Der er en udbredt forestilling om, at når man har fået lavet rapporterne og tilbudt køberen en ejerskifteforsikring, så er man dækket ind. Man har gjort det, man skulle, og så kan der ikke komme noget efter en.
Det passer for det meste. Men ikke for alt.
Der er fire slags forhold, hvor hverken ansvarsfritagelsen eller køberens ejerskifteforsikring hjælper dig, og hvor du står med ansvaret i op til ti år efter, du har afleveret nøglerne. Sælgeransvarsforsikringen er bygget til præcis det hul. Ikke til noget andet.
Denne artikel handler om, hvor hullet er, hvad forsikringen gør ved det, hvad den ikke gør, og hvordan du finder ud af, om din bolig overhovedet har et hul. Selve ejerskifteforsikringen og dine pligter omkring den er en anden sag, og den ligger i ejerskifteforsikring for sælger.
Kort fortalt
- Sælgeransvarsforsikringen er din forsikring. Ejerskifteforsikringen er køberens.
- Huseftersynsordningen kan fritage dig for skjulte fysiske mangler ved bygningen. Fritagelsen har fire store undtagelser.
- De fire er: ulovlige bygningsindretninger og forhold i strid med offentlige forskrifter, forhold i strid med servitutter, ledninger uden for bygningen og jordforurening på grunden.
- Ejerskifteforsikringens lovbestemte minimumsdækning omfatter dem heller ikke. Ingen af de to ordninger fanger dem.
- Sælgeransvarsforsikringen ligger i det hul og dækker typisk også sagsomkostninger ved en tvist.
- Den dækker aldrig svig, grov uagtsomhed eller noget, du har fortiet.
- Nogle ejendomme har stort set ikke noget hul. For dem er forsikringen en udgift uden en tilsvarende risiko.
Risikohullet: de fire forhold, ingen andre dækker
Huseftersynsordningen fritager dig for skjulte fysiske mangler ved bygningen, hvis fire ting er på plads, inden køberen afgiver sit købstilbud: en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport, et tilbud om ejerskifteforsikring og et skriftligt tilsagn om at betale halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring.
Er alle fire udleveret rettidigt, er du fri for de skjulte fysiske fejl. Men fritagelsen rækker ikke længere end det.
Ulovlige bygningsindretninger og forhold i strid med offentlige forskrifter. En udestue uden byggetilladelse. Et værelse i kælderen, der aldrig er godkendt til beboelse. En tagetage, der er inddraget uden en byggesag. Et badeværelse, der ikke lever op til de krav, der gjaldt, da det blev lavet. Tilstandsrapporten kigger på bygningsdelenes fysiske stand, ikke på deres lovlighed. En bygningssagkyndig skal ikke tjekke, om der ligger en byggetilladelse, og gør det heller ikke.
Forhold i strid med servitutter. En carport, der står inden for en byggelinje. En hæk, der er højere end en tinglyst bestemmelse tillader. En tilbygning på et areal, der er belagt med byggeforbud. Servitutterne står i tingbogen, og de er sjældent noget, en ejer har læst siden købet. Hvad de kan indeholde, står i servitutter ved boligsalg.
Ledninger uden for bygningen. Kloakken i haven, stikledningen ind til huset, drænet langs facaden. Alt det, der ligger i jorden mellem bygningen og skel, er ikke omfattet af tilstandsrapporten, og det er ikke omfattet af ansvarsfritagelsen. Det er også noget af det dyreste at grave op.
Jordforurening på grunden. En nedgravet olietank fra et gammelt fyr. En værkstedsgrund fra før, der blev bygget boliger. Det er sjældent, men når det sker, er beløbene store, og de kommer år efter handlen.
De fire har en ting til fælles: de er alle sammen forhold, du kan have overtaget fra en tidligere ejer uden at vide det. Hvor langt dit ansvar rækker i det hele taget, står i sælgeransvar efter boligsalg.
Hvad forsikringen så dækker
Sælgeransvarsforsikringen er skruet sammen til at ligge i hullet. Den dækker dit erstatningsansvar over for køberen for netop de forhold, ansvarsfritagelsen undtager, i den periode, hvor du kan gøres ansvarlig.
Ud over selve erstatningen dækker den typisk sagsomkostningerne, hvis der opstår en tvist. Den del er ikke ubetydelig. En sag om, hvorvidt en tilbygning fra 1990'erne var lovligt opført, afgøres ikke med et telefonopkald, og udgiften til at få den afklaret kan blive en selvstændig post.
Vilkårene varierer mellem selskaberne, og det er der, forskellen ligger:
- Dækningsperioden bør følge dit ansvar, altså op til ti år.
- Selvrisikoen er normalt en andel af erstatningen med et minimumsbeløb.
- Jordforureningsdækningen har som regel sin egen beløbsgrænse, og den er tit lavere end den samlede dækningssum.
- Ledninger uden for bygningen er ikke altid med i alle produkter. Tjek det specifikt.
Hvad den ikke dækker
Lige så vigtigt, og her er der ingen variation mellem selskaberne. Ingen sælgeransvarsforsikring dækker det her.
Svig og grov uagtsomhed. Har du fortiet noget, du vidste, hjælper ingen forsikring dig. Det gælder også forhold, du burde have oplyst i sælgeroplysningsskemaet. Hvad du skal fortælle, og hvor grænsen går, ligger i sælgers oplysningspligt ved boligsalg.
Forhold, du har garanteret for. Siger du god for noget i købsaftalen, står du selv på den garanti.
Arealmangler. Forkerte kvadratmeter i BBR er en oplysningsfejl, ikke et fysisk forhold, og den falder normalt uden for dækningen. Det er ærgerligt, fordi arealsager er blandt de dyreste, der findes. Til gengæld er det den type risiko, du kan fjerne helt selv, inden boligen kommer til salg. Se ret BBR før salg.
Selve rapporterne. Forsikringen erstatter ikke huseftersynsordningen. Uden tilstandsrapport, elinstallationsrapport, forsikringstilbud og tilsagn om halv præmie hænger du fortsat på de skjulte fysiske fejl, og dem dækker sælgeransvarsforsikringen ikke.
Sammenlign dækningerne
Det bliver tydeligere, når det står ved siden af hinanden.
| Type forhold | Dækkes af huseftersynsordningen | Dækkes af købers ejerskifteforsikring | Dækkes af sælgeransvarsforsikring |
|---|---|---|---|
| Skjulte fysiske fejl ved bygningen | Ja, du fritages | Ja, køberen dækkes | Nej, ikke nødvendig |
| Ulovlige bygningsindretninger | Nej | Nej | Ja |
| Forhold i strid med offentlige forskrifter | Nej | Nej | Ja |
| Forhold i strid med servitutter | Nej | Nej | Ja |
| Ledninger uden for bygningen | Nej | Nej | Ja, tjek vilkåret |
| Jordforurening | Nej | Nej | Ja, med egen beløbsgrænse |
| Arealmangler | Nej | Nej | Nej. Ret BBR før salget |
| Svig og grov uagtsomhed | Nej | Nej | Nej. Oplys ærligt |
De to nederste linjer er de vigtigste i hele tabellen. Der er to risici, ingen forsikring kan tage fra dig, og de er begge sammen noget, du kan fjerne helt og gratis, inden boligen kommer til salg.
Selvtest: fem spørgsmål om din ejendom
Svar ærligt. Et enkelt ja peger på, at der er et hul at overveje at dække. Fem ja betyder, at du bør indhente et tilbud, inden boligen kommer til salg.
1. Er der bygget til, bygget om eller inddraget rum, siden huset blev opført, uden at du har papirerne på det? Udestue, overdækket terrasse, carport, garage, kælderrum, inddraget tagetage. Kan du ikke finde byggetilladelsen eller se byggesagen, er svaret ja.
2. Har du overtaget ejendommen ved arv, som dødsbo eller på anden måde uden at kende dens historie? Så ved du reelt ikke, hvad der er lavet hvornår, og der er sjældent nogen at spørge.
3. Er der noget på grunden, du ikke ved, hvor gammelt er? En nedgravet tank, et gammelt dræn, en septiktank, en ledning til et udhus. Alt det, der ligger i jorden, hører til i hullet.
4. Har du læst servitutterne på din ejendom inden for de seneste par år? Er svaret nej, kender du ikke de begrænsninger, dine bygninger skal overholde. Det tæller som et ja i denne test.
5. Fravælger køberen ejerskifteforsikringen? Så er der ikke noget sikkerhedsnet på hans side, og sandsynligheden for, at han går direkte til dig, stiger mærkbart.
Og den anden vej: har du et nyere hus, som du selv har bygget eller har købt med komplette papirer, hvor alt står korrekt i BBR, hvor der er byggetilladelser på det, der er lavet, og hvor der ikke er noget ukendt i jorden, så er der reelt ikke noget hul. Så er forsikringen en udgift uden en tilsvarende risiko, og det siger vi gerne højt.
Sådan sammenligner du tilbud
Prisen sættes individuelt og afhænger af ejendommens alder, størrelse og type, og af hvor meget der er dokumenteret. Derfor giver det ingen mening at skrive et beløb her. Til gengæld giver det mening at sammenligne rigtigt, og det gør de fleste ikke, fordi de kun kigger på præmien.
Bed om svar på de her seks punkter, og få dem skriftligt.
| Spørgsmål | Selskab 1 | Selskab 2 |
|---|---|---|
| Er alle fire hulforhold dækket, herunder ledninger uden for bygningen og jordforurening? | ||
| Hvilken samlet dækningssum? | ||
| Hvilken særskilt beløbsgrænse for jordforurening? | ||
| Hvor længe dækker den? | ||
| Selvrisiko i procent og som minimumsbeløb? | ||
| Er sagsomkostninger ved tvist dækket? |
Bed derudover om undtagelseslisten i sin helhed, ikke en opsummering af den. Det er i undtagelserne, produkterne adskiller sig, og en billig præmie med en lang undtagelsesliste dækker mindre, end den ser ud til.
Et praktisk punkt til sidst: forsikringen skal tegnes i forbindelse med salget, mens handlen er i gang. Ikke bagefter, når køberen har skrevet.
Det overrasker ofte sælgere, at ...
... tilstandsrapporten intet siger om lovlighed. Den bygningssagkyndige vurderer fysisk stand. En ulovligt opført tilbygning i fin stand får ingen anmærkning for at være ulovlig.
... ansvaret løber i op til ti år. Det er langt længere, end de fleste går og regner med, og det gælder også forhold, du har overtaget fra en tidligere ejer.
... køberens ejerskifteforsikring ikke hjælper dig. Den er hans. Dækker den ikke hans problem, er det dig, han henvender sig til.
... det billigste værn ikke er en forsikring. En eftermiddag med ejendomsdatarapporten, BBR og tingbogen finder de fleste af de her forhold, før de bliver til en sag. Byggesagerne står i den ene, servitutterne i den anden, og arealerne i den tredje. Er forholdet fundet i tide, kan det lovliggøres, oplyses og prissættes, eller håndteres i købsaftalen.
... du stadig skal oplyse alt, selvom du har forsikringen. Forsikringen dækker konsekvensen af et forhold, du har oplyst. Den dækker ikke et forhold, du har tiet om.
Vi anbefaler ikke sælgeransvarsforsikringen til alle, og vi synes ikke, den skal sælges som en standardpakke oven i alt det andet. For et almindeligt hus med papirerne i orden er der ikke noget hul at dække, og så er den en udgift uden en modsvarende risiko.
Men sælger du et ældre hus med en ukendt bygningshistorie, et dødsbo eller et fritidshus, hvor der gennem årene er kommet skure, overdækninger og terrasser til uden dokumentation, så rammer den din faktiske risiko. Resten af ordningen dækker noget helt andet, og det er derfor, folk bliver overraskede.
Rækkefølgen, vi anbefaler, er den samme hver gang. Undersøg først: BBR, ejendomsdatarapport, tingbog, byggesager. Ret det, der kan rettes. Oplys det, der ikke kan nå at blive rettet. Og overvej så forsikringen til det, der bliver tilbage. Det er billigere, det er mere ærligt over for køberen, og det giver færre sager efter overtagelsen.