Salg af bolig i dødsbo: rækkefølgen, rollerne og fristerne

Et boligsalg fra et dødsbo ligner et almindeligt salg på papiret. Der er en bolig, en køber og en pris.

Forskellen ligger i rækkefølgen og i rollerne. Hvem der må beslutte, afhænger af skifteformen. Hvad der skal på plads, før boligen kan sælges, afhænger af skifteretten. Og hvornår, styres af boets frister, hvoraf især én kan koste penge, hvis den overses. Her er forløbet i den rækkefølge, det faktisk sker i.

Rollerne: hvem må beslutte hvad

Privat skifte. Arvingerne råder i fællesskab, og alle skal være enige, om at sælge, om prisen og om vilkårene. En fuldmagt kan erstatte, at alle møder op, men ikke at alle er med.

Bobestyrerbo. Bobestyreren råder og kan sælge. Han skal orientere og høre arvingerne, men beslutningen er hans, og uenighed afgøres af skifteretten. Det er en obligatorisk skifteform blandt andet ved insolvens, hvis afdøde har bestemt det i testamente, eller hvis arvingerne er uenige.

Uskiftet bo. Den længstlevende ægtefælle ejer og råder alene og kan sælge uden arvingernes samtykke. Der er en grænse, for rådigheden må ikke misbruges ved gavedispositioner, men et almindeligt salg til markedspris kræver ikke, at børnene siger ja.

Boudlæg. Boet udlægges til én person, som overtager aktiverne som sin ejendom og råder frit. Bruges ved små boer, og en ejendom af nævneværdig værdi udelukker det normalt.

Så det første praktiske spørgsmål er ikke, hvad boligen kan sælges for. Det er, hvem mægleren skal tale med.

Hvad skifteretten skal have

Boet anmeldes til skifteretten, som afgør skifteformen og udsteder skifteretsattesten. Det er dokumentet, der legitimerer, hvem der må disponere, over for banken, over for mægleren og over for Tinglysningsretten. Den viser, hvem der råder: arvingerne ved privat skifte, bobestyreren ved bobestyrerbo, længstlevende ved uskiftet bo, udlægsmodtageren ved boudlæg.

Attesten skal tinglyses som adkomst for boet, før eller samtidig med, at skødet til køberen tinglyses. Uden den kan handlen ikke afsluttes. Det er altså det første dokument, der skal findes frem, ikke det sidste.

Dertil skal skifteretten senere have en åbningsstatus inden seks måneder og en boopgørelse senest seks måneder efter skæringsdagen, dog senest femten måneder efter dødsfaldet. Og der skal indrykkes proklama i Statstidende med en frist på otte uger.

Rækkefølgen fra dødsfald til underskrift

1. Dødsfaldet anmeldes, og boet anmeldes til skifteretten.
2. Skifteformen fastlægges, og skifteretsattesten udstedes.
3. Proklama indrykkes i Statstidende. Otte-ugers-fristen begynder at løbe.
4. Papirerne på ejendommen hentes fra registrene. Tingbog, BBR, ejendomsdatarapport.
5. Rapporterne bestilles. Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring.
6. Prisen fastsættes, og boligen sættes til salg.
7. Købsaftalen underskrives af dem, attesten peger på, eller efter fuldmagt.
8. Skødet tinglyses, med attesten som adkomst for boet.
9. Boopgørelsen laves, og provenuet fordeles.

Trin 4 og 5 kan og bør køre parallelt med trin 3. Der er ingen grund til at vente på proklamafristen, før ejendommen gøres klar. Det er kun udbetalingen af pengene, fristen holder tilbage.

Fristen, der afgør skatten

To frister betyder noget for et boligsalg, og den første er den vigtige.

Ved privat skifte skal skæringsdagen i boopgørelsen ligge senest et år efter dødsdagen. I bobestyrerboer gælder andre frister.

Det er den frist, der sætter tempoet, og her er grunden til, at det betyder penge.

Sælger boet ejendommen inden skæringsdagen, er det boet, der sælger. Og her gælder en god regel: fortjenesten er skattefri, hvis et salg foretaget af afdøde umiddelbart før dødsfaldet ville have været skattefrit. Opfyldte afdøde beboelseskravet, sælger boet altså skattefrit.

Er ejendommen ikke solgt inden skæringsdagen, må den optages til en anslået værdi og udlægges til arvingerne. Så er det ikke længere boet, der sælger. Det er arvingerne, hver for sig, og et senere salg bedømmes efter deres egne forhold. Har de ikke selv boet i ejendommen, er avancen skattepligtig.

Det er en reel forskel. Et dødsbo med en ejendom, der skal sælges, er ikke et projekt, man venter et halvt år med at gå i gang med.

Ansvaret fungerer anderledes, end de fleste tror

Rigtig mange dødsboer sælger med en ansvarsfraskrivelse: boet kender ikke ejendommen og fraskriver sig ethvert ansvar. Det føles rimeligt, for arvingerne har jo aldrig boet der.

Men det holder ikke af sig selv.

En ansvarsfraskrivelse er uvirksom for forhold inden for bygningens fundamentlinje, hvis sælger kunne have brugt huseftersynsordningen og lod være. Og det kan et dødsbo.

Vejen til ansvarsfrihed er derfor den samme som for alle andre:

• Tilstandsrapport
• Elinstallationsrapport
• Tilbud om ejerskifteforsikring
• Skriftligt tilsagn om at betale mindst halvdelen af præmien

Alle fire udleveret til køberen, inden han afgiver sit købstilbud.

Det er en udgift for boet, som skal afholdes, før arven fordeles. Alternativet er, at arvingerne hæfter for skjulte fejl i op til ti år, i et hus, ingen af dem har boet i.

De forhold, ordningen ikke dækker, gælder også her: ulovlige bygningsindretninger, servitutforhold, jordforurening, ledninger uden for bygningen. Det er præcis den situation, hvor en sælgeransvarsforsikring er værd at undersøge.

Og så et råd om oplysningsskemaet: udfyld det med "ved ikke", hvor I ikke ved det. Det er et korrekt svar. Arvingerne hæfter for det, de har oplyst, ikke for det, de ærligt har sagt, de ikke kendte til. Mere om det i sælgers oplysningspligt ved boligsalg.

Sådan fastsættes prisen, når ingen har boet der

Prisen fastsættes efter markedet, ligesom ved ethvert andet salg. Forskellen er, at ingen af sælgerne kan bidrage med det, en almindelig sælger ved: hvad der er lavet, hvornår, og hvordan huset opfører sig. Det gør to ting nødvendige.

Hent oplysningerne fra registrene i stedet for fra hukommelsen. Tingbogen, BBR-meddelelsen, ejendomsdatarapporten, foreningens papirer, hvis det er en lejlighed. Og led efter byggetilladelser og fakturaer på tag, vinduer, kloak og bad. Det er tit dem, der afgør, om en køber tør byde.

Lad prisen komme udefra. En vurdering fra en mægler, der har set boligen indefra, giver arvingerne et fælles udgangspunkt, ingen af dem selv har fundet på. Det behøver ikke være et fysisk besøg. Et videomøde, hvor den arving, der har nøglen, går rundt med telefonen, eller en serie billeder og en kort video, kan bringe en mægler langt.

Skal en arving overtage ejendommen selv, kan det ske ved udlodning. Værdien fastsættes efter reglerne for dødsboer, og er arvingerne enige, kan værdiansættelsescirkulærets spænd omkring den offentlige vurdering normalt bruges, altså den samme mekanik som ved en familieoverdragelse. Er de uenige, fastsættes handelsværdien, typisk ved en sagkyndig vurdering.

Når arvingerne ikke bliver enige

Privat skifte kræver enighed om alt. Er én arving imod et salg, imod prisen eller imod at acceptere et bud, kan handlen ikke gennemføres.

Ventilen er, at enhver arving kan kræve boet overgivet til bobestyrer. Så træffer bobestyreren beslutningen, og skifteretten afgør uenigheder. Det koster boet noget i honorar, men det er en vej frem, når der ikke er nogen.

Rækkefølgen afgør tit, hvor svært det bliver. Bliver prisen fastsat af nogen udefra, før nogen har meldt ud, at de gerne vil overtage boligen, er samtalen meget lettere end omvendt.

Sådan fordeles provenuet

Salgsprovenuet indgår i boets aktiver og fordeles efter arveloven eller testamentet, som det fremgår af boopgørelsen.

Udbetaling kan normalt først ske, når:

• Proklamafristen på otte uger er udløbet, og kreditorerne er kendte og dækkede
• Boets gæld, skatter, bo- og tillægsboafgift samt omkostninger er betalt eller sikret
• Boopgørelsen er indsendt og godkendt

Satserne for boafgift og tillægsboafgift og det bundfradrag, de beregnes efter, er fastsat i loven og reguleres. Slå de aktuelle satser op på skat.dk, inden nogen regner på, hvad der bliver til rest.

En aconto-udlodning undervejs er mulig, men ved privat skifte hæfter arvingerne personligt for boets gæld. Udbetaler I, før proklamafristen er udløbet, sker det på egen risiko, og dukker der en kreditor op, er pengene væk.

Det, der typisk trækker tiden ud

Erfaringsmæssigt er det sjældent selve salget, der tager tid. Det er de her fem ting:

Skifteformen er ikke afklaret. Der går uger, hvor ingen ved, hvem der må underskrive, og mægleren kan ikke komme i gang.

Én arving svarer ikke. Ved privat skifte stopper alt, indtil alle har taget stilling. Få fuldmagter på plads tidligt fra dem, der bor langt væk eller ikke ønsker at deltage aktivt.

Papirerne findes ikke. Ingen kan huske, hvornår taget blev lagt, og fakturaerne er væk. Så skal oplysningerne graves frem fra registre og forsyningsselskaber, og det tager tid.

Rapporterne bestilles for sent. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal ligge klar, før køberen byder. Bestilles de først, når en køber er fundet, venter alle.

Boligen står tom og passes ikke. Forsikringsselskabet skal vide, at huset er ubeboet, for nogle policer har særlige vilkår for en tom bolig. Huset skal holdes opvarmet og tilses, posten skal stoppes, og regningerne skal betales videre. Aftal fra starten, hvem der har den opgave. Det lyder banalt, men det er den hyppigste kilde til gnidninger, og det er nemmere at aftale i uge et end i måned fem.