Opsige ejendomsmægler: sådan gør du, og hvad det kan koste

Du kan sige stop i morgen. Det er den korte version, og den overrasker mange, som går og tror, at de er låst fast, indtil bindingsperioden er ovre.

Det, du derimod ikke kan, er at være sikker på, at det er gratis. Retten til at gå og retten til at gå uden regning er to forskellige ting, og det er dér, folk bliver overraskede.

Denne artikel handler om selve handlingen. Hvornår du kan opsige, hvad det kan udløse, hvad du skal gøre i hvilken rækkefølge, og hvad du skal have på skrift undervejs. Skal du videre til en anden mægler bagefter, er det en beslutning for sig, og den ligger i skifte ejendomsmægler.

Kan du opsige, og hvornår?

Ja, og når som helst. Efter lov om formidling af fast ejendom § 29, stk. 3 kan en formidlingsaftale opsiges uden varsel.

Der er altså ikke en opsigelsesfrist, du skal ramme, og du skal ikke vente på, at en periode udløber. Du behøver heller ikke en særlig begrundelse. Det er en helt almindelig ting i branchen, og du er ikke den første, der gør det.

Det, der afgør, hvad opsigelsen kommer til at koste, er to andre ting: hvad der står i din egen aftale, og hvem der ender med at købe boligen.

Hvilke situationer udløser hvad?

Her er oversigten. Find den linje, der ligner din, og læs så det tilhørende afsnit i aftalen.

Den femte linje er den, der koster mest, og den er også den, folk overser. Efter § 32, stk. 2 kan mægleren have krav på vederlag, hvis ejendommen efter aftalens ophør sælges til en køber, som mæglerens indsats har skaffet kontakt til.

Reglen er der af en god grund. Uden den kunne man lade mægleren gøre hele arbejdet, finde køberen, og så opsige dagen inden underskriften for at slippe for salæret. Er du i tvivl, om en konkret køber falder inden for reglen, er det et spørgsmål til en advokat. Det er ikke altid oplagt, og beløbet er stort nok til at være det værd.

Hvad koster udlæggene?

Udlæggene er de penge, mægleren har lagt ud hos andre på din regning. De er brugt hos nogen, der ikke har lovet dig noget, og de kommer sjældent tilbage.

Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, fotograf, annoncering på boligportalerne, offentlige dokumenter. Har de været bestilt og udført, skal de betales.

Men noget af det er ikke spildt, og det er værd at vide, inden du bliver bekymret:

• Energimærket er gyldigt i 10 år og følger boligen. Det kan bruges videre uden videre. Reglerne om gyldigheden står i hvor længe gælder energimærke.
• Tilstandsrapporten har en kortere gyldighed, men kan tit også bruges videre, hvis der ikke er gået for lang tid. Se hvor længe gælder en tilstandsrapport.
• Billeder, plantegning og tekst kan nogle gange følge med, og nogle gange ikke. Det afhænger af, hvem der har rettighederne, så spørg.

Har din aftale et vilkår om betaling ved opsigelse, kommer det oveni. Er der intet sådant vilkår, som i en ren "solgt eller ingen salær"-model, er der intet salær at betale, når der ikke er kommet et salg. Delingen mellem det, der bortfalder, og det, der ikke gør, er gennemgået i solgt eller gratis ejendomsmægler.

Sådan gør du, trin for trin

Rækkefølgen betyder noget. Særligt trin 1 og trin 6.

1. Læs aftalen først. Find tre ting: et eventuelt beløb ved opsigelse, listen over udlæg, og afsnittet om salg efter aftalens ophør. Hvor de står, og hvad de hedder, er gennemgået i formidlingsaftale ejendomsmægler.

2. Bed om en opgørelse, inden du siger noget om at opsige. Formuler det neutralt: "hvad ville jeg skylde, hvis jeg opsagde i dag, opdelt på poster?" Du har brug for tallet for at kunne tage beslutningen, og du forpligter dig ikke til noget ved at spørge.

3. Tag beslutningen. Nu har du et tal i stedet for en fornemmelse. Det er også her, du kan overveje, om en samtale om pris eller strategi ville løse problemet billigere.

4. Opsig på skrift. En mail er nok. Skriv datoen, skriv at du opsiger formidlingsaftalen, og bed om en bekræftelse på modtagelsen. Undlad at skrive lange begrundelser. De er ikke nødvendige, og de kan komme til at fylde i en drøftelse senere.

5. Bed om listen over interesserede. Navne på dem, der har været til fremvisning eller vist konkret interesse. Den liste er direkte relevant for § 32, stk. 2, og den er langt lettere at få nu end om tre måneder.

6. Bed om materialet, og få boligen taget ned. Billeder, plantegning, rapporter, energimærke. Og bekræftelse på, at annoncerne er fjernet, og skiltet er hentet. Det sidste bliver tit glemt.

7. Vent med at skrive under et nyt sted. Først når opgørelsen ligger, ved du, hvad hele skiftet koster. Hvad du derefter skal se efter hos den næste, står i skifte ejendomsmægler.

Det, du skal have på skrift

Fem ting. Alle sammen på mail, ikke sagt i en telefon.

• Bekræftelse på, at opsigelsen er modtaget, med dato
• Opgørelsen over, hvad du skylder, opdelt på poster
• Listen over interesserede købere og fremvisninger
• Bekræftelse på, at annoncerne er taget ned
• Aftale om, hvilket materiale du må bruge videre

De fem mails tager en halv time at få hjem, og de er hele forskellen på et rent snit og en uklar situation, du skal rode med i seks måneder.

Det oplever vi ofte

Folk opsiger for sent. De venter tre måneder mere, fordi de ikke vil være til besvær, og fordi de håber, det løsner sig af sig selv.

Det, der gør beslutningen svær, er sjældent tvivlen om, hvad der er rigtigt. Det er, at man skal ringe og sige det til en, man har drukket kaffe med. Så husk, at en mail er nok.

Vi ser også det modsatte: folk, der opsiger midt i en frustration uden at have bedt om opgørelsen først, og som så får regningen bagefter som en overraskelse. Bed om tallet, inden du beslutter dig. Det er ét spørgsmål, og du kan altid opsige alligevel.

Og så er der timingen. Har boligen ligget længe uden bud, er det ikke altid mægleren, der er problemet. Hvad liggetid faktisk fortæller, står i liggetid bolig til salg.

Typiske fejl

• At tro, at man er bundet, indtil bindingsperioden udløber. Du kan opsige uden varsel.
• At tro, at "uden varsel" betyder "uden omkostning".
• At opsige mundtligt og ikke få det bekræftet skriftligt.
• At opsige uden at bede om listen over interesserede købere.
• At smide rapporter og energimærke væk. Meget af det kan bruges videre.
• At skrive under hos en ny mægler, før den samlede regning fra den gamle er kendt.