Det her handler om selve tallet. Ikke om virksomheden, ikke om salæret, ikke om bindingen. Dem tager du et andet sted, og de ligger i vælg ejendomsmægler.
Her handler det om den halve time, hvor mægleren har set boligen og skal fortælle dig, hvad den kan sælges for. Det er den vigtigste halve time i hele salget, for alt det, der kommer bagefter, bliver bygget oven på det tal. Og det er samtidig den halve time, hvor du er dårligst rustet, fordi du hører tallet for første gang og gerne vil kunne lide det.
Så tag et scorekort med.
Kort fortalt
- Tallet i sig selv siger ingenting. Metoden bag tallet siger alt.
- Syv spørgsmål er nok. Skriv dem ned, og stil dem i samme rækkefølge til alle, du taler med.
- Et godt svar indeholder konkrete boliger, datoer og mindst ét forbehold.
- Et rødt flag-svar handler om mægleren, om markedet eller om din følelse. Ikke om din bolig.
- Bed altid om sammenligningsgrundlaget på skrift. Det er den ene ting, du ikke skal give dig på.
- Ingen kan svare rigtigt på nogen af spørgsmålene uden at have set boligen indefra.
Sådan bruger du scorekortet
Skriv de syv spørgsmål af på et stykke papir eller i en note, og læg det på bordet. Det er ikke uhøfligt. En mægler, der har gjort forarbejdet, bliver glad for at møde en sælger, der vil høre begrundelsen, for det er dér, han kan vise, at han er bedre end den næste.
Sæt et mærke ud for hvert svar, mens du hører det: grønt hvis svaret er konkret, gult hvis det er halvt, rødt hvis det er en fornemmelse. Du skal ikke tælle sammen bagefter. Du skal bare kunne se, om der er flere røde end grønne, når du kigger på papiret næste dag.
Og du får mest ud af mødet, hvis du selv har et niveau med. En onlinevurdering tager to minutter, og vi har selv en. Hvordan du bygger dit eget spænd oven på den, står i hvad er min bolig værd.
Scorekortet: syv spørgsmål om prisen og grundlaget
| # | Spørgsmål | Et godt svar indeholder | Rødt flag-svar |
|---|---|---|---|
| 1 | Hvilke solgte boliger bygger tallet på? | Tre til fem konkrete boliger med adresse, salgsdato og salgspris. Tilbud om at sende dem på skrift | "Sådan ligger markedet lige nu." Eller udbudspriser i stedet for salgspriser |
| 2 | Hvordan har du justeret for forskellene mellem dem og min bolig? | En justering ad gangen, sagt højt: nyere køkken hos den ene, større grund hos den anden, og hvad hver ting er sat til | "Det ligger i den samlede vurdering." Ingen enkeltposter, kun ét tal |
| 3 | Hvad i min bolig trækker prisen op, og hvad trækker den ned? | Mindst to konkrete ting i hver retning, set i boligen og ikke i papirerne | Kun det positive. En mægler, der ikke kan nævne noget, der trækker ned, er høflig, ikke ærlig |
| 4 | Er det et spænd eller et punkt, og hvad skal der til for at ramme den øvre ende? | Et spænd med en betingelse: rydder du op, males der, håndteres den ene ting, ligger du højere | Ét præcist tal uden spænd og uden forbehold |
| 5 | Hvad ville du sætte den til, hvis den skulle sælges inden for to måneder? | Et lavere tal og en forklaring på, hvor meget af luften der ryger ud, når tiden strammer | Samme tal som før. Så var det første tal ikke en pris, det var et ønske |
| 6 | Hvor sikker er du på tallet, og hvad kan flytte det? | Hvad mægleren er mest usikker på, og hvad der ville få ham til at ændre mening | "Jeg har lavet det her i tyve år." Erfaring er ikke en begrundelse, det er en biografi |
| 7 | Hvem er køberen, og hvad stopper han op ved? | En beskrivelse af en husstand og af de to eller tre ting, de kigger på først | "Alle mulige." Eller: "Der er stor efterspørgsel lige nu" |
Bemærk mønsteret i højre kolonne. De røde svar er ikke usande. De er bare tomme, og de er tomme på den samme måde hver gang: de handler om markedet, om mægleren eller om din følelse, aldrig om din bolig.
Spørgsmål 1 er det vigtigste af de syv. Fremgangsmåden bag et sammenligningsgrundlag, og hvordan du selv kontrollerer det bagefter, står i find salgspris på bolig. Selve metoden bag en vurdering står i hvordan vurderes en bolig.
De to opfølgninger, der afgør det hele
Uanset hvad du får svar på, har du to sætninger tilbage. De er korte, og de flytter mere end noget andet i mødet.
"Kan du sende de handler til mig på skrift?" Hvis tallet er rigtigt, er der ingen grund til at holde handlerne for sig selv. Og du får noget, du kan slå op selv, i ro, uden nogen i sofaen.
"Hvad bygger du det på?" Sig den, hver gang du får et svar, der lyder rigtigt uden at indeholde noget. Den er ikke aggressiv. Den er bare det spørgsmål, der får en påstand til enten at folde sig ud eller falde sammen.
Sådan hører du forskel på et forbehold og en undvigelse
De to ting lyder ens for et utrænet øre, og forskellen er ret vigtig.
Et forbehold er præcist. "Jeg er usikker på badeværelset, fordi jeg ikke ved, hvordan gulvet er opbygget under fliserne. Hvis det er, som jeg tror, ligger vi i den øvre ende. Hvis ikke, trækker en køber fra." Det er en dygtig fagperson, der viser dig, hvor hans viden stopper. Det er et grønt svar.
En undvigelse er upræcis. "Det afhænger jo af markedet." "Det kan man aldrig vide." "Køberne bestemmer til sidst." Alt sammen sandt, og intet af det er et svar. Det er et rødt svar.
Reglen er enkel: et forbehold peger på noget bestemt i din bolig. En undvigelse peger udad, på noget ingen af jer kan gøre noget ved.
Spørgsmålet om, hvordan boligen er blevet set
Der er et spørgsmål mere, som ikke står i skemaet, fordi det ikke handler om prisen, men om, hvorvidt de andre svar overhovedet kan bruges: har du set boligen indefra?
Fysisk til stede behøver mægleren ikke have været. Et videomøde, hvor du går rundt med telefonen, eller en video og nogle billeder, du har sendt ind, giver ham det samme faglige grundlag som et besøg. Formen vælger du, og for mange er den digitale vej hurtigere.
Men har ingen set andet end adressen, er alle syv svar gæt. Så kan mægleren ikke vide, om dit tredje soveværelse reelt er et pulterkammer, om kælderen lugter, eller om køkkenet er tre år eller tredive år gammelt. Det er lige præcis de ting, der afgør, hvor i sit niveau boligen lander. Hvad forskellen betyder for tallet, står i online boligvurdering.
Hvad du gør med tallet bagefter
Vurderingstallet er ikke en udbudspris. Det er en oplysning, du bruger til at vælge en, og den beslutning kommer senere, med andre hensyn i.
Bliver du fristet af det højeste tal, så læs hvad en for høj udbudspris koster først. Det er den samme mekanisme hver gang: et for højt tal koster de første tre uger, hvor interessen er størst, og bagefter forhandler du fra en svagere position, end hvis prisen havde været rigtig fra start.
Printvenlig tjekliste til mødet
Skriv af, eller print siden. Sæt et flueben, når du har fået et svar, du kan skrive ned bagefter.
- Hvilke tre til fem solgte boliger bygger tallet på? Adresse, dato, pris.
- Hvordan er der justeret for forskellene til min bolig, post for post?
- Hvad trækker prisen op, og hvad trækker den ned?
- Er det et spænd? Hvad skal der til for at ramme den øvre ende?
- Hvad ville tallet være, hvis boligen skulle sælges på to måneder?
- Hvor er du mest usikker, og hvad kan flytte tallet?
- Hvem er køberen, og hvad stopper han op ved?
- Har du set boligen indefra, og hvordan?
- Vil du sende sammenligningsgrundlaget på skrift?
- Fik jeg sagt "hvad bygger du det på" mindst én gang?
Og en sidste linje, som ikke er et spørgsmål: du skriver ikke under i mødet. Du tager papirerne med hjem. Ingen mægler bliver overrasket over at høre det, og den, der bliver det, har lige svaret på et spørgsmål, du ikke nåede at stille.
Et tal uden en begrundelse er ikke en vurdering. Det er et gæt med to decimaler. Derfor er de syv spørgsmål ikke noget, vi synes, du skal spare os for. De er det, en vurdering skal kunne tåle.
Vi skal se boligen indefra, før vi siger et tal. Om det bliver et besøg, et videomøde hvor du går rundt med telefonen, eller en video og nogle billeder, du sender ind en tirsdag aften, er dit valg. Fagligt er det den samme opgave.
Og der er noget ved vores måde at arbejde på, som gør spørgsmål 4 og 5 nemmere at svare ærligt på: vi arbejder til fast pris, og du betaler kun, hvis boligen bliver solgt. Vi tjener ikke mere ved at sætte tallet højt for at få opgaven, og vi tjener ingenting på en bolig, der ligger usolgt hen på en pris, ingen vil betale. Vores interesse er et tal, der holder, og en begrundelse, du kan gentage for din bank tre uger senere.