Ideen er enkel nok. Bliver boligen ikke solgt, skal du ikke betale.
Men ordet "gratis" laver ballade. Det lyder som alt, og det er næsten aldrig alt. I de fleste aftaler dækker det salæret, altså mæglerens egen betaling for arbejdet. Det dækker sjældent de penge, mægleren undervejs har lagt ud hos andre på din regning: rapporter, energimærke, fotograf, annoncer.
Så det korte svar på, hvad modellen dækker, er ikke særlig tilfredsstillende, men det er det rigtige: det, der står i din aftale. Ikke det, navnet antyder. Til gengæld kan du få det på plads på ti minutter, hvis du ved, hvad du skal kigge efter. Det er det, resten af artiklen handler om.
Kort fortalt
- "Gratis" betyder som regel salæret. Udlæggene til tredjemand er et selvstændigt spørgsmål.
- Der findes ingen fælles definition. To mæglere kan bruge den samme sætning om vidt forskellige aftaler.
- Den gamle tvangsordning med samme navn blev ophævet 1. juli 2000. Siden har det været frit aftalevalg.
- Opsiger du undervejs, kan billedet være et andet, end hvis boligen bare ikke bliver solgt.
- Bed om ét tal på skrift: hvad du samlet skylder, hvis der ikke kommer et salg.
Hvad bortfalder, og hvad bortfalder ikke?
Det er her, hele spørgsmålet ligger. Tabellen viser den typiske deling. Din egen aftale kan afvige på flere af linjerne, og det er lige præcis derfor, du skal læse den.
| Post | Bortfalder ved intet salg? | Hvorfor |
|---|---|---|
| Mæglerens salær | Bortfalder typisk | Det er dét, modellen handler om |
| Mæglerens timer, rådgivning, fremvisninger | Bortfalder typisk | Ligger inde i salæret |
| Tilstandsrapport | Bortfalder typisk ikke | Betalt til en bygningssagkyndig, ikke til mægleren |
| Elinstallationsrapport | Bortfalder typisk ikke | Samme, en autoriseret elinstallatør har udført arbejdet |
| Energimærke | Bortfalder typisk ikke | Udført af en energikonsulent og betalt |
| Fotografering | Varierer | Nogle mæglere har fotografen inde i deres pakke, andre fakturerer den videre |
| Annoncering på boligportaler | Bortfalder typisk ikke | Portalen har fået sine penge for den periode, boligen har ligget |
| Ejendomsdatarapport, tingbogsattest og lignende dokumenter | Bortfalder typisk ikke | Lovbestemte gebyrer betalt til det offentlige |
| Skiltning, salgsopstilling, tryksager | Varierer | Afhænger af, om det ligger i pakken eller faktureres som udlæg |
Mønsteret er værd at holde fast i, for det gør resten nemt at huske: det, mægleren selv leverer, bortfalder. Det, mægleren har købt hos en anden på dine vegne, gør sjældent. Pengene er brugt, og de er brugt hos nogen, der ikke har lovet dig noget.
Der findes aftaler, hvor mægleren også dækker udlæggene ved manglende salg. De kommer bare ikke af sig selv, og de er ikke standard. Vil du have den dækning, skal du bede om den og få den skrevet ind.
Hvad sker der, hvis du opsiger i utide?
Det er den anden halvdel, og den bliver tit overset, fordi folk kun tænker på scenariet "boligen blev ikke solgt". Scenariet "jeg gad ikke mere" er et andet.
En formidlingsaftale kan opsiges. Men opsigelsen kan udløse tre ting, der ikke ville være udløst, hvis aftalen bare var løbet ud:
Udlæggene forfalder. De er der uanset hvad, men ved en opsigelse kommer opgørelsen med det samme i stedet for ved periodens udløb.
Et eventuelt vilkår om betaling ved opsigelse. Nogle aftaler har et selvstændigt beløb, der udløses, når du træder ud undervejs. Det er ikke det samme som salæret, og det er ikke omfattet af løftet om "gratis". Har din aftale sådan et vilkår, er det det vigtigste tal i hele dokumentet.
Et krav, hvis boligen bagefter sælges til en køber, mægleren havde skaffet. Sælger du kort efter til en, mægleren havde skabt kontakten til, kan der stadig være et vederlagskrav. Reglen er der af en grund: den skal forhindre, at man opsiger dagen inden underskriften for at slippe for salæret.
Hvad de tre punkter konkret betyder i kroner, og hvordan du opsiger, så du ikke træder ved siden af, står i opsige ejendomsmægler. Skal du videre til en anden mægler bagefter, er rækkefølgen vigtig, og den er beskrevet i skifte ejendomsmægler.
Regneeksempel: hvad du reelt kan stå tilbage med
Tallene herunder er opdigtede og valgt, fordi de er nemme at følge. De er ikke et prisniveau, og de siger ikke noget om, hvad noget koster i virkeligheden. De skal kun vise mekanismen.
Forestil dig en aftale med et salær på 60.000 og udlæg for 25.000, fordelt på rapporter, energimærke, foto og annoncering.
| Situation | Salær | Udlæg | I alt |
|---|---|---|---|
| Boligen sælges | 60.000 | 25.000 | 85.000 |
| Boligen sælges ikke, aftalen løber ud | 0 | 25.000 | 25.000 |
| Boligen sælges ikke, aftale hvor også udlæg er dækket | 0 | 0 | 0 |
Læg mærke til den midterste linje. Den er den almindelige, og den er også den, folk ikke havde regnet med. Der er stadig en stor forskel på 25.000 og 85.000, og modellen har altså gjort noget for dig. Den har bare ikke gjort det til nul.
Fem spørgsmål, du skal have svaret på skrift
Ikke i et møde, hvor det bliver sagt hurtigt og venligt. På mail, hvor det står bagefter.
1. Hvad skylder jeg samlet, hvis boligen ikke bliver solgt? Ét tal. Ikke en forklaring.
2. Er udlæggene med i det tal, eller kommer de oveni? Bed om listen over de udlæg, der forventes bestilt, og hvad hver især koster.
3. Er der et beløb, hvis jeg opsiger undervejs? Og er det det samme beløb i måned to som i måned fem?
4. Hvad sker der, hvis jeg selv finder køberen? Nogle aftaler giver mægleren krav på salær alligevel. Det er værd at kende, hvis der går en nabo eller en svoger og overvejer det.
5. Hvor lang er perioden, og hvad sker der, når den udløber? Forlænges den automatisk, eller skal I aktivt tage stilling igen?
Får du fem korte svar tilbage, ved du, hvad du har med at gøre. Får du et langt svar, der ikke indeholder tal, ved du også noget. Flere spørgsmål at tage med til mødet ligger i spørgsmål til ejendomsmægler ved vurdering.
Det overrasker ofte sælgere, at...
...der ikke er nogen, der kontrollerer, hvad ordet må bruges om.
Folk læser "solgt eller gratis" som en slags mærkning med et defineret indhold, ligesom et energimærke. Men det er markedsføring, og indholdet ligger i aftaleteksten.
Der var engang en fælles ramme. En tvangsordning med netop det navn blev ophævet 1. juli 2000, og siden har det været frit aftalevalg. Det gav reel konkurrence, og der findes i dag aftaler, der er bedre end den gamle standard. Prisen for det er, at navnet ikke længere fortæller dig noget. Du kan ikke sammenligne to tilbud på overskriften, og du er nødt til at læse begge.
Det er også derfor, formuleringen "solgt eller ingen salær" er mere brugbar end "solgt eller gratis". Ikke fordi den dækker mere, men fordi den siger, hvad den dækker. Salæret. Så kan du selv gå videre og spørge til resten.
Det afhænger af din situation
- Du er fast besluttet på at sælge nu. Så betyder dækningen ved manglende salg mindre for dig. Brug i stedet energien på salærets størrelse og på, hvad der er inkluderet. Sammenligningen står i hvad koster en ejendomsmægler.
- Du prøver markedet af. Nu er det her det vigtigste vilkår i hele aftalen. Få nedsiden i kroner, inden du skriver under.
- Din bolig er svær at prissætte. Et atypisk hus, en tynd handel i området, en usikker køberkreds. Sandsynligheden for et forløb uden salg er reelt større, og så skal udlægsvilkåret læses meget grundigt.
- Du har måske selv en køber i baghånden. Så er selvsalgsklausulen vigtigere end alt andet i dokumentet.
- Du vil helst ikke bindes længe. Så er det bindingsperioden, du skal se på først. Mere om det i ejendomsmægler uden binding.
Korte svar
Er "solgt eller gratis" gratis? Salæret er typisk dækket. Udlæg til rapporter, energimærke, foto og annoncering er et selvstændigt spørgsmål, og svaret varierer fra aftale til aftale.
Er det en lovbestemt ordning? Nej, ikke længere. Tvangsordningen med samme navn blev ophævet 1. juli 2000, og siden har det været frit aftalevalg.
Kan jeg få en aftale, hvor også udlæggene bortfalder? Den slags findes, men den kommer ikke af sig selv. Bed om den, og få den skrevet ind i aftalen.
Hvad hvis jeg opsiger midt i perioden? Så kan udlæggene forfalde, og aftalen kan indeholde et selvstændigt beløb for opsigelse. Gennemgangen ligger i opsige ejendomsmægler.
Hvor står vilkårene henne? I formidlingsaftalen. Hvilke felter der betyder mest, og i hvilken rækkefølge du skal læse dem, står i formidlingsaftale ejendomsmægler.
Vi arbejder til fast pris og med "solgt eller ingen salær", og ordvalget er bevidst. Vi vil ikke skrive "gratis" om noget, hvor der kan komme en regning for rapporter, for så har vi sagt noget, vi ikke kan stå ved bagefter.
Vores holdning er, at risikoen for et forløb uden salg ikke bør ligge hos sælgeren. Det er også derfor, vi ikke har en interesse i at sætte prisen højt for at få opgaven. En bolig, der ligger usolgt hen, tjener vi ingenting på.
Men uanset hvem du vælger, er der ét spørgsmål, der skærer igennem: hvad skylder jeg, hvis boligen ikke bliver solgt? Det er det ærligste spørgsmål, du kan stille en mægler. Det er også det nemmeste at svare kort på, hvis man gerne vil.