Den skal være udarbejdet eller fornyet mindre end et år, før køberen modtager den. Altså tolv måneder.
Det lyder rummeligt, og det er det også. Problemet er ikke de tolv måneder i sig selv. Problemet er, at tilstandsrapporten kun holder seks, og at begge skal være gyldige på den dag, der bliver skrevet under. To dokumenter, to ure, og de går ikke i takt. Det er hele planlægningsopgaven, og det er den, resten af artiklen handler om.
To ure, der ikke går i takt
Sæt de to perioder ved siden af hinanden, og du kan se problemet med det samme.
| Elinstallationsrapport | Tilstandsrapport | |
|---|---|---|
| Gyldighed | 12 måneder | 6 måneder |
| Regnes fra | Rapporten er udarbejdet eller fornyet | Rapporten er udarbejdet eller fornyet |
| Skal være gyldig | Når køberen modtager den, og når aftalen indgås | Når køberen modtager den, og når aftalen indgås |
| Kan fornyes | Ja, virksomheden fastsætter omfang og et nedsat honorar | Ja, af en bygningssagkyndig |
| Løber tør først, hvis begge bestilles samme dag | Nej | Ja, efter halvdelen af tiden |
Den ene udløber dobbelt så hurtigt som den anden. Bestiller du begge samme dag, er tilstandsrapporten det ur, du skal holde øje med i første omgang. Fornyer du så tilstandsrapporten, får den seks helt nye måneder, og så er det pludselig elinstallationsrapporten, der bliver den korte. Det er ved den anden fornyelse, folk snubler, og det er næsten altid der, det sker.
Detaljerne om, hvad tilstandsrapportens seks måneder dækker over, står i hvor længe gælder en tilstandsrapport.
Tidslinjen fra bestilling til underskrift
Sådan ser rækkefølgen ud, når den holder. Bemærk, at el-rapporten kommer sent, ikke tidligt.
Før uge 0: alt det, der tager uendelig lang tid. Ret BBR, hvis der er noget at rette. Få energimærket bestilt, for det skal være færdigt, før boligen annonceres, og det kan have en ventetid. Bliv færdig med håndværksarbejdet, herunder det elarbejde, du vil have lovliggjort. Det sidste er vigtigt netop her: et lovliggjort forhold er ikke en anmærkning i rapporten, mens et anmærket forhold flytter risiko til køberen og bliver forhandlet.
Uge 0: bestil tilstandsrapport og elinstallationsrapport samtidig. Tre til fire uger før boligen kommer ud. Nu starter begge ure på samme dag, og du har kun én dato at huske på.
Uge 3-4: rapporterne er klar, og du læser dem igennem. Der kan komme fund, du skal forholde dig til, inden annonceringen.
Uge 4-5: fotografering og annoncering.
Uge 26: tilstandsrapporten udløber. El-rapporten har seks måneder tilbage.
Uge 52: el-rapporten udløber.
Det, der skal være rigtigt, er ikke, hvornår rapporterne blev lavet. Det er, at alle fire elementer i huseftersynsordningen er udleveret og gyldige, inden købsaftalen indgås: tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring, og dit skriftlige tilbud om at betale mindst halvdelen af præmien. Mangler ét af dem, virker ansvarsfritagelsen ikke, og du beholder ansvaret for skjulte fysiske fejl i ti år. Hvad rapporten indeholder, og hvorfor den overhovedet er et selvstændigt krav, står i elinstallationsrapport.
Et planlægningseksempel i uger
Ugetallene her er opdigtede og valgt for at vise mekanismen i koordineringen, ikke for at forudsige, hvor lang tid dit salg tager.
Sæt, at begge rapporter er udarbejdet i uge 0.
- Uge 5. Boligen kommer til salg.
- Uge 20. Der er ikke kommet et bud, du kan bruge. Nu er der seks uger til, at tilstandsrapporten udløber. Det er her, du skal reagere, ikke i uge 25.
- Uge 24. Du bestiller fornyelse af tilstandsrapporten og spørger samtidig elinstallatøren, hvad en fornyelse koster hos dem. El-rapporten har stadig 28 uger tilbage, så du fornyer den ikke endnu.
- Uge 26. Den fornyede tilstandsrapport er klar. Den er gyldig til uge 52. El-rapporten er gyldig til uge 52. Nu udløber de to næsten samtidig, og det er faktisk det bedste sted at være.
- Uge 46. Der ligger et bud, og der skal skrives under om to uger. Begge rapporter er gyldige. Ingen panik.
Og den version, hvor det går galt:
- Uge 24. Du fornyer kun tilstandsrapporten og tænker ikke over el-rapporten, fordi den jo har et helt år.
- Uge 50. Boligen har været til salg længe, og du har for længst holdt op med at kigge på datoer.
- Uge 53. Der ligger et bud. Tilstandsrapporten er gyldig til uge 52 plus seks nye måneder efter den anden fornyelse, men elinstallationsrapporten udløb i sidste uge. Nu skal der en elinstallatør ud, før der kan skrives under.
Det vælter sjældent en handel. Men det koster dage på et tidspunkt, hvor dage er dyre, fordi en køber, der venter, er en køber, der har tid til at komme i tvivl.
Hvad gør du, hvis salget trækker ud?
Det er den situation, artiklen egentlig handler om. Liggetiden er ikke noget, du bestemmer, og de tolv måneder løber, uanset om der kommer bud eller ej.
Sæt to påmindelser, ikke én. Én på tilstandsrapportens femte måned og én på el-rapportens tiende. Sæt dem i kalenderen samme dag, som rapporterne bliver leveret. Det er det eneste tidspunkt, hvor du med sikkerhed husker det.
Læg de to datoer ind samme sted som resten af salgets datoer. Formidlingsaftalens løbetid, energimærkets udløb, og de to rapporter. Fire datoer på ét stykke papir.
Reager seks uger før, ikke seks dage før. En fornyelse kræver stadig, at nogen kommer ud, og at rapporten bliver indberettet. Det tager tid, og det tager mere tid i højsæsonen.
Overvej at synkronisere dem. Skal tilstandsrapporten alligevel fornyes, og har el-rapporten under et halvt år tilbage, så forny begge på samme tid. Så er du tilbage til én dato i stedet for to. Det koster et nedsat honorar for el-fornyelsen, og det er tit prisen værd for ikke at skulle holde styr på to ure. Hvad en fornyelse indebærer, og hvordan du aftaler prisen på forhånd, står i elinstallationsrapport pris.
Og hold hovedet koldt, hvis den er udløbet. Rapporten kan fornyes. Elinstallatørvirksomheden fastlægger selv omfanget af den fornyede gennemgang og et nedsat honorar, og den fornyede rapport erstatter den oprindelige. Du starter ikke forfra.
Hvor lang tid et salg egentlig plejer at tage, står i salgstiden fra annonce til underskrift, og hvad der trækker liggetiden ud, står i liggetid bolig til salg.
Beslutningsguide: skal du forny nu eller vente?
| Situationen | Gør det her |
|---|---|
| Der er over seks måneder tilbage, og ingen bud i sigte | Ingenting. Tjek datoen igen om to måneder. |
| Der er under to måneder tilbage, og boligen er stadig til salg | Bestil fornyelsen nu. Vent ikke på et bud. |
| Tilstandsrapporten skal fornyes, og el-rapporten har under et halvt år tilbage | Forny begge, og få dem synkroniseret. |
| Der ligger et bud, og el-rapporten udløber inden underskriften | Ring til elinstallatøren i dag, og sig, at der ligger et bud. |
| Rapporten er lige udløbet, og handlen er tæt på | Fornyelse. Den erstatter den oprindelige, og du starter ikke forfra. |
| Du tager boligen af markedet i et halvt år | Lad datoerne løbe. Tag stilling, når du sætter den til salg igen. |
Typiske misforståelser
"Rapporterne skulle bare være gyldige, da boligen kom til salg." Nej. De skal være gyldige, når køberen modtager dem, og når aftalen indgås. Det er underskriftsdagen, der tæller.
"Tolv måneder er rigeligt, så den behøver jeg ikke tænke på." Det passer, indtil salget trækker ud, eller indtil tilstandsrapporten er blevet fornyet en gang eller to. Så er el-rapporten pludselig den korte.
"Rapporten udløber, og så skal der laves en helt ny." Nej, den kan fornyes med et nedsat honorar og en mindre gennemgang.
"Det er den samme frist som på tilstandsrapporten." Det er den ikke. Tolv måneder mod seks. Det er selve pointen.
"Ejendomsmægleren holder øje med datoerne." Det gør en god mægler også. Men det er dit salg og dine dokumenter, og en påmindelse i din egen kalender koster ingenting.
De tolv måneder er ikke et problem. De bliver et problem, fordi de er lange nok til, at man glemmer dem, og fordi de deler tidsplan med et dokument, der løber dobbelt så hurtigt.
Gør derfor to ting, den dag rapporterne lander i din indbakke: skriv begge udløbsdatoer ned det samme sted, og spørg elinstallatøren, hvad en fornyelse koster. Så har du både datoen og prisen, længe inden nogen af delene bliver aktuelle. Resten af rækkefølgen i et salg står i tilstandsrapport.