Du har bedt tre mæglere om et tilbud. Nu ligger de på køkkenbordet, og du gør det, alle gør: du kigger på tallet øverst på side ét og sorterer dem efter det.
Det er den dyreste beslutning i hele processen, hvis du stopper der.
For der findes ingen standard for, hvordan et mæglertilbud er sat op. Det ene har ét tal og en fodnote. Det næste har fire tal spredt ud over otte sider. Det tredje nævner slet ikke fotograf. Forsidetallet er ikke prisen, det er den post, mægleren har valgt at fremhæve. Og hvad der ligger uden for den post, varierer så meget fra tilbud til tilbud, at rækkefølgen tit vender rundt, når det hele er lagt ind.
Resten af den her artikel er et regneeksempel, der viser præcis, hvordan det sker, og bagefter en opskrift på at undgå det.
Kort fortalt
- Forsidetallet i et tilbud er ét beløb blandt flere. Det er ikke prisen.
- To tilbud kan kun sammenlignes, hvis de er regnet på den samme salgspris og indeholder de samme poster.
- Det, der flytter rækkefølgen, er næsten altid udlæg, tilkøb og hvad der sker, hvis boligen ikke bliver solgt.
- Bed om alle poster på skrift. Står der ikke noget om en post, så skriv "ikke oplyst" i dit eget skema, aldrig nul.
- Ét spørgsmål gør tre uens tilbud sammenlignelige: hvad er den samlede forventede regning, inklusive moms og alle udlæg, regnet på jeres egen vurdering af min bolig?
Regneeksempel: to tilbud, der bytter plads
Alle tal herunder er opdigtede. De er valgt, fordi de er nemme at regne med, og fordi de viser mekanismen. De siger ingenting om, hvad noget koster i virkeligheden, og du skal ikke bruge dem som prisniveau. Det, du skal bruge, er formen på regnestykket.
Forestil dig to tilbud på den samme bolig. Begge mæglere har vurderet den til 3.000.000.
Tilbud A åbner med et salær på 40.000. Tilbud B åbner med 58.000. Enhver ville sige, at A er billigst. Men lad os skrive alle poster op:
| Post | Tilbud A | Tilbud B |
|---|---|---|
| Grundsalær som anført på forsiden | 40.000 | 58.000 |
| Moms, hvis den ikke var med i forsidetallet | 10.000 | 0, var med |
| Tilstandsrapport | 8.000, tilkøb | 0, inkluderet |
| Elinstallationsrapport | 5.000, tilkøb | 0, inkluderet |
| Energimærke | 6.000, tilkøb | 0, inkluderet |
| Fotopakke ud over de otte grundbilleder | 4.000 | 0, fuld pakke med |
| Plantegning | 2.000 | 0, med |
| Annoncering på eksterne portaler, 3 måneder | 7.000 | 0, med i 6 måneder |
| Forlængelse ud over den aftalte periode | 5.000 pr. kvartal | 0 |
| Gebyr ved prisnedsættelse og ny annoncering | 1.500 | 0 |
| Samlet ved salg til vurderingen | 88.500 | 58.000 |
Tilbud A åbnede 18.000 under tilbud B. Det ender 30.500 over. Rækkefølgen vendte, uden at nogen har løjet om noget som helst. Alle posterne stod i tilbud A. De stod bare ikke på forsiden.
Og der er en linje mere, som ikke er med i tabellen, fordi den ikke er en pris, men en risiko:
| Situation | Tilbud A | Tilbud B |
|---|---|---|
| Boligen bliver ikke solgt | Udlæg til rapporter og annoncering skal betales, i alt 32.000 | Intet salær, men afklar hvad der sker med udlæggene |
| Du opsiger aftalen efter to måneder | Opsigelsesbetaling plus afholdte udlæg | Afhænger af aftalen, spørg |
Det er den linje, der har den største spredning mellem tilbud i praksis, og det er også den, folk læser sidst. Læs den først. Hvad der ligger i "solgt eller ingen salær" som model, står i solgt eller gratis ejendomsmægler.
En ting til om eksemplet: tallene er sat op, så mekanismen er tydelig. I virkeligheden er forskellene sjældent så rene, og nogle gange er det billigste forsidetal faktisk også det billigste tilbud. Pointen er ikke, at det dyre altid er billigst. Pointen er, at du ikke kan vide det, før nederste række er udfyldt.
Hvilke poster skal du bede om at få skrevet ind?
Bed om alle ti. Ikke fordi de alle sammen koster noget hos alle, men fordi et tilbud, hvor de står, er et tilbud, du kan regne på.
- Salæret, med angivelse af, om det er fast, en procentsats eller resultatafhængigt.
- Momsen. Er forsidetallet med eller uden?
- Tilstandsrapport. Inkluderet eller tilkøb, og hvad koster den her?
- Elinstallationsrapport. Samme.
- Energimærke. Samme. Det skal ligge klar, inden boligen annonceres.
- Fotografering. Ikke "professionel fotografering", men hvor mange billeder, om drone og video er med, og hvad der koster ekstra.
- Plantegning. Med eller tilkøb.
- Annoncering. Hvilke portaler, hvor længe, og hvad en forlængelse koster.
- Ændringer undervejs. Ny tekst, nye billeder, prisnedsættelse, fornyet annoncering.
- Hvad du skylder, hvis boligen ikke bliver solgt, og hvad du skylder, hvis du opsiger.
Får du et tilbud, hvor en af de ti mangler, er det ikke nødvendigvis et dårligt tilbud. Men det er et ufærdigt et, og du skal have det færdigt, inden du sammenligner. Selve aftaledokumentet, og hvad der er bindende i det, er beskrevet i formidlingsaftale med ejendomsmægler.
Sådan gør du to tilbud sammenlignelige
Fire trin. Den samlede øvelse tager under en time.
Trin 1: Vælg én salgspris, og regn alt på den. Det er det trin, folk springer over, og det er det vigtigste. Har den ene mægler vurderet din bolig højere end den anden, er hans procentsalær regnet på et større tal, og så sammenligner du to forskellige boliger. Vælg det tal, du selv tror på, og bed begge om at regne på det.
Trin 2: Lav dit eget skema, og tving tilbuddene ind i det. Ikke deres opstilling. Din. Ti linjer, en kolonne pr. mægler.
Trin 3: Skriv "ikke oplyst", hvor der ikke står noget. Aldrig nul. En tom linje er ikke en gratis ydelse, det er et spørgsmål, du mangler at stille.
Trin 4: Læg sammen, og kig kun på nederste række. Plus risikolinjen om manglende salg, som ikke kan lægges sammen med de andre, men som skal stå ved siden af.
Når skemaet er udfyldt, er du færdig med at sammenligne på pris. Så kan resten af valget handle om det, der faktisk afgør, hvad boligen bliver solgt til. Hvordan du vurderer den del, står i sådan holder du mæglerne op mod hinanden og vælg ejendomsmægler.
Dit eget skema
Udfyld det med dine egne tilbud. Skemaet er mere værd end noget eksempel, fordi det er dine tal.
| Post | Mægler 1 | Mægler 2 | Mægler 3 |
|---|---|---|---|
| Salgspris, alt regnes på | |||
| Salær, model og beløb | |||
| Moms, med eller ej | |||
| Tilstandsrapport | |||
| Elinstallationsrapport | |||
| Energimærke | |||
| Foto, antal og hvad er med | |||
| Plantegning | |||
| Annoncering, portaler og periode | |||
| Forlængelse pr. periode | |||
| Ændringer og gebyrer | |||
| Samlet ved salg | |||
| Hvis boligen ikke sælges | |||
| Hvis jeg opsiger |
Fem spørgsmål, der gør resten af arbejdet
Stil dem ordret, og bed om svaret skriftligt. De er formuleret, så et rundt svar ikke kan gemme sig i dem.
- Hvad er den samlede forventede omkostning, inklusive moms og alle udlæg, hvis boligen sælges til jeres egen vurdering?
- Hvilke poster i det tal kan ændre sig, og hvor meget kan de ændre sig?
- Hvad skylder jeg, hvis boligen ikke bliver solgt inden for aftaleperioden?
- Hvad skylder jeg, hvis jeg opsiger undervejs?
- Hvad koster det at fortsætte, når den aftalte periode er slut?
Det er de fem. Der findes en længere liste til selve vurderingsmødet i spørgsmål til ejendomsmægler ved vurdering, men disse fem handler kun om tilbuddet.
Typiske fejl
- At sortere tilbud efter forsidetallet og standse der.
- At læse et procentsalær som en pris. Det er en pris ganget med et tal, en anden har sat.
- At skrive nul, hvor der står ingenting.
- At sammenligne to tilbud, der er regnet på hver sin vurdering af boligen.
- At overse, hvad "fra" betyder i en fra-pris. Det er den billigste variant, ikke din.
- At acceptere en ydelse beskrevet i kvalitet frem for i antal. "Professionel fotografering" er ikke en oplysning, "op til femten billeder inklusive drone" er.
- At vente med spørgsmålet om manglende salg, til der ikke er sket noget i fire måneder.
Vi arbejder til fast pris og med "solgt eller ingen salær", og det gør vores eget tilbud kort. Der er ikke så meget at regne på, når beløbet er ét beløb, og når svaret på "hvad hvis den ikke sælges" er ingenting i salær.
Men uanset hvem du vælger, er det den nederste række, der er tilbuddet. Alt over den er opstilling. Et tilbud, du skal bruge en time på at forstå, fortæller dig i øvrigt noget om, hvordan resten af samarbejdet kommer til at føles. Gennemsigtighed koster ikke noget at give, så når den mangler, er det som regel et valg.