Hvad koster det at sælge en lejlighed?

Hvad tager administrator betalt for, når din lejlighed skal sælges?

Det her er afsnittet, folk springer over. Lad være med det.

Når en ejerlejlighed skifter hænder, skal købers rådgiver og bank kunne se, hvordan foreningen har det. De oplysninger ligger hos administrator og skal hentes frem, samles og underskrives af et menneske. Det er en ydelse, og den faktureres. Som regel til sælger.

Der er tre ting, du betaler for.

Selve oplysningsskemaet. De fleste administratorer har et standardskema, tit kaldet et ejendomsoplysningsskema eller en ejerforeningsattest. Det er et udfyldt dokument med foreningens nøgletal, og det er det, hele handlen hænger på.

Dokumenterne, der følger med. Regnskab, budget, vedtægter, referater. Nogle administratorer lægger dem i skemaets pris, andre tager for hvert enkelt bilag.

Ekspeditionen efter handlen. Foreningen skal notere den nye ejer i sine bøger, og der er tit et selvstændigt gebyr for det. I nogle foreninger betaler køber, i andre sælger. Det står i vedtægterne, så slå det op tidligt.

Hvilke dokumenter udløser et gebyr?

Ikke alle foreninger tager for alle punkter, men alle punkterne kan udløse et gebyr:

De to nederste linjer er dem, der overrasker. Du har aftalt en pris for pakken, og så kommer der en regning mere, fordi købers advokat stillede fire spørgsmål, som skemaet ikke svarede på.

Hvorfor er beløbet så forskelligt fra forening til forening?

Fordi der ikke findes en fast takst. Prisen sættes af administrator eller af foreningen selv, og fem ting trækker den op og ned:

Hvem der administrerer. En professionel administrator har et apparat, en timepris og en standardpakke. En forening, hvor kassereren selv sidder med regnskabet, har måske ingen pris overhovedet, men til gengæld en leveringstid, der er svær at styre.

Om skemaet er standardiseret. Er der en færdig skabelon, går det hurtigt. Skal tallene graves frem manuelt, bliver det dyrere.

Hvor rodet foreningens papirer er. Mangler der referater, eller er regnskabet ikke godkendt endnu, bliver det til arbejdstimer.

Hvor mange spørgsmål der kommer. Hver runde med købers rådgiver kan koste.

Hvor hurtigt det skal gå. Haster det, betaler du for, at det haster.

Du kan sjældent forhandle. Det er foreningens administrator, ikke din leverandør, og du har valgt ham lige så lidt, som du har valgt naboen. Men du kan to ting: spørge om prisen, før du lægger budgettet, og bestille papirerne tidligt, så du undgår hastetillægget. Hvad der ellers skal fremskaffes, står i ejerforeningens dokumenter ved salg.

Ejerlejlighed eller andelsbolig: hvad er forskellen på omkostningerne?

Mange bruger ordene i flæng, og så går det galt i budgettet. En ejerlejlighed er fast ejendom, som du ejer. En andelsbolig er en brugsret, der følger med en andel i en forening. Det lyder som jura, men det rammer pengepungen.

Tre steder er forskellen konkret.

Forbedringsvurderingen. I en andelsbolig får du kun betaling for dine forbedringer, hvis de er vurderet af en, foreningen accepterer. Det er en selvstændig udgift, den skal bestilles i god tid, og den kan flytte din pris mærkbart i begge retninger. Har du kvitteringer, får du mere med.

Papirmængden. En andelshandel kræver nøgleoplysningsskema for både foreningen og boligen, seneste regnskab, vedtægter og referater. Flere dokumenter og tit et større administratorgebyr.

Tidsplanen, som også koster. Bestyrelsen skal godkende køber, og mødes de en gang om måneden, ligger der en forsinkelse, du ikke kan gøre noget ved. En forsinkelse er ikke en faktura, men den er penge, hvis du sidder med to boliger imens. Hele gennemgangen står i salg af lejlighed med andelsbolig.

Til gengæld tinglyses der ikke noget skøde på en andel, så tinglysningsafgiften falder væk. Den betales normalt af køber, men den fylder i den samlede handel.

Hvordan adskiller udgifterne sig fra et hussalg?

Nettoresultatet er, at et lejlighedssalg oftest er billigere. Den store post er stadig salæret, og det er også den eneste post, du reelt kan forhandle. Sammenligningen med hussiden ligger i hvad koster det at sælge hus.

En detalje om energimærket sparer folk for en regning hvert år: mange etageejendomme har et fælles mærke for hele bygningen. Har din forening det, og er det gyldigt, skal du ikke betale for et nyt. Tjek det, før nogen bestiller. Se reglerne for energimærket.

Regneeksempel: fra salgspris til provenu

Sådan laver du budgettet på en aften

1. Find et realistisk prisniveau. Vores onlinevurdering giver dig niveauet på to minutter. Få det derefter kvalificeret af en mægler, som har set lejligheden indefra. Et videomøde eller nogle billeder, du sender ind, gør samme arbejde som et besøg.
2. Ring til administrator. Spørg om prisen på oplysningsskemaet, om bilagene er med, om der er et ejerskiftegebyr, hvem der betaler det, og hvor lang leveringstiden er.
3. Hent restgælden hos dit institut, med kursregulering og indfrielsesgebyr. Se hvad det koster at indfri realkreditlånet.
4. Få salæret på skrift, alt inklusive og med moms, så du sammenligner det samme.
5. Tjek energimærket i foreningens papirer, før du bestiller.
6. Læs de seneste referater og noter, om der er vedtaget arbejder, som ikke er udført.
7. Læg en reserve ind til det uforudsete.

Det går oftest galt her

• At betale for et energimærke, som foreningen allerede har.
• At bestille administratorens papirer sent. Det koster hastetillæg og kan holde handlen op i uger.
• At tro, at prisen på oplysningsskemaet er den samme overalt. Den er sat af din forening, ikke af markedet.
• At blande ejerlejlighed og andelsbolig sammen, når budgettet lægges.
• At glemme forbedringsvurderingen i en andelsbolig, både som udgift og som tidsforbrug.
• At regne med salgsprisen i stedet for provenuet.
• At overse et vedtaget, men uudført arbejde i foreningen. Køber overser det ikke.