vurderingstal er en påstand. Sammenligningsgrundlaget er dokumentationen. Enhver kan sige et tal, men kun den, der har lavet arbejdet, kan lægge fem handler på bordet og forklare, hvor de ligner din bolig, og hvor de ikke gør.

Sådan lyder et godt svar. Han har handlerne med, eller han sender dem samme aften. Han siger noget i retning af: fire af dem ligner din i type og størrelse, den femte er nyere, så jeg har trukket fra der. Og han forklarer, hvor din bolig ligger i forhold til dem, og hvad der skal til, for at du rammer den øvre ende. Et godt svar indeholder tit et forbehold. Det er et sundhedstegn, ikke et svaghedstegn.

Sådan lyder et dårligt svar. "Sådan ligger markedet lige nu." Eller: "Med min erfaring kan jeg se det med det samme." Begge dele kan være sandt, og det er stadig ikke et svar. Det samme gælder, hvis han henviser til udbudspriser i stedet for til, hvad boligerne faktisk blev solgt for.

Spørgsmål 2: Hvad gør vi, hvis der ikke sker noget de første tre uger?

Hvorfor spørgsmålet virker. Alle har en plan A, og den er den samme hos alle: gode billeder, ud på portalerne, fremvisninger. Plan B findes kun, hvis han har stået i det før. Og du får svaret, mens du stadig kan vælge.

Sådan lyder et godt svar. Han skelner. Ingen klik er prisen eller det første billede. Klik uden fremvisninger er teksten eller de øvrige billeder. Fremvisninger uden bud er noget i boligen eller i prisen. Han siger, hvornår han ringer, og hvad han foreslår i hvert af de tre tilfælde. Hvad en for høj startpris koster, står i overprisning af bolig konsekvenser.

Sådan lyder et dårligt svar. "Så tager vi den derfra." Eller: "Det plejer ikke at være noget problem." Det er ikke en plan, det er en høflighed. Vær også opmærksom, hvis svaret kun har én knap i sig, nemlig at sætte prisen ned.

Spørgsmål 3: Hvad kommer jeg til at betale, hvis boligen ikke bliver solgt?

Hvorfor spørgsmålet virker. Salæret er det, alle sammenligner, men det bliver først aktuelt, hvis der kommer en handel. Spørgsmålet om det usolgte scenarie afdækker, hvem der løber risikoen, hvis det trækker ud, og det tvinger alle udgifterne frem på én gang.

Sådan lyder et godt svar. Han deler det op i tre: det her koster ingenting uanset hvad, det her betaler du ved en handel, og det her hænger du på, også hvis boligen ikke bliver solgt. Og han sætter det på skrift. Hvordan udgifterne hænger sammen, står i hvad koster en ejendomsmægler, og hvad en aftale uden binding reelt betyder, i ejendomsmægler uden binding.

Sådan lyder et dårligt svar. "Det skal du ikke tænke på, den bliver solgt." Så har du fået et løfte i stedet for et tal. Det samme gælder svaret, der kun nævner procentsatsen og lader resten stå i aftalen, du læser senere. Hvad der står i papiret, gennemgår formidlingsaftale ejendomsmægler.

Spørgsmål 4: Hvem er køberen, og hvor finder du ham?

Hvorfor spørgsmålet virker. En bolig bliver ikke solgt til markedet. Den bliver solgt til én husstand. Den, der har lagt en plan, kan beskrive den husstand og sige, hvad de kigger efter først. Den, der ikke kan, har ikke lagt en plan endnu. Han har lagt en pris.

Sådan lyder et godt svar. Han beskriver en type mennesker, ikke en aldersgruppe. Han siger, hvad de stopper op ved, og hvad de trækker fra for. Han siger, hvad der skal fremhæves, og hvad der skal håndteres, for der er altid noget af hver.

Sådan lyder et dårligt svar. "Alle mulige." Eller: "Der er stor efterspørgsel lige nu." Ikke forkert, bare tomt. Læg også mærke til, om han har set boligen indefra, inden han svarer. Fysisk til stede behøver han ikke have været, for et videomøde hvor du går rundt med telefonen, eller en video og nogle billeder, du har sendt ind, giver ham det samme. Men har ingen set andet end adressen, er beskrivelsen af køberen gætteri.

Spørgsmål 5: Hvem laver arbejdet, og hvem taler jeg med undervejs?

Hvorfor spørgsmålet virker. Mange sælgere oplever, at den, de sagde ja til, ikke er den, de ser igen. Fremvisningerne holdes af en anden, mailene kommer fra en tredje. Det er ikke i sig selv et problem, hvis det er sådan, huset er bygget, og hvis nogen siger det højt på forhånd. Det bliver et problem, når det er en overraskelse.

Sådan lyder et godt svar. Han siger, hvem der holder fremvisningerne, hvem der laver papirarbejdet, hvem du ringer til, når noget haster, og hvor hurtigt du kan forvente svar. Han lover ikke, at han personligt gør alting, for det gør ingen.

Sådan lyder et dårligt svar. "Det er mig hele vejen." Sagt af en, der har tredive boliger til salg. Eller det modsatte: en vaghed om, hvem der egentlig gør hvad, som du først forstår, når du står med en fremvisning i morgen og ikke kan få fat i nogen.

Røde flag

Ingen af dem betyder automatisk, at du skal sige nej. De betyder, at du skal spørge en gang mere, inden du skriver under.

• Tallet ligger markant over de andres, og begrundelsen er kortere. Det er den klassiske. Den mægler, der lover mest, får tit opgaven, og prisen bliver sat ned tre uger senere. Læs hvad en for høj udbudspris koster, inden du bliver glad for det højeste tal.
• Aftalen skal underskrives i dag. Et tilbud, der udløber, mens mægleren stadig sidder ved bordet, er et salgsgreb.
• Han vil ikke sende sammenligningsgrundlaget på skrift. Hvis tallet er rigtigt, er der ingen grund til at holde handlerne for sig selv.
• Bindingsperioden nævnes ikke af sig selv. Spørg direkte, hvor længe du er bundet, og hvad der skal til for at komme ud. Se opsige ejendomsmægler.
• Han har ikke set boligen indefra, men har alligevel et præcist tal. Formen er fri: besøg, videomøde eller video og billeder, du sender ind. Men nogen skal have set boligen.
• Markedsføringen beskrives i pakker og ikke i handlinger. Spørg, hvad der konkret sker de første ti dage.

Hvis du kun skal gøre én ting

Stil spørgsmål 1 og bliv siddende, til du har fået handlerne. Alt andet i mødet kan diskuteres. Det kan sammenligningsgrundlaget ikke, for enten findes det, eller også er tallet et gæt.