Der er gået tre måneder. Der har været fire fremvisninger, ingen bud, og du har ikke hørt fra din mægler siden den sidste prisnedsættelse. Så begynder tanken at melde sig.
Den tanke er tit rigtig. Men lige så tit peger den det forkerte sted hen. For et skifte flytter kun noget, hvis det, der er galt, faktisk sidder hos mægleren. Sidder det i prisen, får du samme forløb igen med et nyt logo i haven.
Her tager vi beslutningen og forløbet: hvornår du skal skifte, hvornår du skal gøre noget andet, hvad du skal have med over, og hvad et skifte gør ved den tid, boligen har ligget til salg. Selve opsigelsen, hvad den koster og hvad loven siger, ligger i opsige ejendomsmægler.
Kort fortalt
- Et skifte hjælper på præsentation, indsats og kommunikation. Det hjælper ikke på en pris, markedet ikke vil betale.
- Spørg dig selv, om der er kommet folk til fremvisning. Kommer der ingen, er det prisen eller annoncen. Kommer de og går igen uden bud, er det boligen eller forventningen.
- Du kan opsige uden varsel, men det er ikke altid gratis. Få opgørelsen, inden du beslutter dig.
- Bed om listen over interesserede. Det er det ene papir, der afgør, om skiftet bliver rent.
- Energimærke, rapporter og en del af materialet kan følge med. Det sparer en pæn del af regningen.
- Boligen genopstår som "ny" på portalerne, men de købere, der følger dit område, husker den. Brug en pause og en reel relancering frem for et skilteskift om fredagen.
Er det mægleren, eller er det prisen?
Det er hovedspørgsmålet, og det er værd at bruge en aften på, inden du skriver en opsigelse.
Kig på trafikken frem for på følelsen. Der er tre mønstre, og de peger hver sit sted hen.
Ingen klik, ingen henvendelser, ingen fremvisninger. Så er boligen ikke blevet set, eller også er den blevet set og valgt fra på billedet og tallet. Det er annoncen eller prisen. En ny mægler kan lave en ny annonce, men han kan ikke lave en ny pris uden dig.
Der kommer folk til fremvisning, men ingen bud. Så virker annoncen, og prisen er inden for skiven. Nu er det noget, der sker i boligen eller i mødet: en stand, folk ikke havde regnet med, eller en mægler, der ikke følger op bagefter. Her kan et skifte flytte noget.
Der kommer bud, men de er lave, og de bliver ikke til noget. Så er markedet i gang med at fortælle dig et tal. Det er sjældent mæglerens skyld, og det bliver ikke bedre af en anden afsender. Ret prisen, inden du gør noget andet.
Og en ting mere, der er let at overse: hvor længe har boligen ligget i forhold til, hvad der er normalt for din type bolig? Har den ligget kortere end det, er der måske slet ikke noget at reagere på endnu. Liggetid på bolig til salg sætter tallene i perspektiv.
Beslutningsguide: hvis X, så gør Y
| Det, du oplever | Det, der sandsynligvis er galt | Det, du skal gøre |
|---|---|---|
| Ingen fremvisninger på flere uger | Prisen, eller annoncen | Ret prisen først. Skift kun, hvis mægleren afviser at tale om den |
| Få og dårlige billeder, ingen plantegning | Præsentationen | Bed om nyt materiale. Får du nej, er et skifte oplagt |
| Du hører aldrig fra mægleren | Kommunikationen | Aftal en fast kadence. Sker der intet, så skift |
| Fremvisninger uden bud | Boligen eller forventningen | Spørg, hvad køberne har sagt. Ret det, der kan rettes |
| Mægleren har ingen plan efter nedsættelse to | Indsatsen | Skift. Det er den klareste af dem alle |
| Boligen blev sat højt for at få opgaven | Prisstrategien | Ret prisen, og skift til en, der begrunder sit tal |
| Du kan ikke få fat i nogen, når du ringer | Kapaciteten | Skift, men spørg den næste, hvem der dækker ved ferie |
| Du er bare utålmodig | Tiden | Vent. Tjek liggetiden for din boligtype først |
Bemærk mønsteret. I halvdelen af rækkerne er svaret ikke et skifte. Det er en samtale, du ikke har taget endnu.
De fire grunde, folk faktisk skifter af
Prisen blev sat for højt fra start, og de to nedsættelser kom begge for sent. Skifter du uden at rette prisen, gentager forløbet sig. Hvad det koster i tid, står i overprisning af bolig: konsekvenser.
Der bliver ikke kommunikeret. Den mest almindelige. Den er også nem at rette hos den næste: aftal faste tidspunkter for tilbagemeldinger, allerede når du skriver under.
Præsentationen er for tynd. Få billeder, dårligt lys, ingen plantegning. Her giver et skifte reel effekt, hvis du samtidig får nyt materiale. Se boligfotografering: tips.
Der sker ingenting, og der kommer ingen plan. Det er den situation, hvor et skifte hjælper mest.
Kun de to sidste handler om mægleren alene. Ved de to første skal du selv ændre noget, uanset hvem der får opgaven.
Sådan gør du, i den rigtige rækkefølge
1. Læs den aftale, du har. Find de tre felter: betaling ved opsigelse, udlæg, og vilkåret om salg efter ophør. Har du ikke aftalen liggende, så bed om den på mail. Hvad de enkelte felter betyder, står i formidlingsaftale med ejendomsmægler.
2. Bed om en opgørelse, før du beslutter dig. Hvad skylder du, hvis du stopper i dag, opdelt på poster? Tallet ændrer nogle gange beslutningen, og det er billigere at vide det nu.
3. Tal med den nuværende mægler én gang til. Ikke for at være flink, men fordi et konkret krav nogle gange løser det: ny pris, nye billeder, fast opfølgning hver fjortende dag. Får du et nej, ved du, hvad du skal.
4. Find den næste, inden du opsiger. Ikke skriv under, bare find. Tal med to eller tre, og spørg dem, hvad de vil gøre anderledes med netop din bolig. Kan de ikke svare konkret, er de ikke svaret.
5. Opsig skriftligt. En mail med dato er nok. Bed om en bekræftelse.
6. Bed om listen over interesserede. Alle, der har været til fremvisning eller vist konkret interesse, med dato. Den liste er hele forskellen mellem et rent skifte og en tvist.
7. Få materialet udleveret. Billeder, plantegning, rapporter, energimærke, salgsopstilling, BBR og de oplysninger, du selv har afgivet.
8. Skriv under det nye sted. Først nu. To mæglere på samme bolig samtidig er en dårlig idé: køberne ser den samme bolig to steder, tit til forskellige priser, og ingen af mæglerne prioriterer en opgave, de måske ikke får betaling for.
9. Hold boligen ude af markedet et par uger. Og brug pausen til det, der skulle have været lavet: prisen, billederne, den ting i boligen du hele tiden har tænkt på.
10. Relancér. Ny tekst, nye billeder, eventuelt ny pris, alt sammen samme dag.
Læg mærke til rækkefølgen mellem 5 og 8. Opsig først, få bekræftelsen, skriv derefter under. Aldrig omvendt.
Hvad skal med over, og hvad må genbruges?
| Materiale | Kan det følge med? |
|---|---|
| Energimærke | Ja. Gyldigt i 10 år og følger boligen |
| Tilstandsrapport | Tit ja, afhængigt af alder og gyldighed |
| Elinstallationsrapport | Samme |
| BBR-meddelelse og oplysninger, du selv har afgivet | Ja, de er dine |
| Ejendomsdatarapport | Tit ja, men tjek alderen |
| Plantegning | Typisk ja |
| Fotos | Afhænger af rettighederne. Spørg direkte |
| Salgsopstillingens tekst | Ofte nej, og det gør sjældent noget |
| Liste over interesserede købere | Bed om den. Den er afgørende |
Fotos er den, folk bliver overraskede over. Du har betalt for dem, men rettighederne kan ligge hos fotografen eller hos mægleren, og en brugsret til én mæglers markedsføring er ikke en ret til at tage dem med videre. Spørg direkte. Får du nej, er det tit alligevel bedre med nye, for præsentationen er jo ofte en del af grunden til, at du skifter.
Og hold fast i rapporterne. Det er sjældent de to salærer, der gør et skifte dyrt. Det er de gentagne udlæg: et nyt sæt rapporter, et nyt energimærke og nye billeder, fordi ingen huskede at bede om de gamle.
Hvornår risikerer du at betale to gange?
Der er én hovedsituation, og den følger af lov om formidling af fast ejendom § 32, stk. 2: mægleren kan have krav på vederlag, hvis ejendommen efter aftalens ophør sælges til en køber, som hans indsats har skaffet kontakt til.
Konkret: den gamle mægler havde en køber til fremvisning. Du skifter. To måneder senere køber den samme person boligen gennem den nye mægler. Nu kan begge have et krav, den gamle efter § 32, stk. 2 og den nye efter jeres nye aftale.
Det er derfor, listen over interesserede er det vigtigste papir i hele skiftet. Med den i hånden kan I holde øje, og melder et af navnene sig, kan du tage snakken, inden handlen er lukket, i stedet for bagefter.
Ud over den situation er der ikke nogen generel risiko for to salærer. Har den gamle aftale et vilkår om betaling ved opsigelse, kommer den regning, men det er en anden ting end dobbelt salær. Er du i tvivl om en konkret køber, er det et spørgsmål til en advokat.
Hvad gør et skifte ved liggetiden?
Teknisk set genopstår boligen som ny. Datoen nulstilles på portalerne, sagsnummeret er nyt, og den dukker op i søgeresultater som et frisk udbud.
Men det er kun halvdelen af sandheden. De købere, der leder aktivt efter noget som dit, har allerede set boligen. Flere gange. De genkender billederne, planløsningen og prisen, og de har registreret, hvor længe den har været fremme. En nulstillet dato flytter ikke deres hukommelse.
Derfor er det, du gør i pausen, vigtigere end selve nulstillingen:
- Skifter du kun skilt, ser de samme bolig med nyt logo. Det ændrer ingenting for dem, og det er dem, du skal have fat i.
- Skifter du billeder, tekst og eventuelt pris samtidig, ser de en ny mulighed. Det er en anden annonce for den samme bolig, og annoncen er det, folk reagerer på.
Et par uger uden annonce føles som spildt tid, men det er den billigste del af hele øvelsen. Kommer boligen ud igen dagen efter med de gamle billeder, har du brugt et skifte på ingenting.
Og vær ærlig om det ene: en ny mægler kan ikke slette den historik, der findes. Nogle købere finder den gamle udbudspris. Det er ikke en katastrofe, men det er en grund til, at prisen skal give mening denne gang. Realistisk udbudspris tager den del.
Typiske fejl
- At skrive under hos en ny mægler, før den gamle aftale er opsagt.
- At skifte mægler, når problemet er prisen, og så undre sig over det samme forløb.
- At undlade at bede om listen over interesserede købere.
- At smide energimærke og rapporter væk og betale for dem igen.
- At skifte skilt fra den ene dag til den anden i stedet for at relancere ordentligt.
- At bruge de gamle billeder uden at have tjekket, om man må.
- At vælge den næste mægler på det højeste tal, efter at det høje tal lige har kostet dig tre måneder.
- At undlade at tage den sidste samtale med den nuværende mægler, som nogle gange løser det hele.
Det, vi ser oftest, er ikke en dårlig mægler. Det er en bolig, der kom ud til en pris, ingen ville betale, og en sælger, der ikke fik at vide, hvad der så skulle ske. Kun den ene af de to ting handler om mægleren.
Så brug skiftet til andet end en ny farve på skiltet. Ret prisen, hvis tallene siger det. Få nyt materiale. Tag pausen. Og bed om listen over interesserede, for det er ét spørgsmål, og det er den billigste forsikring i hele processen.
Vi arbejder til fast pris og efter "solgt eller ingen salær". Det har en konsekvens, der er relevant her: vi tjener ingenting på en bolig, der ligger stille, og derfor heller ingenting på at sætte tallet højt for at få opgaven og så bruge et halvt år på nedsættelser. Det er den mekanisme, de fleste mæglerskifter i virkeligheden handler om.