Kort fortalt
- Den offentlige vurdering laves af staten til beskatning. Salgsvurderingen laves af en mægler til et salg.
- De er ikke to bud på det samme. De har forskelligt formål, forskellig metode og forskelligt tidspunkt.
- Den offentlige vurdering er beregnet maskinelt for alle landets ejendomme. Den har aldrig set din bolig.
- En høj offentlig vurdering betyder ikke en høj salgspris. Den betyder en højere skat.
- Bruger du den offentlige vurdering som prisforventning, tager du fejl i en tilfældig retning.
De to tal side om side
| Offentlig ejendomsvurdering | Salgsvurdering | |
|---|---|---|
| Hvem laver den | Vurderingsstyrelsen | En ejendomsmægler |
| Formål | Grundlag for beskatning | Grundlag for et salg |
| Metode | Maskinel beregning på registrerede data for alle ejendomme | Sammenlignende værdiansættelse med individuel justering |
| Har nogen set boligen | Nej | Ja, hvis den er lavet ordentligt |
| Tidspunkt | En bestemt vurderingstermin | Nu |
| Hvad den koster dig | Indirekte, via boligskatten | Ingenting |
| Hvad du kan bruge den til | Forstå din skat, og klage over den | Sætte en pris og lægge en plan |
Hvorfor de afviger
Fire grunde, og de er strukturelle. Afvigelsen er ikke en fejl.
1. Tidspunktet. Den offentlige vurdering gælder fra en bestemt vurderingstermin. Markedet står ikke stille imellem terminerne, og prisen på din bolig i dag afspejler dagens marked.
2. Ingen har set boligen. Den offentlige vurdering beregnes ud fra registrerede data: areal, byggeår, grund, anvendelse, beliggenhed, og de handler der er registreret. Den ved ikke, om dit badeværelse er fra 1974 eller fra 2023. Det er samme begrænsning som en automatisk onlinevurdering, og den er beskrevet i online boligvurdering.
3. Metoden er masseproduktion. Den skal fungere for alle landets ejendomme på én gang efter samme regler. Det giver en systematisk konsistens, men det betyder også, at atypiske ejendomme rammes dårligere end typiske.
4. Formålet er et andet. Den offentlige vurdering skal være et retvisende og efterprøveligt grundlag for beskatning. En salgsvurdering skal være et bud på, hvad en konkret køber vil betale for netop denne bolig i den stand, den står i.
Hvad den offentlige vurdering faktisk bruges til
Tre ting, og salgspris er ikke en af dem:
- Ejendomsværdiskat. Se ejendomsværdiskat ved boligsalg.
- Grundskyld, beregnet af grundværdien.
- Grundlag i visse andre sammenhænge, blandt andet ved familieoverdragelse, hvor der gælder særlige regler. Se familieoverdragelse af bolig.
Det er værd at holde fast i: den offentlige vurdering påvirker, hvad det koster dig at eje boligen. Den påvirker ikke, hvad nogen vil betale for den.
Hvad afvigelsen faktisk fortæller dig
Ingenting om markedet. Men noget om din situation.
Er den offentlige vurdering meget lavere end salgsvurderingen? Så betaler du sandsynligvis mindre i boligskat, end en nyere vurdering ville give. Det siger intet om, hvorvidt salgsprisen er realistisk.
Er den meget højere end salgsvurderingen? Så er der to muligheder. Enten er markedet faldet siden vurderingsterminen, eller også er der noget i registreringen, der ikke passer med virkeligheden. Det sidste er værd at undersøge, for det kan betyde, at du betaler skat af noget, du ikke har.
Er der en fejl i de data, vurderingen bygger på, altså areal, anvendelse eller bygninger, er det i BBR, den ligger. Se rette BBR før salg.
Regneeksempel: to ens huse, samme skattegrundlag
Opdigtede tal, valgt for at vise, hvad afvigelsen betyder og ikke betyder.
To huse på samme vej, samme størrelse, samme byggeår.
| Hus A | Hus B | |
|---|---|---|
| Offentlig ejendomsvurdering | 2.800.000 | 2.800.000 |
| Stand | Køkken og bad fra 2021, nyt tag | Alt originalt fra byggeåret |
| Salgsvurdering | 3.600.000 | 2.950.000 |
| Afvigelse | +800.000 | +150.000 |
Den offentlige vurdering er den samme, fordi de to huse ser ens ud i registrene. Salgsvurderingerne ligger 650.000 fra hinanden, fordi husene ikke er ens.
Pointen: afvigelsen mellem de to tal er ikke et mål for, om noget er rigtigt. Den er et mål for, hvor meget af din boligs værdi der ligger i ting, registrene ikke kan se.
Og læg mærke til, at ejeren af hus A betaler skat af det samme grundlag som ejeren af hus B, selvom hans hus er 650.000 mere værd.
Skal jeg klage over den offentlige vurdering?
Det er en anden beslutning end salgsbeslutningen, og de to skal ikke blandes sammen.
En klage handler om, hvorvidt vurderingen er korrekt beregnet efter de gældende regler og på korrekte data. Den handler ikke om, hvorvidt du kunne sælge boligen dyrere.
Det, der er værd at tjekke, er datagrundlaget: står der det rigtige areal, den rigtige anvendelse, de rigtige bygninger? Er der en fejl der, er den værd at få rettet, uanset om du sælger eller ej.
Reglerne for klage og for de frister, der gælder, ændrer sig, så slå de aktuelle regler op hos Vurderingsstyrelsen. Se også boligskat efter ejendomsvurdering.
Typiske misforståelser
- "Den offentlige vurdering er, hvad boligen er værd." Den er, hvad du beskattes af.
- "En høj offentlig vurdering er godt, når jeg skal sælge." Den er et argument, en køber ikke behøver acceptere, og en højere skatteregning imens.
- "Køberen kan se den offentlige vurdering, så jeg kan ikke sætte prisen højere." Køberen ser mange tal. Det, han betaler efter, er, hvad lignende boliger er handlet til.
- "De to burde være det samme." De er lavet til hver sit formål med hver sin metode.
- "Er der stor forskel, er der noget galt." Ikke nødvendigvis. Det er der oftest, når du har renoveret.
Vi bliver spurgt om det her hver eneste uge, og næsten altid i samme form: "kan jeg overhovedet forlange mere end den offentlige vurdering?"
Ja. Og du kan også risikere at få mindre. De to tal er ikke i familie med hinanden.
Det, du skal bruge til at sætte en pris, er faktiske handler på boliger, der ligner din, justeret for forskellene. Se faktiske salgspriser på solgte boliger og hvordan vurderes en bolig.
Det, du skal bruge den offentlige vurdering til, er at forstå din boligskat. Det er en helt anden samtale, og den bør du tage for sig.
Videre: hvad din bolig er værd samler hele emnet.