Familieoverdragelse af bolig: sådan gør du, trin for trin

En familieoverdragelse er et almindeligt boligsalg med to forskelle. Du må sælge under markedsprisen, og forskellen kan blive til en gave, der skal betales afgift af.

De tre ting, der afgør, om handlen holder, er ikke dem, folk går og tænker på: hvem der er familie i lovens forstand, hvilken pris du må bruge og efter hvilken regel, og hvad der sker, hvis prisen sættes for lavt. Her er de i den rækkefølge, du selv møder dem, og til sidst et gennemregnet eksempel.

Trin for trin: sådan foregår overdragelsen

Rækkefølgen betyder noget. Flere af fejlene sker, fordi prisen bliver aftalt, før nogen har tjekket, hvad der måtte aftales.

1. Tjek, om modtageren er i gaveafgiftskredsen. Er han ikke det, kan procentreglen ikke bruges til at give en gave. Det er det billigste trin i forløbet.

2. Slå op, hvilken offentlig vurdering ejendommen har. Ikke beløbet alene, men også hvilken vurderingstermin den stammer fra. Det er den, der afgør, om du er på 15 % eller 20 %.

3. Regn spændet ud. Vurderingen plus/minus procenten. Nu ved du, hvad prisen må være.

4. Tag stilling til, om der er særlige omstændigheder. En fri handel tæt på, en belåning over vurderingen, eller en vurdering, nogen har indhentet? Så er procentreglen måske ikke i spil.

5. Aftal prisen, og gør gaven op. Forskellen mellem markedsværdien og den aftalte pris er gaveelementet. Det er det tal, afgiften regnes af.

6. Beslut, hvordan resten betales. Kontant, ved overtagelse af gæld, eller med et gældsbrev.

7. Lav papirerne og anmeld gaven senest 1. maj året efter. Se købsaftale ved boligsalg og skøde ved boligsalg.

Er du i tvivl undervejs, er den sikre vej et bindende svar fra Skattestyrelsen. Det koster et gebyr, som reguleres og slås op på skat.dk, men det er et svar, du kan regne med.

Hvem tæller som nær familie?

Det er ikke intuitivt, og det er den klassiske fælde.

Omfattet af gaveafgiftskredsen er blandt andre: børn, børnebørn og deres afkom, stedbørn og deres afkom, forældre, stedforældre og bedsteforældre, barnets ægtefælle, og samlevende gennem mindst to år. Ægtefæller kan give hinanden afgiftsfrit.

Søskende er ikke med. Ikke i 2026. Gaver mellem søskende er normalt indkomstskattepligtige for modtageren, og søskende kan derfor ikke bruge procentreglen som gavemodtager. Søskende og deres børn kommer først ind i gaveafgiftskredsen fra 1. januar 2027. Skal du overdrage til en søskende, kan det altså have betydning for timingen, og det er et spørgsmål til en revisor.

Til gengæld kan søskende handle indbyrdes til markedspris. Det er gaveelementet, reglerne handler om.

Hvilken pris må du bruge, og efter hvilken regel?

Begge procentregler gælder. Hvilken der er din, afhænger af ejendommens vurdering.

15 %-reglen gælder, når den seneste offentlige vurdering er en gammel vurdering, altså fra en vurderingstermin før 2020.

20 %-reglen gælder, når ejendommen er vurderet efter ejendomsvurderingsloven, altså har fået en af de nye vurderinger.

I takt med at de nye vurderinger bliver udsendt, glider flere ejendomme over på 20 %-reglen. Begge regler er intakte.

Reglen betyder, at du kan overdrage til en pris i spændet plus/minus 15 eller 20 % af den offentlige vurdering, og at Skattestyrelsen normalt accepterer den pris, uden at der skal indhentes en vurdering af handelsværdien.

Så det første, du gør, er at slå op, hvilken vurdering din ejendom har. Ikke hvilken procent naboen brugte sidste år.

Hvad sker der, hvis prisen sættes for lavt?

Så kan Skattestyrelsen tilsidesætte prisen og lægge en højere værdi til grund. Gaven bliver større, og afgiften følger med. Det er hele risikoen.

Det sker, når der foreligger særlige omstændigheder, altså konkrete holdepunkter for, at den offentlige vurdering er væsentligt for lav. Der er ikke en fast grænse. Det vurderes konkret ud fra prisforskellens størrelse, den tidsmæssige sammenhæng, og hvad du som ejer vidste. De typer, der går igen:

Realkreditbelåning over vurderingen. Overtager barnet gæld, der er større end den vurdering, prisen bygger på, er der et åbenlyst misforhold.

En fri handel tæt på overdragelsen. Har du selv købt ejendommen i fri handel kort forinden, eller sælger barnet videre kort efter, er der et konkret prispunkt at holde op mod.

En valuar- eller mæglervurdering indhentet i forbindelse med handlen. At indhente en vurdering kan i sig selv blive den særlige omstændighed, hvis den viser en væsentligt højere værdi.

Ejendommen har været udbudt til salg forinden. Overvejer du et skuffesalg inden for familien, så tag den beslutning, før annoncen ryger op.

Væsentlige ombygninger eller forbedringer foretaget efter vurderingen.

Gaveafgift og det afgiftsfrie beløb

Sælger du under markedsprisen, er forskellen en gave. Der er et bundfradrag pr. giver pr. modtager pr. kalenderår. Giver begge forældre, er der to. Af det, der ligger over, betales gaveafgift.

Satserne:

• Børn, børnebørn, stedbørn, forældre og samlevende: 15 % af det, der overstiger bundfradraget
• Barnets ægtefælle: 15 %, men med et lavere bundfradrag
• Stedforældre og bedsteforældre som modtagere: 36,25 %, altså gaveafgiften plus en tillægsboafgift

Bundfradragene reguleres årligt, og satserne er fastsat i loven og kan ændres. Slå det aktuelle bundfradrag op på skat.dk for det kalenderår, gaven gives i. Regner du efter et bundfradrag fra et andet år, rammer afgiften skævt.

Gaven skal anmeldes til Skattestyrelsen senest 1. maj i året efter. Det er en konkret frist, og den bliver glemt.

Regneeksempel: pris, gave og afgift i ét regnestykke

Papirerne, der skal på plads

Det er ikke en formløs overdragelse. Det samme skal laves som ved ethvert andet salg:

• Købsaftale med pris, overtagelsesdag, og hvad der medfølger.
• Digitalt skøde, tinglyst på tinglysning.dk.
• Refusionsopgørelse.
• Gaveanmeldelse, hvis der er et gaveelement. Senest 1. maj året efter.
• Energimærke. Et lovkrav ved salg af en bolig, og vi er ikke stødt på en udtrykkelig undtagelse for familieoverdragelser.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport er ikke lovkrav, heller ikke her. Men huseftersynsordningen gælder også i familien, og den er den sikre vej til, at du kan slippe for det tiårige ansvar for skjulte fysiske fejl. Hvad den dækker, står i tilstandsrapport. Nogle familier vælger bevidst ordningen fra, fordi der ikke skal være noget mellem parterne. Andre vælger den til af præcis samme grund, hvis der nu dukker en fugtskade op om tre år.

Skattemæssigt gælder de almindelige regler for dig som sælger: har boligen tjent til bolig for dig eller din husstand, er avancen skattefri efter parcelhusreglen, ellers er den skattepligtig, også her. Se skat ved salg af bolig. Modtageren overtager til den aftalte pris som sin anskaffelsessum, så hvis han senere sælger videre til markedspris, er hans avance større, medmindre han selv har boet der.

Reglerne har ændret sig, og de kan ændre sig igen

Det her er ikke et stabilt hjørne af skatteretten. Procentspændet er 15 % eller 20 % efter vurderingens alder. Praksis om særlige omstændigheder er bygget op af afgørelser over tid og er stadig i bevægelse. Søskende kommer ind i kredsen fra 1. januar 2027. Bundfradraget reguleres hvert år.

Så gør det her, hver gang: slå satsen, bundfradraget og gebyret op på skat.dk for det år, handlen ligger i, og tjek med en revisor, at reglen stadig ser ud, som du husker den.

Typiske fejl

• At bruge 15 %, når ejendommen har en ny vurdering og er på 20 %, eller omvendt.
• At indhente en mæglervurdering for en sikkerheds skyld og dermed selv skabe den særlige omstændighed.
• At antage, at søskende er omfattet. Det er de først fra 2027.
• At regne med et bundfradrag fra et forkert år, eller at glemme gaveanmeldelsen inden 1. maj.
• At lave et rentefrit gældsbrev med fast løbetid i stedet for på anfordring.
• At regne tinglysningsafgiften af den aftalte pris i stedet for af vurderingen.