De fleste ved, hvad de skylder i deres bolig. Realkreditlånet står i tingbogen, banklånet står i tingbogen, og et gammelt ejerpantebrev står der også.
Der findes en gæld, der ikke står der. Den er opstået automatisk, den har pant i din bolig, den bliver forrentet, og den skal betales, den dag du sælger. De fleste boligejere har den uden at have besluttet noget.
Kort fortalt
- Indefrysningslånet er et lån hos det offentlige på stigningerne i din boligskat.
- Det har sikkerhed i din bolig. Pantet opstår af sig selv, når lånet opstår.
- Det tinglyses ikke. Derfor kan du ikke se det i tingbogen, som ellers er stedet, man kigger.
- Nye lån forrentes. Renten fastsættes hvert år.
- Sælger du, skal lånet betales. Det trækkes fra dit provenu, uanset om du havde regnet med det.
- Du kan fravælge det på forskudsopgørelsen, og du kan betale det tilbage, når du vil.
Hvad det er
Da boligskatterne blev lagt om, blev der bygget en stødpude ind: stiger din grundskyld eller ejendomsværdiskat, betaler du ikke hele stigningen med det samme. Du får et lån på forskellen.
Det er tænkt som en hjælp, og for mange er det også det. Det, der overrasker, er, at man automatisk er tilmeldt. Man skal gøre noget aktivt for ikke at have det.
Pantet, der ikke står nogen steder
Det her er artiklens egentlige emne, og det er den detalje, der koster penge.
Lånet er sikret ved pant i din ejendom. Pantet opstår automatisk i samme øjeblik, lånet opstår, og det bliver ikke tinglyst. Det er en reel hæftelse i din bolig, som ikke dukker op, hvor man leder efter hæftelser.
Det betyder to ting.
For dig som sælger: din tingbogsattest viser ikke hele billedet. Regner du dit provenu ud på grundlag af de tinglyste hæftelser, mangler du et beløb, der kan være på flere titusinde kroner efter nogle år med stigninger og renter.
For en køber: hvis lånet ikke bliver indfriet i handlen, kan køberen ende med at hæfte for det. Derfor bliver det taget op i handlen af mægler og rådgiver - men det er lettere at forholde sig til, hvis du selv har set tallet inden.
Hvad der sker, når du sælger
Lånet skal gøres op. Sælger du midt i året, betaler du det, du har indefrosset frem til køberens overtagelsesdag. Har køberen overtagelse 1. juni, hæfter du for perioden 1. januar til 1. juni.
Opkrævningen sker automatisk via forskudsopgørelsen, når salget er registreret, og du har godkendt de nye oplysninger. Du skal altså ikke sørge for det selv - men du skal have regnet med det.
Der er en undtagelse: sælger du til din ægtefælle, kan den nye ejer overtage lånet. Det samme gælder ved skilsmisse og ved dødsfald. Se salg af bolig ved skilsmisse og salg af bolig i dødsbo.
Sådan finder du ud af, hvad du skylder
Du skal bruge MitID.
- Log ind på vurderingsportalen under Skattestyrelsen og find din ejendom.
- Under boligskat kan du se, om du har lån, og hvad de løber op i.
- Samme sted kan du betale hele eller dele af lånet tilbage.
- På forskudsopgørelsen vælger du til eller fra for det kommende år.
Gør det, inden du beder om en salgsvurdering, ikke bagefter. Tallet hører med i det regnestykke, der afgør, om et salg giver mening.
Skal du fravælge det?
Det er ikke et spørgsmål med ét svar, og det afhænger af to ting.
Renten. Nye lån forrentes, og satsen fastsættes hvert år. Er renten lavere, end hvad du ellers kan låne til, er lånet billig likviditet. Er den højere, betaler du for at udskyde en regning, du alligevel skal betale.
Hvornår du skal sælge. Skal boligen sælges inden for få år, er lånet bare et beløb, der skal betales tilbage om lidt - men som er vokset med renter i mellemtiden. Bliver du boende i tyve år, er billedet et andet.
Vær opmærksom på fristen: valget for et år skal træffes senest den 31. december i det år, lånet gælder.
Hvad du ellers skal tjekke, før du sælger
Boligskattelånet er det, folk overser, men det er ikke den eneste post, der skal ud af ejendommen, før skødet kan tinglyses uden anmærkning.
- Gamle ejerpantebreve, du har glemt
- Banklån med pant
- Restancer til kommunen
- Tilslutningsbidrag, der forfalder ved ejerskifte
Provenuberegning ved boligsalg gennemgår hele opstillingen, og salg af bolig med gæld tager fat, hvor tallet bliver negativt.
Læs også boligskat efter ny ejendomsvurdering, som forklarer, hvorfor stigningerne overhovedet opstod.